Dubai führt ein verpflichtendes Qualitäts- und Sicherheitszertifikat für Gebäude ein, bei denen seit dem Datum der Fertigstellungsbescheinigung zwanzig Jahre vergangen sind. Das Gesetz erfasst JEDES Gebäude des Emirats — Freizonen und das DIFC eingeschlossen, vor seinem Inkrafttreten errichtete Gebäude eingeschlossen. Das Zertifikat gilt 10 Jahre, bei über vierzig Jahre alten Gebäuden 5. Der Eigentümer muss ein Ingenieurbüro beauftragen, Mängel beseitigen lassen und nötigenfalls dafür sorgen, dass die Nutzer das Gebäude für die Arbeiten räumen.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text des Gesetzes Nr. 3 von 2026 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jedem Gesetzesartikel und noch einmal am Ende. Dies ist keine Rechtsberatung: Wie das Gesetz auf ein konkretes Gebäude anzuwenden ist, bestimmt die zuständige Stelle seiner Zone.
Dubais Zweitmarkt ist längst kein Markt neuer Türme mehr. Gebäude in der Marina, in JLT, Discovery Gardens, den Greens und Deira stehen im zweiten oder dritten Jahrzehnt, und bis 2026 war ihr Zustand eine Frage der Sorgfalt von Eigentümer und Hausverwaltung. Jetzt ist es eine Frage des Gesetzes.
Law No. (3) of 2026 Concerning the Quality and Safety of Buildings in the Emirate of Dubai wurde am 27. Februar 2026 erlassen. Es führt ein verpflichtendes Qualitäts- und Sicherheitszertifikat ein — ein Dokument über den Zustand eines Gebäudes, ohne das eine Immobilie ab einem bestimmten Alter nicht als bestätigt nutzungstauglich gilt.
Was das Dokument ist
Artikel 2 definiert es:
«A document issued by the Competent Entity confirming the quality, safety, and suitability for use of a Building, after assessing its structural condition in accordance with the provisions of this Law and the resolutions issued in pursuance hereof.»
«Ein von der zuständigen Stelle ausgestelltes Dokument, das Qualität, Sicherheit und Nutzungstauglichkeit eines Gebäudes bestätigt, nachdem dessen baulicher Zustand nach den Bestimmungen dieses Gesetzes und den dazu ergangenen Beschlüssen bewertet wurde.» — Gesetz Nr. (3) von 2026, Artikel 2
Die zuständige Stelle wird ebendort funktional statt namentlich bestimmt:
«An entity legally authorised to regulate, license, and oversee Construction Works within the zones under its supervision in the Emirate.»
«Eine Stelle, die gesetzlich befugt ist, Bauarbeiten in den ihrer Aufsicht unterstehenden Zonen des Emirats zu regeln, zu genehmigen und zu beaufsichtigen.»
In verschiedenen Zonen des Emirats sind das also verschiedene Stellen, jede für ihre. Für den Eigentümer bedeutet das praktisch eines: an den Regulator seiner Zone wenden, statt eine einheitliche Anlaufstelle für ganz Dubai zu suchen.
Keine Zone ist ausgenommen
Der folgenreichste Satz des Gesetzes ist Artikel 3:
«The provisions of this Law apply to all Buildings within the Emirate, including those located in Special Development Zones and Free Zones, such as the Dubai International Financial Centre, regardless of whether they were constructed before or after the effective date of this Law.»
«Die Bestimmungen dieses Gesetzes gelten für alle Gebäude im Emirat, einschließlich derer in Sonderentwicklungszonen und Freizonen wie dem Dubai International Financial Centre, unabhängig davon, ob sie vor oder nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes errichtet wurden.»
Die beiden Ausnahmen, mit denen üblicherweise gerechnet wird, sind in diesem einen Satz geschlossen: Freizonen und das DIFC sind ausdrücklich genannt, und die Rückwirkung auf bereits errichteten Bestand steht als eigener Halbsatz daneben. Der Altbestand fällt darunter — und er fällt zuerst darunter.
