دبي هيلز إستيت — السعر لكل قدم مربع PSF 2026

دبي هيلز إستيت واحدة من المناطق القليلة في دبي المخططة على مستوى رئيسي، التي شهدت خلال الـ 12 شهرًا الماضية أكثر من 4,000 معاملة: السوق هنا حيّ ومتحرك، بعمق حقيقي وعدد كافٍ من المقارنات يُتيح التقييم الدقيق. السعر الوسيط للقدم المربع يبلغ 1,915 AED، وهو يعكس التوازن بين جودة منتج Emaar والطلب المستقر غير المتضخم. المنطقة موجهة بطبيعتها للمشتري العائلي والمقيم طويل الأمد — وهذا بالضبط ما يفسر ملفها السعري وتوزيع PSF غير الاعتيادي عبر أنواع الوحدات، الذي يستحق الدراسة قبل اتخاذ أي قرار استثماري.

Key metrics (июль 2026)

Source: DLD area_roi_summary, июль 2026. Weighted medians by transaction count.

PSF by unit type

What drives PSF here

يتشكّل PSF في دبي هيلز إستيت عند تقاطع عوامل تعمل هنا بصورة مغايرة لما هو سائد في منطقة استثمارية نموذجية. Emaar بوصفه المطور العقاري يضع السقف الأساسي للجودة: يعرف المشتري مسبقًا ما سيحصل عليه من تشطيبات ومرافق، مما يقلص الغموض ويدعم سيولة السوق الثانوي. العلاوة السعرية للإطلالة على ملعب الجولف والحديقة المركزية حقيقية وملموسة، وإن كان حجمها الدقيق يتوقف على الطابق واتجاه كل برج. وأخيرًا، تكشف البيانات عن نمط غير مألوف: PSF الشقق ذات غرفة النوم الواحدة (2,267 AED) يفوق بفارق ملحوظ PSF الاستوديوهات (1,979 AED). في معظم مناطق دبي يكون العكس هو المعتاد. أما هنا فيُعزى ذلك إلى الطابع العائلي للمنطقة: في دبي هيلز إستيت لا يسعى أحد إلى أقصى عائد من أصغر وحدة — الناس هنا يعيشون فعلًا.

Price dynamics

وفقًا لبيانات DLD خلال الـ 12 شهرًا الماضية، ارتفعت الأسعار في دبي هيلز إستيت بنسبة 1.2% على أساس سنوي — نمو معتدل لكنه مستقر. يتوزع PSF عبر الشرائح بصورة غير خطية: تداولت الاستوديوهات عند مستوى 1,979 AED للقدم المربع في 127 معاملة؛ والشقق ذات غرفة النوم الواحدة عند 2,267 AED (1,603 معاملات، 38% من إجمالي الحجم)؛ والشقق ذات الغرفتين عند 2,341 AED (1,272 معاملة)؛ والشقق ذات الثلاث غرف عند 2,364 AED (464 معاملة). الفجوة بين شقق الغرفتين وشقق الثلاث غرف من حيث PSF لا تتجاوز 23 AED، أي أقل من 1%: وهو ما يعني أن السوق يمنح هذين النوعين قيمة وحدوية متقاربة جدًا. تتمركز أعلى درجات السيولة في شريحة الغرفة الواحدة — حيث يبرز PSF بصورة أكبر نسبةً إلى حجم الوحدة، والطلب الإيجاري فيها هو الأكثر ثباتًا.

Risks to account for

المخاطرة الأولى — ضغط المعروض الأولي. يواصل Emaar طرح مراحل جديدة في دبي هيلز إستيت، وكلما دخلت هذه المراحل السوق وجد نفسه يتنافس مع منتج مشابه في الموقع ذاته وبسعر مقارب. وهذا يُضيّق هامش ارتفاع PSF في المدى القصير. المخاطرة الثانية — رسوم الخدمة. مخطط رئيسي يضم نادي جولف وحدائق ومركز تسوق ضخم يستتبع رسوم خدمة سنوية مرتفعة تأكل مباشرةً من صافي العائد. فالعائد الإجمالي البالغ 6.3% محسوب قبل هذه التكاليف؛ وصافي العائد الفعلي عند التشغيل الكامل سيكون أدنى، ومن المهم أن يأخذ المشترون ذلك في حسبانهم مسبقًا. المخاطرة الثالثة — ضيق شريحة الاستوديوهات. PSF الاستوديوهات عند 1,979 AED بحجم لا يتجاوز 127 معاملة من أصل 4,185 خلال العام — وهو أقل أنواع الوحدات سيولةً وأضعفها قيمةً في نظر السوق ضمن هذه المنطقة. المستثمر الذي يدخل في استوديو متوقعًا ارتفاع PSF يسبح ضد التفضيلات البنيوية لجمهور المشترين في دبي هيلز إستيت.

Frequently asked questions

ما هو السعر الوسيط للقدم المربع (PSF) في دبي هيلز إستيت في عام 2026؟

وفقًا لبيانات DLD لشهر يوليو 2026، يبلغ السعر الوسيط للقدم المربع في دبي هيلز إستيت 1,915 AED.

أي نوع من الشقق يُسجّل أعلى PSF في المنطقة؟

شقق الثلاث غرف — 2,364 AED للقدم المربع. والفجوة مع شقق الغرفتين ضيقة للغاية: 2,341 AED للقدم المربع، والفرق أقل من 1%.

لماذا يكون PSF الاستوديوهات في دبي هيلز إستيت أدنى من شقق الغرفة الواحدة؟

هذا وضع غير مألوف: فعادةً تكون الاستوديوهات أغلى للقدم المربع نظرًا لصغر حجمها. لكن في دبي هيلز إستيت الطلب على الاستوديوهات محدود — 127 معاملة فقط من أصل 4,185 خلال العام. المنطقة تجذب المشترين والمستأجرين من العائلات الذين يبحثون عن شقق من غرفة نوم فأكثر.

كيف تغيّرت الأسعار في دبي هيلز إستيت خلال العام الماضي؟

وفقًا لبيانات DLD، ارتفعت الأسعار بنسبة 1.2% على أساس سنوي — حركة ثابتة ومعتدلة.

ما هو العائد الإيجاري عند مستوى PSF الحالي؟

عند معدل إيجار وسيط يبلغ 110,000 AED سنويًا وسعر وسيط للعقار يبلغ 1,739,000 AED، يصل العائد الإجمالي إلى 6.3%. أما العائد الصافي بعد احتساب رسوم الخدمة وتكاليف إدارة العقارات فسيكون أدنى من ذلك.