Цена 2-комн. (2BR) в Business Bay 2026 — данные DLD

Медианная цена двухкомнатной квартиры (2BR) в Business Bay сейчас держится на уровне 3 127 000 AED, а типичная площадь такого лота — порядка 130 кв. м (около 1 400 sqft) при медианном PSF 2 214 AED/sqft. За последние 12 месяцев по сегменту прошло 2 339 сделок, так что это ликвидный, но уже более «взрослый» по чеку формат, чем студии и однушки. Основной покупатель здесь двоякий: инвестор, которому нужен арендный поток в центральной локации, и конечный житель — пара или небольшая семья, которой важно жить рядом с Downtown и деловым ядром города, не переплачивая за адрес Dubai Marina или Palm.

Ключевые показатели (июль 2026)

Источник: DLD area_roi_summary, июль 2026. Взвешенные медианы по числу сделок. Индивидуальный юнит может отличаться.

2-комн. (2BR) vs другие типы юнитов

Что формирует цену 2-комн. (2BR)

Цену 2BR в Business Bay в первую очередь держит локация. Район стоит вдоль канала, вплотную к Downtown и деловому кластеру, с прямым выходом на Sheikh Zayed Road и метро поблизости — за такую центральность рынок стабильно доплачивает. Это видно и в цифрах: медианный PSF по 2BR (2 214 AED/sqft) держится чуть выше среднерайонного уровня в 2 187 AED/sqft, при том что медиана по всему району — 1 495 000 AED, то есть двушка почти вдвое дороже «усреднённого» лота из-за площади. Застройка здесь плотная, высотная и разнородная: башни очень разных лет, качества отделки и видовых характеристик стоят рядом, поэтому медиана скрывает широкий разброс — вид на канал и Burj Khalifa против глухого двора дают заметно разные чеки внутри одного и того же метража. Ликвидность у сегмента хорошая: 2 339 сделок за год — это ровный, предсказуемый оборот, хотя и заметно уже, чем 4 484 сделки по 1BR, так что выход из крупного лота требует чуть больше терпения. Годовая динамика по району +6,0%, а валовая доходность на уровне 6,3% (это среднерайонная цифра при медианной аренде 95 000 AED в год по всем типам, не отдельно по 2BR) — рынок растущий, но уже не спекулятивно-перегретый. По спросу сегмент balanced: часть 2BR уходит под сдачу, часть — под собственное проживание, и именно двушки чаще, чем студии, покупают «под себя». Отдельно стоит держать в голове разницу off-plan и вторички: в Business Bay постоянно идут новые запуски, где застройщик просит премию к PSF в обмен на рассрочку и новый продукт, тогда как готовая вторичка даёт арендный поток с первого дня и понятное состояние дома — выбор между ними чаще диктуется горизонтом инвестора, а не только ценой за фут.

Риски

Первый риск — навес нового предложения. Business Bay остаётся одной из самых активных площадок по off-plan, и волны сдачи новых башен периодически давят и на арендные ставки, и на цену перепродажи готовых 2BR, особенно в стандартных, не видовых лотах. Второй — service charge: высотные башни района несут ощутимую эксплуатационную нагрузку (в Дубае для такого фонда это, как правило, средний-повышенный диапазон за фут), и она заметно урезает те самые 6,3% валовой доходности до净 net-цифры, поэтому считать надо по чистому потоку, а не по gross. Третий — тоньше ликвидность на верхнем чеке: по 2BR прошло 2 339 сделок против 4 484 по 1BR, покупателей на лот за 3+ млн AED физически меньше, и при неудачном виде или планировке срок экспозиции при выходе может растянуться заметно дольше, чем ждёт инвестор.

Частые вопросы

Сколько стоит двухкомнатная квартира (2BR) в Business Bay?

Медианная цена 2BR — 3 127 000 AED при медианном PSF 2 214 AED/sqft. Это ориентир по середине рынка: конкретный чек сильно зависит от башни, этажа, вида и того, off-plan это или готовая вторичка, поэтому реальный диапазон вокруг медианы широкий.

Какая площадь у типичной 2BR в этом районе?

Исходя из медианной цены и PSF, типовая двушка выходит примерно на 130 кв. м (около 1 400 sqft). Встречаются и более компактные планировки, и просторные лоты в премиальных башнях, но порядок величины по сегменту именно такой.

Какую доходность даёт 2BR в Business Bay?

По району валовая доходность около 6,3% при медианной аренде 95 000 AED в год (это среднерайонная цифра по всем типам, не отдельно по 2BR). Важно считать net после service charge и простоев — чистая доходность будет ниже валовой.

Какие застройщики и объекты в Business Bay?

Район застроен плотно и разными девелоперами, башни отличаются по возрасту и качеству. Мы не привязываемся к конкретным ценникам по отдельным зданиям без данных DLD по ним — при выборе смотрите на репутацию управляющей компании, состояние дома и историю сделок именно по вашей башне.

Насколько сложно управлять и сдавать такую квартиру?

Business Bay — ликвидный арендный рынок с центральной локацией, спрос на 2BR стабильный со стороны пар и небольших семей. Управление стандартное для дубайских высоток: через УК или агента, с учётом ежегодного service charge и сезонности спроса на аренду.