Дубай ввёл обязательный сертификат качества и безопасности для зданий, которым исполнилось двадцать лет с даты акта о завершении строительства. Закон действует на ВСЕ здания эмирата — включая свободные зоны и DIFC, включая построенные до его вступления в силу. Срок действия сертификата 10 лет, а для зданий старше сорока — 5. Собственник обязан нанять инженерную фирму, устранить дефекты и, если потребуется, обеспечить освобождение здания жильцами на время работ.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст закона №3 от 2026 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой статьи закона и в конце материала. Это не юридическая консультация: применение к конкретному зданию определяет уполномоченный орган своей зоны.
Вторичный рынок Дубая давно не состоит из новостроек. Башням в Marina, JLT, Discovery Gardens, Greens и Deira уже второй или третий десяток лет, и до 2026 года их состояние было вопросом добросовестности собственников и управляющей компании. Теперь это вопрос закона.
Law No. (3) of 2026 Concerning the Quality and Safety of Buildings in the Emirate of Dubai издан 27 февраля 2026 года. Он вводит обязательный сертификат качества и безопасности — документ о состоянии здания, без которого объект с определённого возраста не считается подтверждённо пригодным.
Что это за документ
Определение дано в статье 2:
«A document issued by the Competent Entity confirming the quality, safety, and suitability for use of a Building, after assessing its structural condition in accordance with the provisions of this Law and the resolutions issued in pursuance hereof.»
«Документ, выдаваемый уполномоченным органом и подтверждающий качество, безопасность и пригодность здания к использованию по результатам оценки его конструктивного состояния в соответствии с положениями настоящего закона и изданными во исполнение него решениями.» — Law No. (3) of 2026, Article 2
Уполномоченный орган там же определён функционально, а не поимённо:
«An entity legally authorised to regulate, license, and oversee Construction Works within the zones under its supervision in the Emirate.»
«Орган, законно уполномоченный регулировать и лицензировать строительные работы в зонах, находящихся под его надзором в эмирате, и осуществлять контроль за ними.»
То есть в разных зонах эмирата это разные органы — каждый в своей. Для собственника практический смысл один: обращаться нужно к регулятору своей зоны, а не искать единое окно на весь Дубай.
Ни одна зона не исключена
Самое важное предложение закона — статья 3:
«The provisions of this Law apply to all Buildings within the Emirate, including those located in Special Development Zones and Free Zones, such as the Dubai International Financial Centre, regardless of whether they were constructed before or after the effective date of this Law.»
«Положения настоящего закона применяются ко всем зданиям на территории эмирата, включая расположенные в особых зонах развития и свободных зонах, таких как Дубайский международный финансовый центр, независимо от того, построены они до или после даты вступления настоящего закона в силу.»
Два исключения, на которые обычно рассчитывают, здесь закрыты прямым текстом: свободные зоны и DIFC названы поимённо, а обратная сила по отношению к уже построенным зданиям — отдельной оговоркой. Старый фонд под закон попадает, и именно он попадает первым.
Что обязан собственник
Статья 9 перечисляет обязанности подробно. Ключевые:
«For the purposes of this Law, an Owner must: (1) obtain a Quality and Safety Certificate after the lapse of twenty (20) years from the date on which the Completion Certificate of the Building is issued;»
«Для целей настоящего закона собственник обязан: (1) получить сертификат качества и безопасности по истечении двадцати (20) лет с даты выдачи акта о завершении строительства здания;»
Дальше — механика, и она объясняет, почему это не формальность:
«(3) contract an Engineering Firm to evaluate the condition of the Building and issue the Technical Report, in preparation for obtaining the Quality and Safety Certificate;»
«(5) contract a Contractor, under the supervision of the Engineering Firm, to implement the works required to rectify the technical defects identified in the Technical Report;»
«(7) take the necessary action to secure vacation of the Building by its Occupants to enable the Contractor to implement the required works and rectify technical defects in the Building;»
«(3) привлечь инженерную фирму для оценки состояния здания и выдачи технического отчёта в порядке подготовки к получению сертификата качества и безопасности; (5) привлечь подрядчика, действующего под надзором инженерной фирмы, для выполнения работ, необходимых для устранения технических дефектов, указанных в техническом отчёте; (7) принять необходимые меры для освобождения здания находящимися в нём лицами, чтобы подрядчик мог выполнить требуемые работы и устранить технические дефекты здания.»
Порядок получается такой: инженерная фирма → технический отчёт → устранение дефектов подрядчиком под надзором этой фирмы → сертификат. Пункт (7) — отдельная тема для арендного рынка: закон прямо предусматривает ситуацию, когда для работ здание должны освободить жильцы.
