首付上限不是银行定的，而是阿联酋中央银行定的：2013 年第 31 号通函及其 2020 年修订。外籍人士购买首套住房最高可贷估值的 80%，第二套或投资房为 60%，期房一律 50%、对任何类别都不设例外。还有一件值得提前知道的事：法规原文中根本不存在「非居民」这一类别——因此针对非居民的更严条件属于银行政策，而非监管上限。
数据于 2026-09-14 依据官方来源核对。以下所有数字均出自阿联酋中央银行规则手册（CBUAE Rulebook）：通函 C 31/2013，自 2013 年 12 月 28 日生效，状态为「现行有效」，并经董事会决议 RES 31/2/2020 修订，自 2020 年 4 月 8 日生效。链接见文末。
买家通常会问：「银行要多少首付？」——然后从银行那里得到答案。但上限不是银行定的。定上限的是阿联酋中央银行，写在按揭贷款条例第 3 条里，而这份文本是公开可读的。
下面是它写了什么，以及它没有写的一件重要的事。
LTV 上限：直接取自一手来源
LTV（贷款价值比）是贷款金额与物业估值之比。首付就是到 100% 为止的剩余部分。
| 借款人类别与情形 | LTV 上限 | 最低首付 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 阿联酋公民，首套住房，估值不超过 AED 5 百万（含） | 85% | 15% | 核对 |
| 阿联酋公民，首套住房，估值超过 AED 5 百万 | 75% | 25% | 核对 |
| 阿联酋公民，第二套及以上／投资性物业 | 65% | 35% | 核对 |
| 外籍人士，首套住房，估值不超过 AED 5 百万 | 80% | 20% | 核对 |
| 外籍人士，首套住房，估值超过 AED 5 百万 | 70% | 30% | 核对 |
| 外籍人士，第二套及以上／投资性物业 | 60% | 40% | 核对 |
| 期房购买——任何类别 | 50% | 50% | 核对 |
这张表里有两行最常被误读。
第一。「首套住房」不等于「你人生中买的第一套房」，而是一个只能主张一次的类别：法规明确写道「每位借款人在本类别下只能主张一处物业」。
第二。 期房 50% 的上限是整份法规中最严的一行，而且不设任何例外：原文写的是「不论用途、价值或购买人类别」。理由就写在同一段：开发过程周期长，竣工风险更高。这在实务上意味着，期房与二手房之间的取舍不只是价格问题，还是门槛上要拿出多少真金白银的问题。
法规中没有的东西：「非居民」一词
这是从一手来源中能得到的最有用的一点。
第 3 条只有两个类别：「阿联酋公民」与「外籍人士」。「居民／非居民」的划分在文本中完全不存在。因此，当银行给非居民开出明显更严的条件时，那是：
- 并非中央银行的上限，而是该银行自身的信贷政策与风险偏好；
- 因而是可以在银行之间比较的东西，而不是无从争辩的既定事实。
我们并不主张银行必须给非居民与居民同样的额度——那是银行的权利。我们主张的只是法规原文所写的：监管方对外籍人士的上限只有一个，低于它的一切都是某家银行的决定。
其他限制：问得更少，撞上得更多
| 项目 | 法规规定 | 来源 |
|---|---|---|
| 最长贷款年限 | 25 年 | 核对 |
| 最高融资额——阿联酋公民 | 至多 8 年年收入 | 核对 |
| 最高融资额——外籍人士 | 至多 7 年年收入 | 核对 |
| 债务负担率（DBR）上限 | 50% | 核对 |
| 最后一期还款时的年龄 | 由贷款机构按自身风险政策确定 | 核对 |
| 还款频率 | 不低于每季度一次 | 核对 |
请注意外籍人士 7 年年收入这一上限：它是第二条独立的边界。它可能比 LTV 更具约束力——收入可能先于物业估值把金额卡住。
法规里改变算账方式的四条规则
