دبی گواهی کیفیت و ایمنی را برای ساختمانهایی که بیست سال از تاریخ گواهی اتمامشان گذشته است الزامی کرد. این قانون بر هر ساختمانی در امارت اعمال میشود — از جمله مناطق آزاد و مرکز مالی بینالمللی دبی، و از جمله ساختمانهایی که پیش از لازمالاجرا شدن آن ساخته شدهاند. اعتبار گواهی ده سال است و برای ساختمانهای بالای چهل سال پنج سال. مالک باید شرکت مهندسی بگیرد، نقصها را رفع کند و در صورت لزوم تخلیهٔ ساختمان را در زمان اجرای کارها فراهم کند.
راستیآزماییشده در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی: متن قانون شمارهٔ ۳ سال ۲۰۲۶ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae). پیوند منبع کنار هر مادهٔ قانون و در پایان مقاله آمده است. این مشاورهٔ حقوقی نیست: نحوهٔ اعمال قانون بر یک ساختمان مشخص را نهاد صلاحیتدار همان منطقه تعیین میکند.
بازار دستدوم دبی مدتهاست بازار برجهای نوساز نیست. برجهای مارینا، جِیاِلتی، دیسکاوری گاردنز، گرینز و دیره وارد دههٔ دوم یا سوم عمر خود شدهاند و تا سال ۲۰۲۶ وضعیتشان به وجدان مالک و شرکت مدیریت بستگی داشت. حالا مسئلهٔ قانون است.
Law No. (3) of 2026 Concerning the Quality and Safety of Buildings in the Emirate of Dubai در ۲۷ فوریهٔ ۲۰۲۶ صادر شد و گواهی کیفیت و ایمنی را الزامی کرد: سندی دربارهٔ وضعیت ساختمان که بدون آن، ملکی از سنّ معیّنی به بعد بهطور تأییدشده مناسب استفاده شمرده نمیشود.
این سند چیست
تعریف در مادهٔ ۲ آمده است:
«A document issued by the Competent Entity confirming the quality, safety, and suitability for use of a Building, after assessing its structural condition in accordance with the provisions of this Law and the resolutions issued in pursuance hereof.»
«سندی که نهاد صلاحیتدار پس از ارزیابی وضعیت سازهای ساختمان مطابق مفاد این قانون و مصوبات صادره در اجرای آن، صادر میکند و کیفیت، ایمنی و مناسببودن ساختمان برای استفاده را تأیید میکند.» — قانون شمارهٔ (۳) سال ۲۰۲۶، مادهٔ ۲
نهاد صلاحیتدار در همان ماده بهجای نام، با کارکردش تعریف شده است:
«An entity legally authorised to regulate, license, and oversee Construction Works within the zones under its supervision in the Emirate.»
«نهادی که قانوناً مجاز است کارهای ساختمانی را در مناطق تحت نظارت خود در امارت تنظیم، پروانهدهی و بر آنها نظارت کند.»
یعنی در مناطق مختلف امارت نهادهای مختلف، هر یک در قلمرو خود. معنای عملی برای مالک یکی است: به تنظیمگر منطقهٔ خود مراجعه کنید، نه به دنبال یک باجهٔ واحد برای کل دبی.
هیچ منطقهای مستثنا نیست
مهمترین جملهٔ قانون مادهٔ ۳ است:
«The provisions of this Law apply to all Buildings within the Emirate, including those located in Special Development Zones and Free Zones, such as the Dubai International Financial Centre, regardless of whether they were constructed before or after the effective date of this Law.»
«مفاد این قانون بر تمام ساختمانهای واقع در امارت اعمال میشود، از جمله ساختمانهای واقع در مناطق توسعهٔ ویژه و مناطق آزاد، مانند مرکز مالی بینالمللی دبی، صرفنظر از اینکه پیش یا پس از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون ساخته شده باشند.»
دو استثنایی که معمولاً روی آن حساب میشود، در همین یک جمله بسته شده است: مناطق آزاد و مرکز مالی بهصراحت نام برده شدهاند و شمول نسبت به ساختهشدههای پیشین در بندی جداگانه آمده است. بافت قدیمی در دامنه است و اتفاقاً نخستین مشمول همان است.
