استحدثت دبي شهادة جودة وسلامة إلزامية للمباني التي مضت عشرون سنة على تاريخ شهادة إنجازها. ويسري القانون على كل مبنى في الإمارة — بما في ذلك المناطق الحرّة ومركز دبي المالي العالمي، وبما في ذلك ما شُيّد قبل نفاذه. مدة الشهادة عشر سنوات، وخمس للمباني التي تجاوزت الأربعين. وعلى المالك التعاقد مع مكتب هندسي ومعالجة الخلل، وعند الاقتضاء تأمين إخلاء المبنى من شاغليه أثناء الأعمال.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ القانون رقم 3 لسنة 2026 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل مادة وفي نهاية المقال. هذه ليست استشارة قانونية: تطبيق القانون على مبنى بعينه تقرّره الجهة المختصة في منطقته.
لم يعد السوق الثانوي في دبي سوق أبراج جديدة منذ زمن. فأبراج مارينا وجميرا ليك تاورز وديسكفري غاردنز والغرين وديرة في عقدها الثاني أو الثالث، وحتى 2026 كانت حالتها مسألة ذمّة المالك وشركة الإدارة. اليوم صارت مسألة قانون.
صدر Law No. (3) of 2026 Concerning the Quality and Safety of Buildings in the Emirate of Dubai في 27 فبراير 2026، ويستحدث شهادة جودة وسلامة إلزامية: وثيقة عن حالة المبنى، لا يُعدّ العقار بعد سنّ معيّنة صالحاً للاستعمال بشكل مؤكَّد من دونها.
ما هذه الوثيقة
التعريف في المادة 2:
«A document issued by the Competent Entity confirming the quality, safety, and suitability for use of a Building, after assessing its structural condition in accordance with the provisions of this Law and the resolutions issued in pursuance hereof.»
«وثيقة تصدرها الجهة المختصة تؤكّد جودة المبنى وسلامته وصلاحيته للاستعمال، بعد تقييم حالته الإنشائية وفقاً لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه.» — القانون رقم (3) لسنة 2026، المادة 2
وتُعرَّف الجهة المختصة في الموضع نفسه بوظيفتها لا باسمها:
«An entity legally authorised to regulate, license, and oversee Construction Works within the zones under its supervision in the Emirate.»
«جهة مخوّلة قانوناً بتنظيم أعمال البناء وترخيصها والإشراف عليها ضمن المناطق الخاضعة لإشرافها في الإمارة.»
أي أنّها تختلف باختلاف مناطق الإمارة، كلّ في نطاقها. والمعنى العملي للمالك واحد: يراجع منظّم منطقته لا نافذة موحّدة لدبي كلّها.
لا منطقة مستثناة
أهمّ جملة في القانون هي المادة 3:
«The provisions of this Law apply to all Buildings within the Emirate, including those located in Special Development Zones and Free Zones, such as the Dubai International Financial Centre, regardless of whether they were constructed before or after the effective date of this Law.»
«تسري أحكام هذا القانون على جميع المباني في الإمارة، بما فيها الواقعة في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرّة، ومنها مركز دبي المالي العالمي، سواء شُيّدت قبل تاريخ نفاذ هذا القانون أو بعده.»
الاستثناءان اللذان يُعوَّل عليهما عادةً مغلقان بنصّ صريح: المناطق الحرّة ومركز دبي المالي العالمي مذكوران بالاسم، والأثر على ما شُيّد سابقاً منصوص عليه في العبارة ذاتها. فالمخزون القديم داخل النطاق، وهو أوّل الداخلين.
