服务费费率不是物业公司自己定的，而是由监管方通过 Mollak 系统核准；没有逐项年度预算、每个承包商不少于三份投标、以及 RERA 认可的外部审计报告，申请根本通不过。业主可以自己免费查到本项目的核准费率。本文依据土地局官方服务页面逐项梳理。
数据于 2026-09-14 依据官方来源核对。核准流程与所需材料由迪拜土地局（DLD）规定，可能变动——一手来源链接见文末。Mollak 的公开页面标注「Last Updated: 23/02/2020」；我们如实指出这一点，因为页面的更新日期本身就是来源质量的一部分。
服务费是业主仅次于按揭的第二大支出，同时也是与买家交谈时最不透明的一项。人们通常按「每平方英尺大概多少钱」来讨论它。但正确的问题是另一个：这个费率是谁核准的，依据是什么。 这个问题有官方答案。
先分清两笔经常被混为一谈的费用
服务费用于共有物业的维护与运营：公共区域、电梯、安保、保洁、保险、管理。它按核准预算支付给你的物业管理公司。
市政住房费是完全不同的一笔款项，计费基础不同、收款方不同，而且不由物业公司开单。我们在这里单独讲过。混淆二者代价不小：人们看到两条支出，便以为同一件事被收了两次钱。
这一切的依据：法律与系统
Mollak 的公开页面直接写明其法律依据：2019 年第 6 号《共有物业法》（Jointly Owned Property）。
Mollak 本身被描述为「一套全新的一体化系统，用于监控与服务费相关的账户，依托按托管账户机制运作的财务账户」。这是一个关键细节，下文还会回到它：按系统设计，业主的钱并不进入物业公司自己的账户。
监管方是迪拜土地局下属的 RERA。
费率不是「公布」出来的，而是被核准的——以下就是它的支撑材料
土地局设有一项独立服务：「服务费与使用费核准」（Approval of service fees and utilization fees），通过 Mollak 系统办理共有物业的费率核准。提交人不是业主，而是在该物业提供服务的服务公司。该服务免费，办理时长 25 分钟，唯一渠道是土地局网站（Mollak 系统）。
其中最有用的部分，是公司必须附交的材料清单。这份清单正是「我的费率凭什么」的答案：
| 监管方的要求 | 对业主意味着什么 |
|---|---|
| 项目服务费年度预算的明细表 | 费率必须能拆成明细科目，而不能是一个总数 |
| 每一家服务提供商不少于三份投标报价 | 承包商不得在无竞争的情况下选定——这是对价格的直接约束 |
| 服务、维护、管理、保险合同及能耗账单的复印件 | 每一条预算科目下面都要有文件支撑 |
| 由 RERA 认可的外部审计师出具的审计报告 | 数字由第三方核查，而不是公司自说自话 |
另有一项单独条件：在共有物业提供服务的公司必须持有迪拜酋长国的经营牌照。
由这张表引出三个问题，业主完全有权提出——不是靠人情，而是因为监管方本来就要求这些材料存在：
- 请出示核准的年度预算，按科目列示。
- 每家承包商：收到几份报价，为什么选了这一家？
- 审计师是谁，是否为 RERA 认可？
去哪里自己查费率
这正是服务费指数（Service Charge Index）的用途。按官方服务页面的表述，它让用户「向迪拜酋长国房地产监管机构（RERA）查询共有物业的已核准服务费」。
| 服务项目 | 官方页面给出的内容 |
|---|---|
| 费用 | 服务页面未注明收费 |
| 时长 | 即时（Immediate） |
| 渠道 | 土地局网站（Mollak 系统）、土地局网站、Dubai REST 应用 |
| 需要输入 | 从列表中选择项目名称、用途、年份 |
| 适用对象 | 所有人，不限居留身份 |
公开的指数页面提供的检索比服务卡描述得更细：可按主社区、物业组、项目和物业管理公司筛选，还可按用途以及带起止日期的预算年度筛选。
实际含义是：你的费率有一个官方数值，它绑定在项目 + 用途 + 预算年度这个组合上。如果账单与指数显示的不一致，那是应当与物业公司交涉的事，而不是「本来就这样」。
钱流向哪里：三种付款方式，第一种是托管账户
官方页面列出三种结清账单的方式：
- 付入账单上载明的托管账户，随后通知物业管理公司。按来源原文，托管账户信息印在账单上；转账后你必须将付款凭条通过电子邮件或当面交给物业公司，邮箱地址印在账单页脚。
- 通过物业管理公司——如有线上门户则在门户支付，或到其办公室支付。
- 通过 Noqodi 支付服务——电子钱包、信用卡或网上银行。
实务结论：如果对方要求转到与账单上不一致的账户，那是停下来核实的理由，而不是抓紧付款的理由。还有一点：转了账却没交付款凭条，按来源的说法属于未完成的动作，而不是「钱付了，剩下的不关我事」。
业主的实操顺序
- 在指数中查询本项目的核准值，注明用途与预算年度。
- 与账单比对。 出现差异是要谈的事，不是既定事实。
- 索取按科目列示的预算，而不是那个总数。
- 询问投标情况：「不少于三份」不是你的个人要求，而是核准条件。
- 核实审计师是否具备 RERA 认可资格。
- 付入账单上的托管账户，并把付款凭条交给物业公司——否则在他们那边这笔款项并未销账。
另外：如果你买的是期房，值得弄清自己从哪一刻起才成为负有缴纳服务费义务的业主——预登记与产权证之间的区别，我们在这里讲过。
本文不作出的断言
- 我们不公布迪拜「每平方英尺平均费率」。 官方答案只存在于「项目 + 用途 + 预算年度」这一具体组合上，并由指数给出。任何全酋长国的平均数都会显得合理却无法验证——对客户而言，这样的数字比没有数字更糟。
- 我们不给出费率申诉的程序与时限。 所引服务页面中没有这些内容。
- 我们不给出欠费罚则——这些来源中同样没有。
- 我们不声称指数服务是免费的。 服务页面的收费一栏是空的；「未注明」与「免费」是两回事，我们不会用其中一个替换另一个。核准服务则被明确标注为免费，那一处我们才这样写。
- 我们不是律师，本文不构成法律意见。
- 要求与流程会随土地局决定变动——在与物业公司交涉前请核对一手来源。
来源
- Dubai Land Department — Approval of service fees and utilization fees —— 由谁提交、免费服务、25 分钟、Mollak 渠道、所需材料：年度预算、每家服务提供商不少于三份投标、合同与能耗账单复印件、RERA 认可的外部审计报告；以及迪拜持牌条件。
- Dubai Land Department — Service Charge Index —— 服务用途（RERA 已核准的费用）、渠道、输入项、「即时」时长、面向所有人开放。
- Mollak — Service Charge Index（公开页面） —— 检索参数：主社区、物业组、项目、物业管理公司、用途、预算年度。
- Mollak — Service Charge Payment —— 三种付款方式：账单上的托管账户并交付款凭条、物业管理公司、Noqodi 服务。
- Mollak — About Us —— 法律依据（2019 年第 6 号《共有物业法》）、托管账户机制、对物业公司的报送要求、「Last Updated: 23/02/2020」标注。