以下正是「计算器说我能批」与现实分道扬镳的地方。
- 压力测试是强制的。 法规要求贷款机构按高于现行利率 2 至 4 个百分点的水平对贷款做压力测试。若适用优惠期利率，测试须按优惠期结束后将适用的利率进行。
- 租金收入中要扣除空置。 若为投资性物业，贷款机构在计算债务负担率时必须扣除至少两个月的租金收入，正是为了应对无租客期间。
- 离职金不能作为还款来源。 措辞很直接：不允许使用 End of Service Benefit。还款须来自工资，或可核实的经营或租金收入。
- 退休之后标准依然成立。 若还款计划延续到预期退休年龄之后，贷款机构必须确认届时的未偿余额仍能在退休后收入的 50% 债务负担率下得到偿付。
另就本金递延而言：递延偿还本金的按揭仅适用于投资类贷款，且自首次提款起不得超过 5 年不还本金。就抵押物而言：所有受融资物业都必须以贷款机构名义设立第一顺位抵押。
一处我们有义务指出的诚实细节
规则手册的两个官方页面对这道门槛的措辞并不一致。替换了相关段落的 RES 31/2/2020 决议，对外籍人士写的是「less or equal to AED 5 million」，即「500 万迪拉姆及以下」。而规则手册页面上第 3 条正文在外籍人士那一段写的是「less than AED 5 million」，即「低于 500 万迪拉姆」。
对绝大多数交易而言这毫无影响。但恰好在 AED 5,000,000 这一数额上，两个官方页面读出来不是一回事；我们把它说出来，而不是挑一个对自己方便的措辞。如果你的交易正好落在门槛上，那是该问银行和监管方的问题，而不是一篇期刊文章能定的。
这对你门槛上的现金意味着什么
LTV 是按物业估值计算的，而不是按你与卖家谈定的价格。估值由银行做；若估值低于成交价，差额要用你自己的钱补上。
除首付之外还有产权过户的费用，其构成与逻辑我们在如何读懂土地局交易数据一文中讲过。这里不引用那些费率：它们由土地局而非中央银行设定，把两个来源混进同一张表，正是没有出处的数字混入买家预算的途径。
本文不作出的断言
- 我们不引用按揭利率。 法规不规定利率——那是市场与银行政策。
- 我们不给出针对非居民的单独条件——因为法规中没有这一类别。任何严于上述上限的条件都是某家银行的政策，应当拿来比较。
- 我们不给出借款人年龄上限。 法规明确将其交由贷款机构决定。
- 我们不把土地局的收费与中央银行的规则放进同一张表：来源不同，修订日期也不同。
- 我们不裁定 500 万迪拉姆门槛上「less than」与「less or equal」之争——我们只是把它摆出来。
- 本文不构成财务或法律意见。 文章转述的是阿联酋中央银行规则手册的公开文本。
- 规则会随监管方董事会决议变动——交易前请核对一手来源。
来源
- CBUAE Rulebook — Regulations Regarding Mortgage Loans, Article (3): Important Ratios —— 通函 C 31/2013，自 2013 年 12 月 28 日生效，状态为现行有效：按类别的 LTV 上限（公民 85/75/65，外籍 80/70/60，期房 50% 且「不论用途、价值或购买人类别」）、25 年期限、8 年与 7 年年收入、50% 债务负担率、2–4 个百分点压力测试、至少扣除两个月租金、不得使用离职金、还款不低于每季度一次、本金递延不超过 5 年且仅限投资类贷款、以第一顺位抵押作担保。
- CBUAE Rulebook — Amendments to Circular No. 31/2013 (RES 31/2/2020) —— 董事会决议 31/2/2020，自 2020 年 4 月 8 日生效：首次购房者的 LTV 上调 5 个百分点，「以提升住房购买的可负担性」；第 3 条被替换的 A.a、A.b、B.a、B.b 各段全文照录。