ما الذي يلزم المالك
المادة 9 تُفصّل الالتزامات. وأهمّها:
«For the purposes of this Law, an Owner must: (1) obtain a Quality and Safety Certificate after the lapse of twenty (20) years from the date on which the Completion Certificate of the Building is issued;»
«لأغراض هذا القانون، يلتزم المالك بما يلي: (1) الحصول على شهادة الجودة والسلامة بعد مضيّ عشرين (20) سنة من تاريخ صدور شهادة إنجاز المبنى؛»
ثم تأتي الآلية، وهي ما يجعل الأمر أبعد من إجراء شكلي:
«(3) contract an Engineering Firm to evaluate the condition of the Building and issue the Technical Report, in preparation for obtaining the Quality and Safety Certificate;»
«(5) contract a Contractor, under the supervision of the Engineering Firm, to implement the works required to rectify the technical defects identified in the Technical Report;»
«(7) take the necessary action to secure vacation of the Building by its Occupants to enable the Contractor to implement the required works and rectify technical defects in the Building;»
«(3) التعاقد مع مكتب هندسي لتقييم حالة المبنى وإصدار التقرير الفني تمهيداً للحصول على الشهادة؛ (5) التعاقد مع مقاول، تحت إشراف المكتب الهندسي، لتنفيذ الأعمال اللازمة لمعالجة الخلل الفني الوارد في التقرير؛ (7) اتخاذ ما يلزم لتأمين إخلاء المبنى من شاغليه لتمكين المقاول من تنفيذ الأعمال المطلوبة ومعالجة الخلل الفني في المبنى.»
فالتسلسل: مكتب هندسي ← تقرير فني ← معالجة الخلل بمقاول تحت إشراف المكتب ← الشهادة. والبند (7) موضوع قائم بذاته لسوق الإيجار: القانون يفترض صراحةً حالة يلزم فيها إخلاء المبنى لتنفيذ الأعمال.
وثمّة التزام يخصّ المباني التي لم تبلغ العشرين بعد:
«(4) perform periodic maintenance for any Building that has been constructed for less than twenty (20) years from the date of issuance of its Completion Certificate, whether on his own initiative or upon request by the Competent Entity, and rectify any defects that may pose a Risk to the structural safety of the Building, the safety of lives and property therein, and the surrounding Buildings;»
«(4) إجراء الصيانة الدورية لأي مبنى مضى على تاريخ صدور شهادة إنجازه أقلّ من عشرين (20) سنة، سواء من تلقاء نفسه أو بناءً على طلب الجهة المختصة، ومعالجة أي خلل قد يشكّل خطراً على السلامة الإنشائية للمبنى وعلى أرواح وممتلكات من فيه وعلى المباني المجاورة.»
فالالتزام لا «ينام» قبل العشرين؛ إنّه قائم بصورة صيانة دورية ومعالجة للخلل الذي يشكّل خطراً.
مدة الشهادة
المادة 13:
«The validity period of a Quality and Safety Certificate will be as follows: (1) ten (10) years for Buildings whose Completion Certificates were issued less than forty (40) years ago; and (2) five (5) years for Buildings whose Completion Certificates were issued forty (40) years ago or more.»
«تكون مدة صلاحية شهادة الجودة والسلامة كما يلي: (1) عشر (10) سنوات للمباني التي صدرت شهادات إنجازها قبل أقلّ من أربعين (40) سنة؛ و(2) خمس (5) سنوات للمباني التي صدرت شهادات إنجازها قبل أربعين (40) سنة أو أكثر.»
| عمر المبنى بحسب شهادة الإنجاز | مدة صلاحية الشهادة | المادة |
|---|---|---|
| أقلّ من 40 سنة | 10 سنوات | 13 |
| 40 سنة فأكثر | 5 سنوات | 13 |
والمدة قابلة للتجديد لمثلها؛ أمّا شروط التجديد وإجراءاته فتركها القانون لقرار من رئيس المجلس التنفيذي.
المهل والمسؤولية
يعمل بالقانون بعد ستين يوماً من نشره في الجريدة الرسمية (المادة 25)، ومهلة التوفيق سنة:
«All Owners, Contractors, and Engineering Firms to whom the provisions of this Law apply must comply with its provisions within one (1) year from the date on which this Law comes into force.»