مالک چه تکالیفی دارد
مادهٔ ۹ تکالیف را با جزئیات برمیشمارد. مهمترینها:
«For the purposes of this Law, an Owner must: (1) obtain a Quality and Safety Certificate after the lapse of twenty (20) years from the date on which the Completion Certificate of the Building is issued;»
«برای اهداف این قانون، مالک مکلف است: (۱) پس از گذشت بیست (۲۰) سال از تاریخ صدور گواهی اتمام ساختمان، گواهی کیفیت و ایمنی را دریافت کند؛»
سپس سازوکاری میآید که نشان میدهد این کار تشریفاتی نیست:
«(3) contract an Engineering Firm to evaluate the condition of the Building and issue the Technical Report, in preparation for obtaining the Quality and Safety Certificate;»
«(5) contract a Contractor, under the supervision of the Engineering Firm, to implement the works required to rectify the technical defects identified in the Technical Report;»
«(7) take the necessary action to secure vacation of the Building by its Occupants to enable the Contractor to implement the required works and rectify technical defects in the Building;»
«(۳) برای ارزیابی وضعیت ساختمان و صدور گزارش فنی، در مقدمهٔ دریافت گواهی، با یک شرکت مهندسی قرارداد ببندد؛ (۵) برای اجرای کارهای لازم جهت رفع نقصهای فنیِ مندرج در گزارش فنی، زیر نظر همان شرکت مهندسی با پیمانکار قرارداد ببندد؛ (۷) اقدامات لازم را برای تخلیهٔ ساختمان توسط ساکنان آن انجام دهد تا پیمانکار بتواند کارهای لازم را اجرا و نقصهای فنی ساختمان را رفع کند.»
پس ترتیب چنین است: شرکت مهندسی ← گزارش فنی ← رفع نقصها توسط پیمانکار زیر نظر همان شرکت ← گواهی. بند (۷) برای بازار اجاره موضوعی مستقل است: قانون صراحتاً حالتی را پیشبینی میکند که ساختمان برای اجرای کارها باید تخلیه شود.
و یک تکلیف هم به ساختمانهایی مربوط است که هنوز بیستساله نشدهاند:
«(4) perform periodic maintenance for any Building that has been constructed for less than twenty (20) years from the date of issuance of its Completion Certificate, whether on his own initiative or upon request by the Competent Entity, and rectify any defects that may pose a Risk to the structural safety of the Building, the safety of lives and property therein, and the surrounding Buildings;»
«(۴) برای هر ساختمانی که از تاریخ صدور گواهی اتمام آن کمتر از بیست (۲۰) سال گذشته است، نگهداری دورهای انجام دهد — به ابتکار خود یا به درخواست نهاد صلاحیتدار — و هر نقصی را که ممکن است برای ایمنی سازهای ساختمان، جان و مال ساکنان آن و ساختمانهای مجاور خطرآفرین باشد رفع کند.»
یعنی تکلیف تا بیستسالگی «نمیخوابد»؛ بهشکل نگهداری دورهای و رفع نقصهای خطرآفرین وجود دارد.
اعتبار گواهی چقدر است
مادهٔ ۱۳:
«The validity period of a Quality and Safety Certificate will be as follows: (1) ten (10) years for Buildings whose Completion Certificates were issued less than forty (40) years ago; and (2) five (5) years for Buildings whose Completion Certificates were issued forty (40) years ago or more.»
«مدت اعتبار گواهی کیفیت و ایمنی چنین است: (۱) ده (۱۰) سال برای ساختمانهایی که گواهی اتمام آنها کمتر از چهل (۴۰) سال پیش صادر شده است؛ و (۲) پنج (۵) سال برای ساختمانهایی که گواهی اتمام آنها چهل (۴۰) سال پیش یا پیشتر صادر شده است.»
| سن ساختمان بر پایهٔ گواهی اتمام | مدت اعتبار گواهی | ماده |
|---|---|---|
| کمتر از ۴۰ سال | ۱۰ سال | 13 |
| ۴۰ سال و بیشتر | ۵ سال | 13 |
مدت اعتبار برای همان بازه قابل تمدید است؛ شرایط و آیین تمدید را قانون به مصوبهٔ رئیس شورای اجرایی واگذار کرده است.
مهلتها و مسئولیت
قانون شصت روز پس از انتشار در روزنامهٔ رسمی لازمالاجرا میشود (مادهٔ ۲۵) و برای انطباق یک سال داده شده است:
«All Owners, Contractors, and Engineering Firms to whom the provisions of this Law apply must comply with its provisions within one (1) year from the date on which this Law comes into force.»
