迪拜对自竣工证书之日起满二十年的建筑，实行强制性的质量与安全证书。该法覆盖酋长国内的每一栋建筑——自贸区与 DIFC 也在内，法律生效前建成的也在内。证书有效期10年，楼龄逾四十年的为5年。业主须聘请工程公司、整改缺陷，必要时还须安排在建筑施工期间由占用人腾空。
已于 2026-09-15 依官方来源核验：2026年第3号法律的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一法条旁及文末均附来源链接。本文不构成法律意见：该法如何适用于某一具体建筑，由其所在区域的主管机关认定。
迪拜的二手市场早已不是新楼盘的市场。Marina、JLT、Discovery Gardens、Greens 与 Deira 的楼宇已进入第二或第三个十年；在2026年之前，它们的状况取决于业主与物业公司是否尽责。如今，这是法律问题。
2026年第（3）号法律《关于迪拜酋长国建筑物的质量与安全》于2026年2月27日颁布，设立强制性的质量与安全证书——一份关于建筑状况的文件；达到一定楼龄的建筑若没有它，就不算被确认为适于使用。
这是一份什么文件
第2条给出定义：
"A document issued by the Competent Entity confirming the quality, safety, and suitability for use of a Building, after assessing its structural condition in accordance with the provisions of this Law and the resolutions issued in pursuance hereof."
「由主管机关签发的文件，在依照本法及据此作出的决议评估建筑结构状况后，确认该建筑的质量、安全性及适用性。」 — 2026年第（3）号法律第2条
同一条对主管机关采用职能定义而非点名：
"An entity legally authorised to regulate, license, and oversee Construction Works within the zones under its supervision in the Emirate."
「依法有权在其监管区域内对酋长国的建筑工程进行规范、许可与监督的机关。」
也就是说，酋长国不同区域对应不同机关，各管各的。对业主而言实务含义只有一个：找自己所在区域的监管机关，而不是去寻找一个覆盖全迪拜的统一窗口。
没有任何区域被豁免
该法最要害的一句是第3条：
"The provisions of this Law apply to all Buildings within the Emirate, including those located in Special Development Zones and Free Zones, such as the Dubai International Financial Centre, regardless of whether they were constructed before or after the effective date of this Law."
「本法规定适用于酋长国内的一切建筑，包括位于特别发展区与自由区者，例如迪拜国际金融中心，无论其建成于本法生效之前还是之后。」
人们通常指望的两项豁免，在这一句里被直接封死：自贸区与 DIFC 被点名列出，而对既有存量的溯及适用则以独立分句写明。老楼在范围之内，而且最先进入范围。
业主必须做什么
第9条逐项列出义务。要害的几项：
"For the purposes of this Law, an Owner must: (1) obtain a Quality and Safety Certificate after the lapse of twenty (20) years from the date on which the Completion Certificate of the Building is issued;"
「为本法之目的，业主须：（1）自建筑竣工证书签发之日起满二十（20）年后，取得质量与安全证书；」
接着是执行机制，它使此事不止于形式：
"(3) contract an Engineering Firm to evaluate the condition of the Building and issue the Technical Report, in preparation for obtaining the Quality and Safety Certificate;"
"(5) contract a Contractor, under the supervision of the Engineering Firm, to implement the works required to rectify the technical defects identified in the Technical Report;"
"(7) take the necessary action to secure vacation of the Building by its Occupants to enable the Contractor to implement the required works and rectify technical defects in the Building;"
「（3）聘请工程公司评估建筑状况并出具技术报告，为取得证书作准备；（5）聘请承包商在该工程公司监督下实施整改技术报告所列缺陷的必要工程；（7）采取必要措施，使建筑由其占用人腾空，以便承包商实施所需工程并整改建筑的技术缺陷。」
因此顺序是：工程公司 → 技术报告 → 承包商在其监督下整改缺陷 → 证书。第（7）项对租赁市场自成一题：法律明文设想了为施工而须腾空建筑的情形。
还有一项义务针对尚未满二十年的建筑：
"(4) perform periodic maintenance for any Building that has been constructed for less than twenty (20) years from the date of issuance of its Completion Certificate, whether on his own initiative or upon request by the Competent Entity, and rectify any defects that may pose a Risk to the structural safety of the Building, the safety of lives and property therein, and the surrounding Buildings;"
「（4）对自竣工证书签发之日起未满二十（20）年的建筑，无论出于自身主动还是应主管机关要求，进行定期维护，并整改任何可能危及建筑结构安全、其中人员生命财产安全以及周边建筑安全的缺陷。」
可见义务在二十周年之前并未「休眠」：它以定期维护与整改风险性缺陷的形式存在。
证书有效多久
第13条：
"The validity period of a Quality and Safety Certificate will be as follows: (1) ten (10) years for Buildings whose Completion Certificates were issued less than forty (40) years ago; and (2) five (5) years for Buildings whose Completion Certificates were issued forty (40) years ago or more."