«على جميع الملّاك والمقاولين والمكاتب الهندسية الذين تسري عليهم أحكام هذا القانون توفيق أوضاعهم خلال سنة (1) من تاريخ العمل به.» — القانون رقم (3) لسنة 2026، المادة 22
والغرامات وردت كنطاق لا كتعرفة: مقدارها عن مخالفة بعينها يحدّده قرار مستقلّ.
| المخالفة | الغرامة بحسب القانون | المادة |
|---|---|---|
| مخالفة القانون أو القرارات الصادرة بموجبه | لا تقلّ عن AED 100 ولا تزيد على AED 1,000,000 | 16 |
| تكرار المخالفة خلال سنتين | تُضاعف على ألّا تتجاوز AED 2,000,000 | 16 |
والحدّ الأعلى سقف تشريعي لا غرامة نمطية؛ وتوقّعه كقيمة معتادة غير صحيح.
لماذا صدر القانون
المادة 4 تذكر الأهداف بلغتها: رفع معايير جودة المباني وسلامتها، والحفاظ على سلامتها الإنشائية، وتحقيق مستوى عالٍ من الراحة لشاغليها عبر التحقّق الدوري من التشغيل الآمن لأنظمتها ومرافقها، وتقليل الحوادث، وتحسين المظهر العام للمباني في الإمارة. وعبارة «periodically verifying the safe and proper operation of all systems and facilities of Buildings» تفسّر أيضاً اختيار الآلية: دورة متكرّرة ذات مدة صلاحية، لا تسوية لمرّة واحدة.
ماذا يعني هذا عملياً
لمالك شقة في برج قديم. الالتزام موجَّه إلى مالك المبنى؛ وفي المبنى متعدّد الوحدات تمرّ أعمال الأجزاء المشتركة عبر شركة الإدارة وتُموَّل من رسوم الخدمة التي يعتمد المنظّم تعرفتها — الآلية في مقال رسوم الخدمات ونظام «مُلّاك». والخطوة المعقولة سؤال شركة الإدارة عن خطة الحصول على الشهادة والأعمال المدرجة في الموازنة.
لمشتري وحدة في السوق الثانوي. لم يعد عمر المبنى مسألة ذوق. فلوحدة في مبنى يقارب العشرين أو تجاوزها صارت واقعة قابلة للفحص: أثمّة شهادة، ومتى تنتهي، وما الخلل الذي ذكره التقرير الفني. وهي جزء من الفحص شأن القيد في سجل دائرة الأراضي — لماذا هو وحده يُثبت الحق.
للمستأجر. البند (7) من المادة 9 يفترض إخلاء المبنى أثناء الأعمال. وهذا لا يُلغي قواعد الإيجار: الأسباب ومُهَل الإشعار في القانون رقم 26 لسنة 2007 وهنا تفصيلها، والتزامات الطرفين بالصيانة والإصلاح هنا.
ما لا نزعمه هنا
- تاريخ النفاذ بدقّة. يربطه القانون بالنشر في الجريدة الرسمية زائد ستين يوماً (المادة 25)؛ ولم نتحقّق من تاريخ النشر نفسه فلا نذكره.
- مَن هي جهتك المختصة بالضبط. يعرّفها القانون وظيفياً بحسب منطقة المبنى؛ والاسم يختلف باختلاف المنطقة.
- تعرفة الغرامات. ورد في القانون نطاق (المادة 16)؛ أمّا المبالغ عن مخالفات بعينها فيحدّدها قرار مستقلّ لم نفحصه فلا ننقله.
- قائمة المباني المعنيّة. لم نطّلع على سجل «مَن حان دوره» ولا نبنيه من سنوات التسليم: تاريخ شهادة الإنجاز واقعة في أوراق المبنى ذاته لا في قاعدة بياناتنا.
المصادر
- Law No. (3) of 2026 Concerning the Quality and Safety of Buildings in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 2 (تعريف الشهادة والجهة المختصة)، المادة 3 (نطاق السريان والمناطق الحرّة والمركز المالي)، المادة 4 (الأهداف)، المادة 9 (التزامات المالك)، المادة 13 (مدة الصلاحية والتجديد)، المادة 16 (الغرامات)، المادة 22 (سنة لتوفيق الأوضاع)، المادة 25 (النفاذ). تاريخ الصدور 27 فبراير 2026.