Was der Eigentümer tun muss
Artikel 9 führt die Pflichten im Einzelnen auf. Die tragenden:
«For the purposes of this Law, an Owner must: (1) obtain a Quality and Safety Certificate after the lapse of twenty (20) years from the date on which the Completion Certificate of the Building is issued;»
«Für die Zwecke dieses Gesetzes muss ein Eigentümer: (1) nach Ablauf von zwanzig (20) Jahren ab dem Datum der Ausstellung der Fertigstellungsbescheinigung des Gebäudes ein Qualitäts- und Sicherheitszertifikat erlangen;»
Dann folgt die Mechanik, und sie zeigt, dass es sich nicht um eine Formalie handelt:
«(3) contract an Engineering Firm to evaluate the condition of the Building and issue the Technical Report, in preparation for obtaining the Quality and Safety Certificate;»
«(5) contract a Contractor, under the supervision of the Engineering Firm, to implement the works required to rectify the technical defects identified in the Technical Report;»
«(7) take the necessary action to secure vacation of the Building by its Occupants to enable the Contractor to implement the required works and rectify technical defects in the Building;»
«(3) ein Ingenieurbüro beauftragen, den Zustand des Gebäudes zu bewerten und den technischen Bericht zu erstellen, zur Vorbereitung der Zertifikatserlangung; (5) einen Bauunternehmer beauftragen, unter Aufsicht des Ingenieurbüros die Arbeiten auszuführen, die zur Beseitigung der im technischen Bericht festgestellten Mängel erforderlich sind; (7) die erforderlichen Maßnahmen ergreifen, damit das Gebäude von seinen Nutzern geräumt wird, damit der Bauunternehmer die erforderlichen Arbeiten ausführen und die technischen Mängel beseitigen kann.»
Die Reihenfolge lautet also: Ingenieurbüro → technischer Bericht → Mängelbeseitigung durch einen Unternehmer unter dessen Aufsicht → Zertifikat. Punkt (7) ist für den Mietmarkt ein eigenes Thema: Das Gesetz sieht den Fall ausdrücklich vor, dass ein Gebäude für die Arbeiten geräumt werden muss.
Und eine Pflicht betrifft Gebäude, die die zwanzig Jahre noch nicht erreicht haben:
«(4) perform periodic maintenance for any Building that has been constructed for less than twenty (20) years from the date of issuance of its Completion Certificate, whether on his own initiative or upon request by the Competent Entity, and rectify any defects that may pose a Risk to the structural safety of the Building, the safety of lives and property therein, and the surrounding Buildings;»
«(4) für jedes Gebäude, dessen Fertigstellungsbescheinigung weniger als zwanzig (20) Jahre zurückliegt, eine regelmäßige Instandhaltung durchführen — aus eigener Initiative oder auf Verlangen der zuständigen Stelle — und alle Mängel beseitigen, die ein Risiko für die bauliche Sicherheit des Gebäudes, für Leben und Eigentum der darin befindlichen Personen sowie für die umliegenden Gebäude darstellen können.»
Die Pflicht «schläft» vor dem zwanzigsten Jahr also nicht: Sie besteht als regelmäßige Instandhaltung und Beseitigung risikobehafteter Mängel.
Wie lange das Zertifikat gilt
Artikel 13:
«The validity period of a Quality and Safety Certificate will be as follows: (1) ten (10) years for Buildings whose Completion Certificates were issued less than forty (40) years ago; and (2) five (5) years for Buildings whose Completion Certificates were issued forty (40) years ago or more.»
«Die Gültigkeitsdauer des Qualitäts- und Sicherheitszertifikats beträgt: (1) zehn (10) Jahre für Gebäude, deren Fertigstellungsbescheinigung weniger als vierzig (40) Jahre zurückliegt; und (2) fünf (5) Jahre für Gebäude, deren Fertigstellungsbescheinigung vierzig (40) Jahre oder länger zurückliegt.»
| Alter des Gebäudes nach der Fertigstellungsbescheinigung | Gültigkeit des Zertifikats | Artikel |
|---|---|---|
| weniger als 40 Jahre | 10 Jahre | 13 |
| 40 Jahre und mehr | 5 Jahre | 13 |
Die Dauer ist um denselben Zeitraum verlängerbar; Bedingungen und Verfahren der Verlängerung überlässt das Gesetz einem Beschluss des Vorsitzenden des Exekutivrats.
Fristen und Haftung
Das Gesetz tritt sechzig Tage nach Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft (Artikel 25), und für die Anpassung bleibt ein Jahr:
«All Owners, Contractors, and Engineering Firms to whom the provisions of this Law apply must comply with its provisions within one (1) year from the date on which this Law comes into force.»
