Цена за фут² в Dubai Marina 2026 — данные DLD

Dubai Marina PSF: медиана 2 482 AED/sqft — типичный показатель для waterfront-района. Но один сегмент выбивается: Studio торгуется по PSF 4 100 — почти вдвое дороже 1BR (2 255). Этот разрыв в 1 845 AED на каждый квадратный фут — крупнейший PSF-gap между Studio и 1BR среди рассматриваемых районов Дубая. За год цены выросли на +4,6%.

Ключевые показатели (июль 2026)

Источник: DLD area_roi_summary, июль 2026. Взвешенные медианы по числу сделок.

PSF по типу юнита

Что формирует PSF

Studio-аномалия в Marina объясняется двумя факторами. Первый: Canal View micro-units. Studio в Marina — это часто юниты 28–40 кв. м. на Canal с нестандартными видами. Покупатели (инвесторы под STR) платят premium за доступ к Marina Walk прямо из здания. Второй: STR-фактор. Marina — один из самых активных STR-районов Дубая. Суточные ставки Studio в Canal-башнях достигают AED 450–700 в сезон; инвесторы покупают юнит за AED 1,24M для сдачи через Airbnb/DTCM-оператора. При ставке AED 500/сутки × 250 дней загрузки = AED 125K/год = ~10% gross. Это объясняет готовность платить PSF 4 100.

Динамика цен

+4,6% YoY по 6 921 сделке — устойчивый рост. PSF по сегментам отличается нестандартным порядком: Studio 4 100 → 1BR 2 255 → 2BR 2 301 → 3BR 2 453. Небольшой рост от 2BR к 3BR (2 301 → 2 453) объясняется premium на 3BR с видами на Марину и залив. Для сравнения: PSF Marina выше Business Bay в Studio-сегменте (4 100 vs 2 656) и ниже в 1BR (2 255 vs 2 336).

Риски

Риски PSF в Marina. Первый: Studio-premium зависит от STR-регулирования. Если ужесточится лицензирование STR в Marina (часть HOA уже вводят ограничения), PSF Studio может снизиться к 2 500–3 000. Второй: устаревший фонд давит на медиану. Часть сделок — это башни 2003–2008 годов в нижней ценовой зоне. Новые проекты типа Marina Gate или Emaar Beachfront торгуются значительно выше медианы и постепенно подтягивают её вверх. Третий: service charge. Диапазон AED 14–28/sqft — широкий разброс. Без проверки SC конкретного здания net yield может сильно отличаться от gross.

Частые вопросы

Почему Studio в Dubai Marina стоит AED 4 100/sqft, а 1BR только 2 255?

Studio в Marina — это investment asset под краткосрочную аренду. Canal-view studio (28–40 кв. м.) сдаётся по AED 400–700/сутки при правильном управлении. Gross yield на Studio при STR 10–12%, тогда как у 1BR на долгосрочном контракте 6–7%. Инвесторы платят premium PSF за высокую yield-мощность, несмотря на малый абсолютный размер.

Каков медианный PSF в Marina по данным DLD?

По 6 921 сделке за 12 месяцев: медиана 2 482 AED/sqft. Studio: 4 100, 1BR: 2 255, 2BR: 2 301, 3BR: 2 453.

Насколько Marina дороже Business Bay по PSF?

В целом Marina (2 482) и Business Bay (2 526) торгуются почти одинаково. Но в разрезе сегментов: Studio Marina (4 100) намного дороже BB Studio (2 656), тогда как 1BR Marina (2 255) дешевле BB 1BR (2 336). Специфика Marina — micro-unit waterfront premium.

Как отличается PSF в старых и новых башнях Marina?

Башни 2003–2010 (Dubai Marina Tower, Ocean Heights): PSF в диапазоне AED 1 800–2 200, ниже медианы. Новые проекты (Marina Gate, Emaar Beachfront): PSF AED 2 800–3 500+. Покупая «старую» башню, вы получаете ниже точку входа, но и ниже ликвидность при перепродаже.

Стоит ли покупать Studio в Marina как инвест-объект?

Да, если горизонт — STR и управляющая компания готова. Studio в Canal-башне Marina за AED 1,1–1,4M при загрузке 60–70% в STR даёт AED 100–130K/год gross. При долгосрочной аренде yield только 6–7%. Ключевой фактор — наличие лицензии DTCM и разрешение HOA на STR в конкретном здании.