«تمام مالکان، پیمانکاران و شرکتهای مهندسی که مفاد این قانون بر آنان اعمال میشود باید ظرف یک (۱) سال از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون با مفاد آن منطبق شوند.» — قانون شمارهٔ (۳) سال ۲۰۲۶، مادهٔ ۲۲
جریمهها بهصورت دامنه آمدهاند نه تعرفه: مبلغ برای تخلف مشخص را مصوبهای جداگانه تعیین میکند.
| تخلف | جریمه بر پایهٔ قانون | ماده |
|---|---|---|
| نقض قانون یا مصوبات صادره در اجرای آن | کمتر از AED 100 نباشد و بیش از AED 1,000,000 نشود | 16 |
| تکرار تخلف ظرف دو سال | دو برابر، اما نه بیش از AED 2,000,000 | 16 |
سقف این دامنه، سقف قانونی است نه جریمهٔ متعارف؛ انتظار آن بهعنوان مقدار معمول نادرست است.
چرا این قانون وضع شد
مادهٔ ۴ اهداف را با زبان خود بیان میکند: ارتقای استانداردهای کیفیت و ایمنی ساختمانها، حفظ یکپارچگی سازهای آنها، تأمین آسایش ساکنان از راه بررسی دورهای عملکرد ایمن سامانهها و تأسیسات، کاهش حوادث و بهبود سیمای شهری. عبارت «periodically verifying the safe and proper operation of all systems and facilities of Buildings» انتخاب سازوکار را هم توضیح میدهد: نه بخشودگی یکباره، بلکه چرخهای تکرارشونده با تاریخ انقضا روی سند.
در عمل چه معنایی دارد
برای مالک آپارتمان در برجی قدیمی. تکلیف متوجه مالک ساختمان است؛ در ساختمان چندواحدی، کارهای مشاعات از راه شرکت مدیریت پیش میرود و از شارژ تأمین میشود که نرخ آن را تنظیمگر تأیید میکند — سازوکار در مقالهٔ شارژ خدمات و «مُلّاک» آمده است. گام معقول پرسیدن برنامهٔ دریافت گواهی و کارهای پیشبینیشده در بودجه از شرکت مدیریت است.
برای خریدار در بازار دستدوم. سن ساختمان دیگر مسئلهٔ سلیقه نیست. برای واحدی در ساختمانی نزدیک بیست سال یا بیشتر، واقعیتی قابل بررسی پدید آمده است: آیا گواهی وجود دارد، چه زمانی منقضی میشود، گزارش فنی چه نقصهایی را نام برده است. این بخشی از بررسی است، درست مانند ثبت در دفتر ادارهٔ اراضی — چرا تنها همان حق را اثبات میکند.
برای مستأجر. بند (۷) مادهٔ ۹ تخلیهٔ ساختمان برای اجرای کارها را پیشبینی میکند. این قواعد اجاره را کنار نمیزند: دلایل و مهلتهای اخطار در قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ است و اینجا بررسی شده، و تعهدات دو طرف در نگهداری و تعمیر اینجا.
آنچه اینجا ادعا نمیکنیم
- تاریخ دقیق لازمالاجرا شدن. قانون آن را به انتشار در روزنامهٔ رسمی بهعلاوهٔ شصت روز گره زده است (مادهٔ ۲۵)؛ خودِ تاریخ انتشار را بررسی نکردهایم و نمیگوییم.
- اینکه نهاد صلاحیتدار شما کدام است. قانون آن را کارکردی و بر پایهٔ منطقهٔ ساختمان تعریف میکند؛ نام آن به منطقه بستگی دارد.
- تعرفهٔ جریمهها. در قانون دامنه آمده است (مادهٔ ۱۶)؛ مبالغ تخلفات مشخص را مصوبهای جداگانه تعیین میکند که آن را بررسی نکردهایم و نقل نمیکنیم.
- فهرست ساختمانهای مشمول. دفتری از «نوبت چه کسی رسیده» ندیدهایم و آن را از سال تحویل نمیسازیم: تاریخ گواهی اتمام واقعیتی در اسناد همان ساختمان است، نه در پایگاه دادهٔ ما.
منابع
- Law No. (3) of 2026 Concerning the Quality and Safety of Buildings in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۲ (تعریف گواهی و نهاد صلاحیتدار)، مادهٔ ۳ (دامنهٔ شمول، مناطق آزاد و مرکز مالی)، مادهٔ ۴ (اهداف)، مادهٔ ۹ (تکالیف مالک)، مادهٔ ۱۳ (اعتبار و تمدید)، مادهٔ ۱۶ (جریمهها)، مادهٔ ۲۲ (یک سال برای انطباق)، مادهٔ ۲۵ (لازمالاجرا شدن). تاریخ صدور ۲۷ فوریهٔ ۲۰۲۶.