И ещё одна обязанность относится к зданиям, которым двадцати лет ещё нет:
«(4) perform periodic maintenance for any Building that has been constructed for less than twenty (20) years from the date of issuance of its Completion Certificate, whether on his own initiative or upon request by the Competent Entity, and rectify any defects that may pose a Risk to the structural safety of the Building, the safety of lives and property therein, and the surrounding Buildings;»
«(4) осуществлять периодическое обслуживание любого здания, с даты выдачи акта о завершении строительства которого прошло менее двадцати (20) лет, — по собственной инициативе либо по требованию уполномоченного органа, — и устранять любые дефекты, способные создать риск для конструктивной безопасности здания, для жизни и имущества находящихся в нём лиц, а также для соседних зданий.»
То есть до двадцатилетия обязанность не «спит»: она существует как периодическое обслуживание и устранение дефектов, создающих риск.
На сколько выдаётся сертификат
Статья 13:
«The validity period of a Quality and Safety Certificate will be as follows: (1) ten (10) years for Buildings whose Completion Certificates were issued less than forty (40) years ago; and (2) five (5) years for Buildings whose Completion Certificates were issued forty (40) years ago or more.»
«Срок действия сертификата качества и безопасности составляет: (1) десять (10) лет для зданий, акты о завершении строительства которых выданы менее сорока (40) лет назад; и (2) пять (5) лет для зданий, акты о завершении строительства которых выданы сорок (40) лет назад или ранее.»
| Возраст здания по акту о завершении строительства | Срок действия сертификата | статья |
|---|---|---|
| менее 40 лет | 10 лет | 13 |
| 40 лет и более | 5 лет | 13 |
Срок продлевается на такой же период; условия и порядок продления закон оставляет отдельному решению председателя Исполнительного совета.
Сроки и ответственность
Закон вступает в силу через шестьдесят дней после публикации в официальном вестнике (статья 25), а на приведение дел в порядок даётся год:
«All Owners, Contractors, and Engineering Firms to whom the provisions of this Law apply must comply with its provisions within one (1) year from the date on which this Law comes into force.» — Law No. (3) of 2026, Article 22
Штрафы названы вилкой, а не тарифом: конкретные суммы за конкретные нарушения устанавливает отдельное решение.
| Нарушение | Размер штрафа по закону | статья |
|---|---|---|
| нарушение закона или изданных во исполнение него решений | не менее AED 100 и не более AED 1 000 000 | 16 |
| повторное нарушение в течение двух лет | удваивается, но не более AED 2 000 000 | 16 |
Верхняя граница вилки — это потолок закона, а не типовой штраф; ожидать её как обычную величину неверно.
Зачем закон вообще принят
Статья 4 называет цели своими словами: повысить стандарты качества и безопасности зданий, сохранить их конструктивную целостность, обеспечить комфорт находящихся в них людей через периодическую проверку исправности систем, снизить число происшествий и улучшить внешний вид застройки. Формулировка «periodically verifying the safe and proper operation of all systems and facilities of Buildings» объясняет и выбранный механизм: не разовая амнистия, а повторяющийся цикл со сроком годности у документа.
Что это значит на практике
Собственнику квартиры в старой башне. Обязанность в законе адресована собственнику здания; в многоквартирном доме работы по общему имуществу идут через управляющую компанию и финансируются эксплуатационным сбором, ставку которого утверждает регулятор — механизм разобран в статье про service charges и Mollak. Разумный шаг — спросить управляющую компанию про план получения сертификата и заложенные в бюджет работы.
Покупателю вторички. Возраст здания перестал быть вопросом вкуса. У объекта в доме, которому под двадцать или больше, появляется проверяемый факт: есть ли сертификат, когда он истекает, какие дефекты назывались в техническом отчёте. Это такая же часть проверки, как запись в реестре Земельного департамента — почему право доказывает только она.
Арендатору. Пункт (7) статьи 9 допускает освобождение здания на время работ. Это не отменяет правил аренды: основания и сроки уведомления живут в законе №26 от 2007 года и разобраны здесь, а обязанности сторон по содержанию и ремонту — здесь.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Точную дату вступления в силу. Закон привязывает её к публикации в официальном вестнике плюс шестьдесят дней (статья 25); саму дату публикации мы не подтверждали и потому не называем.
- Кто именно ваш уполномоченный орган. Закон определяет его функционально — по зоне, в которой находится здание; конкретное имя зависит от зоны.
- Тариф штрафов. В законе названа вилка (статья 16); суммы за конкретные нарушения устанавливаются отдельным решением, и мы его не цитируем, потому что не проверяли.
- Список затронутых зданий. Реестра «кому уже пора» мы не видели и не строим его по годам сдачи: дата выдачи акта о завершении строительства — факт из документов конкретного дома, а не из нашей базы.
Источники
- Law No. (3) of 2026 Concerning the Quality and Safety of Buildings in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 2 (определения сертификата и уполномоченного органа), статья 3 (сфера действия, свободные зоны и DIFC), статья 4 (цели), статья 9 (обязанности собственника), статья 13 (срок действия и продление), статья 16 (штрафы), статья 22 (год на приведение в соответствие), статья 25 (вступление в силу). Дата издания — 27 февраля 2026 года.
