دبی هیلز — PSF و قیمت هر فوت مربع 2026

دبی هیلز یکی از معدود مناطق برنامه‌ریزی‌شده دبی است که در 12 ماه گذشته بیش از 4 000 معامله در آن به ثبت رسیده: بازاری پویا با عمق واقعی و نمونه‌های کافی برای ارزیابی دقیق. قیمت میانه هر فوت مربع 1 915 AED است که نشان‌دهنده تعادل میان کیفیت محصول Emaar و تقاضای پایدار — اما غیراشباع — می‌باشد. این منطقه برای خریداران خانواده‌محور و ساکنان بلندمدت طراحی شده؛ همین موضوع هم پروفایل قیمتی و هم توزیع غیرمعمول PSF بر اساس نوع واحد را توضیح می‌دهد — توزیعی که پیش از هر تصمیم سرمایه‌گذاری باید بررسی شود.

شاخص‌های کلیدی (июль 2026)

منبع: DLD area_roi_summary، июль 2026. میانه‌های وزنی بر اساس تعداد معاملات.

PSF بر اساس نوع واحد

عوامل مؤثر بر PSF این منطقه

PSF در دبی هیلز در تقاطع عواملی شکل می‌گیرد که اینجا متفاوت از یک منطقه سرمایه‌گذاری معمول عمل می‌کنند. Emaar به عنوان سازنده، معیاری پایه تعیین می‌کند: خریدار از پیش می‌داند در تزئینات و زیرساخت چه کیفیتی دریافت خواهد کرد — این امر عدم قطعیت را کاهش داده و نقدینگی بازار دست دوم را حفظ می‌کند. مازاد قیمتی برای چشم‌انداز زمین گلف و پارک مرکزی واقعاً وجود دارد، هرچند میزان دقیق آن به طبقه و جهت‌گیری هر برج بستگی دارد. در نهایت، داده‌ها یک الگوی غیرمعمول آشکار می‌کنند: PSF آپارتمان‌های یک‌خوابه (2 267 AED) به‌طور قابل‌توجهی بالاتر از PSF استودیوها (1 979 AED) است. در اغلب مناطق دبی عکس این صادق است. اینجا پروفایل خانوادگی این رفتار را توضیح می‌دهد: در دبی هیلز کسی به دنبال حداکثر بازدهی از کوچک‌ترین واحد نیست — اینجا زندگی می‌کنند.

روند قیمت

بر اساس داده‌های DLD در 12 ماه گذشته، قیمت‌ها در دبی هیلز به میزان 1,2% در مقیاس سالانه رشد کرده‌اند — معتدل، اما پایدار. PSF در بخش‌های مختلف به‌صورت غیرخطی توزیع شده است: استودیوها با قیمت 1 979 AED/فوت مربع و 127 معامله؛ یک‌خوابه‌ها — 2 267 AED (1 603 معامله، 38% کل حجم)؛ دوخوابه‌ها — 2 341 AED (1 272 معامله)؛ سه‌خوابه‌ها — 2 364 AED (464 معامله). اختلاف PSF میان 2BR و 3BR تنها 23 AED است، یعنی کمتر از 1%: بازار ارزش واحدی تقریباً یکسانی به هر دو فرمت نسبت می‌دهد. بیشترین نقدینگی در 1BR متمرکز است — بخشی که هم PSF آن نسبت به اندازه واحد برجسته‌ترین است و هم تقاضای اجاره‌ای در آن پایدارترین.

ریسک‌های قابل توجه

ریسک اول — فشار عرضه اولیه. Emaar همچنان فازهای جدیدی را در دبی هیلز معرفی می‌کند و با ورود آن‌ها، بازار دست دوم با محصول مشابه در همان موقعیت و با قیمت قابل مقایسه رقابت می‌کند. این امر پتانسیل رشد PSF را در کوتاه‌مدت محدود می‌سازد. ریسک دوم — هزینه‌های خدمات. طرح جامع با باشگاه گلف، پارک‌ها و مرکز خرید بزرگ، هزینه خدمات سالانه قابل‌توجهی به همراه دارد که مستقیماً بازده خالص را کاهش می‌دهد. بازده ناخالص 6,3% پیش از این هزینه‌ها محاسبه شده؛ بازده خالص واقعی در بهره‌برداری کامل پایین‌تر خواهد بود و خریداران باید این موضوع را از پیش مدل‌سازی کنند. ریسک سوم — محدودیت بخش استودیو. PSF استودیوها 1 979 AED با حجم تنها 127 معامله از 4 185 معامله سالانه — کم‌نقدشونده‌ترین و کم‌ارزش‌ترین نوع واحد از نگاه بازار در این منطقه است. سرمایه‌گذاری که با انتظار رشد PSF وارد استودیو می‌شود، بر خلاف ترجیحات ساختاری مخاطبان خریدار دبی هیلز حرکت می‌کند.

پرسش‌های متداول

میانه PSF در دبی هیلز در سال 2026 چقدر است؟

بر اساس داده‌های DLD برای ژوئیه 2026، قیمت میانه هر فوت مربع در دبی هیلز 1 915 AED است.

کدام نوع آپارتمان بالاترین PSF را در منطقه دارد؟

آپارتمان‌های سه‌خوابه — 2 364 AED/فوت مربع. اختلاف با دوخوابه‌ها ناچیز است: 2 341 AED/فوت مربع، با تفاوتی کمتر از 1%.

چرا PSF استودیوها در دبی هیلز پایین‌تر از یک‌خوابه‌هاست؟

این وضعیتی غیرمعمول است: معمولاً استودیوها به دلیل فضای کمتر، PSF بالاتری دارند. در دبی هیلز، تقاضا برای استودیوها اندک است — 127 معامله از 4 185 معامله در سال. این منطقه خریداران و مستأجران خانواده‌محور را جذب می‌کند که به دنبال فرمت یک‌خوابه و بزرگ‌تر هستند.

قیمت‌ها در دبی هیلز در سال گذشته چه تغییری داشته‌اند؟

بر اساس داده‌های DLD، قیمت‌ها 1,2% در مقیاس سالانه رشد کرده‌اند — روندی پایدار، اما معتدل.

با سطح فعلی PSF، اجاره چه بازدهی می‌دهد؟

با نرخ اجاره سالانه میانه 110 000 AED و قیمت میانه ملک 1 739 000 AED، بازده ناخالص 6,3% است. بازده خالص پس از کسر هزینه‌های خدمات و مدیریت پایین‌تر خواهد بود.