«Alle Eigentümer, Bauunternehmer und Ingenieurbüros, auf die die Bestimmungen dieses Gesetzes Anwendung finden, müssen sich innerhalb eines (1) Jahres ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes an dessen Bestimmungen halten.» — Gesetz Nr. (3) von 2026, Artikel 22
Die Bußgelder sind als Rahmen und nicht als Tarif gefasst: Der Betrag für einen konkreten Verstoß wird durch einen gesonderten Beschluss festgelegt.
| Verstoß | Bußgeld nach dem Gesetz | Artikel |
|---|---|---|
| Verstoß gegen das Gesetz oder die dazu ergangenen Beschlüsse | nicht weniger als AED 100 und nicht mehr als AED 1.000.000 | 16 |
| Wiederholung innerhalb von zwei Jahren | verdoppelt, jedoch höchstens AED 2.000.000 | 16 |
Das obere Ende des Rahmens ist die gesetzliche Obergrenze und kein typisches Bußgeld; es als üblichen Betrag zu erwarten wäre falsch.
Warum es dieses Gesetz gibt
Artikel 4 nennt die Ziele mit eigenen Worten: Qualitäts- und Sicherheitsstandards von Gebäuden anheben, ihre bauliche Integrität erhalten, den Nutzern durch regelmäßige Überprüfung des sicheren Betriebs von Systemen und Anlagen Komfort sichern, Unfälle verringern und das Erscheinungsbild der Bebauung verbessern. Die Formulierung «periodically verifying the safe and proper operation of all systems and facilities of Buildings» erklärt auch den gewählten Mechanismus: keine einmalige Amnestie, sondern ein wiederkehrender Zyklus mit einem Ablaufdatum auf dem Dokument.
Was das praktisch bedeutet
Wenn Ihnen eine Wohnung in einem älteren Turm gehört. Die Pflicht richtet sich an den Eigentümer des Gebäudes; in einem Mehrparteienhaus laufen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum über die Hausverwaltung und werden aus der Service Charge finanziert, deren Satz der Regulator genehmigt — der Mechanismus steht im Artikel zu Service Charges und Mollak. Sinnvoll ist, die Verwaltung nach ihrem Plan für das Zertifikat und nach den eingeplanten Arbeiten zu fragen.
Wenn Sie im Bestand kaufen. Das Alter des Gebäudes ist keine Geschmacksfrage mehr. Für eine Einheit in einem Haus nahe an zwanzig Jahren oder darüber gibt es nun eine prüfbare Tatsache: ob ein Zertifikat vorliegt, wann es abläuft, welche Mängel der technische Bericht nannte. Das gehört zur Prüfung wie der Eintrag im Register des Land Department — warum allein er das Recht beweist.
Wenn Sie Mieter sind. Artikel 9(7) sieht die Räumung eines Gebäudes für die Arbeiten vor. Das verdrängt das Mietrecht nicht: Gründe und Anzeigefristen stehen im Gesetz Nr. 26 von 2007 und sind hier behandelt, die Instandhaltungs- und Reparaturpflichten der Parteien hier.
Was wir hier NICHT behaupten
- Das genaue Datum des Inkrafttretens. Das Gesetz knüpft es an die Veröffentlichung im Amtsblatt plus sechzig Tage (Artikel 25); das Veröffentlichungsdatum selbst haben wir nicht geprüft und nennen es daher nicht.
- Welche Stelle für Sie zuständig ist. Das Gesetz bestimmt sie funktional nach der Zone des Gebäudes; der Name hängt von der Zone ab.
- Einen Bußgeldkatalog. Das Gesetz gibt einen Rahmen (Artikel 16); die Beträge für konkrete Verstöße legt ein gesonderter Beschluss fest, den wir nicht zitieren, weil wir ihn nicht geprüft haben.
- Eine Liste betroffener Gebäude. Ein Verzeichnis, «wer dran ist», haben wir nicht gesehen und konstruieren es nicht aus Fertigstellungsjahren: Das Datum der Fertigstellungsbescheinigung ist eine Tatsache in den Unterlagen des jeweiligen Hauses, nicht in unserer Datenbank.
Quellen
- Law No. (3) of 2026 Concerning the Quality and Safety of Buildings in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 2 (Definitionen des Zertifikats und der zuständigen Stelle), Artikel 3 (Anwendungsbereich, Freizonen und DIFC), Artikel 4 (Ziele), Artikel 9 (Pflichten des Eigentümers), Artikel 13 (Gültigkeit und Verlängerung), Artikel 16 (Bußgelder), Artikel 22 (ein Jahr zur Anpassung), Artikel 25 (Inkrafttreten). Erlassen am 27. Februar 2026.