「质量与安全证书的有效期如下：（1）竣工证书签发不足四十（40）年的建筑为十（10）年；（2）竣工证书签发已满四十（40）年或以上的建筑为五（5）年。」
| 按竣工证书计的楼龄 | 证书有效期 | 法条 |
|---|---|---|
| 不足40年 | 10年 | 13 |
| 40年及以上 | 5年 | 13 |
有效期可按同样期限续期；续期的条件与程序，法律留给执行委员会主席的决议另行规定。
时限与责任
法律自在官方公报公布后满六十日生效（第25条），合规期限为一年：
"All Owners, Contractors, and Engineering Firms to whom the provisions of this Law apply must comply with its provisions within one (1) year from the date on which this Law comes into force."
「适用本法规定的全体业主、承包商与工程公司，须自本法生效之日起一（1）年内符合其规定。」 — 2026年第（3）号法律第22条
罚款以幅度形式规定，而非税率式清单：具体违法行为对应的金额由另行决议确定。
| 违法行为 | 法律规定的罚款 | 法条 |
|---|---|---|
| 违反本法或据本法作出的决议 | 不少于 AED 100，不超过 AED 1,000,000 | 16 |
| 两年内再次违反 | 加倍，但不超过 AED 2,000,000 | 16 |
幅度的上限是法定天花板，而非常见罚额；把它当作通常数值来预期是不对的。
立法目的
第4条以自己的措辞列出目标：提升建筑质量与安全标准、维护结构完整性、通过定期核验各类系统与设施的安全运行来保障使用者的舒适、减少事故、改善建成环境的观感。"periodically verifying the safe and proper operation of all systems and facilities of Buildings" 这一表述也解释了机制的选择：不是一次性豁免，而是带有有效期的循环。
实务意义
如果你在老楼里持有一套房。 义务指向建筑的业主；在多户建筑中，公共部分的工程通过物业公司推进，由物业费支付，而费率须经监管机关核准——机制见物业费与 Mollak 一文。合理的做法是向物业公司询问取得证书的计划以及预算内的工程项目。
如果你在买二手房。 楼龄不再是口味问题。对于楼龄接近或超过二十年的单位，出现了可核查的事实：是否已有证书、何时到期、技术报告列出了哪些缺陷。它与土地局登记簿的记载一样属于尽职调查的一部分——为什么只有登记才能证明权利。
如果你是租客。 第9条第（7）项设想了为施工腾空建筑的情形。这并不取代租赁法：法定理由与通知期限见2007年第26号法律，拆解在此；双方的维修与保养义务见此文。
本文不主张什么
- 确切的生效日期。 法律将其系于官方公报公布之日加六十天（第25条）；我们未核实公布日期本身，因此不予陈述。
- 谁是你的主管机关。 法律按建筑所在区域作职能定义；具体名称因区域而异。
- 罚款清单。 法律给出的是幅度（第16条）；具体违法行为的金额由另行决议确定，我们未核验，故不引用。
- 受影响建筑名单。 我们没有见过「谁该办了」的名录，也不会按交付年份自行推算：竣工证书的日期是那栋楼文件里的事实，不在我们的数据库里。
来源
- 2026年第（3）号法律《关于迪拜酋长国建筑物的质量与安全》 — 迪拜立法门户：第2条（证书与主管机关的定义）、第3条（适用范围，自贸区与 DIFC）、第4条（目标）、第9条（业主义务）、第13条（有效期与续期）、第16条（罚款）、第22条（一年合规期）、第25条（生效）。颁布日期 2026年2月27日。
