Цена за фут² в Dubai Hills 2026 — данные DLD

Dubai Hills Estate — один из немногих мастер-планированных районов Дубая, где за последние 12 месяцев прошло более 4 000 сделок: рынок здесь живой, с реальной глубиной и достаточным числом аналогов для точной оценки. Медианная цена за квадратный фут составляет 1 915 AED, что отражает баланс между качеством продукта от Emaar и устойчивым, но не перегретым спросом. Район ориентирован на семейного покупателя и долгосрочного резидента — именно это объясняет и ценовой профиль, и нетипичное распределение PSF по типам юнитов, которое стоит изучить до принятия инвестиционного решения.

Ключевые показатели (июль 2026)

Источник: DLD area_roi_summary, июль 2026. Взвешенные медианы по числу сделок.

PSF по типу юнита

Что формирует PSF

PSF в Dubai Hills Estate формируется на пересечении факторов, которые здесь работают иначе, чем в типичном инвестиционном районе. Emaar как девелопер задаёт базовую планку: покупатель заранее понимает, что получит по качеству отделки и инфраструктуры, это снижает неопределённость и поддерживает ликвидность вторичного рынка. Видовая надбавка за гольф-поле и центральный парк реально существует, хотя её точный размер зависит от этажа и ориентации конкретного корпуса. Наконец, данные фиксируют нетипичный паттерн: PSF однокомнатных квартир (2 267 AED) заметно выше PSF студий (1 979 AED). В большинстве районов Дубая всё наоборот. Здесь это объясняется семейным профилем: в Dubai Hills Estate не гонятся за максимальной доходностью с минимального юнита — здесь живут.

Динамика цен

По данным DLD за последние 12 месяцев цены в Dubai Hills Estate выросли на 1,2% в годовом выражении — умеренно, но стабильно. PSF по сегментам распределяется нелинейно: студии торговались на уровне 1 979 AED/кв.фут при 127 сделках; однокомнатные — 2 267 AED (1 603 сделки, 38% всего объёма); двухкомнатные — 2 341 AED (1 272 сделки); трёхкомнатные — 2 364 AED (464 сделки). Разрыв между 2BR и 3BR по PSF составляет всего 23 AED, то есть менее 1%: рынок присваивает этим форматам практически равную удельную стоимость. Наибольшая ликвидность сосредоточена в 1BR — сегменте, где и PSF наиболее выражен относительно размера юнита, и арендный спрос наиболее устойчив.

Риски

Первый риск — давление первичного предложения. Emaar продолжает открывать новые фазы в Dubai Hills Estate, и по мере их ввода вторичный рынок конкурирует с аналогичным продуктом по той же локации и сопоставимой цене. Это ограничивает потенциал роста PSF в краткосрочной перспективе. Второй риск — сервисные расходы. Мастер-план с гольф-клубом, парками и крупным торговым центром несёт значительный ежегодный service charge, который напрямую снижает чистую доходность. Gross yield 6,3% рассчитан до этих расходов; реальная net yield при полноценной эксплуатации будет ниже, и покупателям стоит это моделировать заранее. Третий риск — узость студийного сегмента. PSF студий 1 979 AED при объёме всего 127 сделок из 4 185 за год — наименее ликвидный и наименее ценимый рынком тип юнита в районе. Инвестор, входящий в студию с расчётом на рост PSF, работает против структурных предпочтений покупательской аудитории Dubai Hills Estate.

Частые вопросы

Какой медианный PSF в Dubai Hills Estate в 2026 году?

По данным DLD за июль 2026 года, медианная цена за квадратный фут в Dubai Hills Estate составляет 1 915 AED.

Какой тип квартиры показывает наибольший PSF в районе?

Трёхкомнатные квартиры — 2 364 AED/кв.фут. Разрыв с двухкомнатными минимален: 2 341 AED/кв.фут, разница составляет менее 1%.

Почему PSF студий в Dubai Hills Estate ниже, чем у однокомнатных?

Это нетипичная ситуация: обычно студии дороже в пересчёте на кв.фут из-за компактности. В Dubai Hills Estate спрос на студии невелик — 127 сделок из 4 185 за год. Район привлекает семейных покупателей и арендаторов, которые ориентируются на однокомнатные форматы и выше.

Как изменились цены в Dubai Hills Estate за последний год?

По данным DLD, цены выросли на 1,2% в годовом выражении — устойчивая, но умеренная динамика.

Какую доходность даёт аренда при текущем уровне PSF?

При медианной арендной ставке 110 000 AED в год и медианной цене объекта 1 739 000 AED gross yield составляет 6,3%. Чистая доходность с учётом сервисных сборов и расходов на управление будет ниже.