Ausländer in Dubai: Ja, Kauf ist möglich

Kurz gesagt: ja. Ausländer jeder Nationalität können in Dubai Immobilien erwerben – ohne Einschränkungen, ohne Quoten, ohne Sondergenehmigungen. Das Gesetz gilt seit 2002 und hat die Rechte ausländischer Käufer seitdem kontinuierlich ausgebaut.

Rechtliche Grundlagen

Das Dubaianer Gesetz Nr. 7/2006 „Über die Registrierung von Immobilien" verankerte das Recht ausländischer Staatsbürger zum Erwerb von Immobilien im Volleigentum (Freehold) in eigens ausgewiesenen Zonen gesetzlich. Seitdem wurden mehrere Änderungsgesetze verabschiedet, die die Liste der Zonen erweiterten und die Verfahren vereinfachten.

Der entscheidende Punkt: Dieses Grundrecht ist gesetzlich verankert – es handelt sich nicht um eine regulatorische Richtlinie, die sich im nächsten Quartal ändern könnte. In über 20 Jahren hat keine einzige Gesetzesänderung die Rechte ausländischer Eigentümer eingeschränkt – sie wurden ausnahmslos ausgeweitet.

Schritt-für-Schritt-Kaufprozess

1. Immobilie in einer Freehold-Zone auswählen

   Nur in über 40 Freehold-Zonen Dubais können Ausländer Immobilien im Volleigentum (Freehold) erwerben. Wählen Sie ein Objekt aus und fordern Sie beim Bauträger oder Makler folgende Unterlagen an: EOI-Formular (Expression of Interest), eine Kopie der RERA-Projektregistrierung sowie den Zahlungsplan.

2. MOU oder Reservierungsvertrag unterzeichnen

   Auf dem Zweitmarkt wird ein MOU (Memorandum of Understanding) abgeschlossen, bei Off-Plan-Projekten ein Reservierungsvertrag. Die Kaution beträgt 10 % des Kaufpreises auf dem Zweitmarkt bzw. AED 20.000–50.000 bei der Off-Plan-Reservierung.

3. Due Diligence durchführen

   Prüfung über DLD: Gültigkeit der Eigentumsurkunde des Verkäufers, Lastenfreiheit (keine Hypothek, kein Arrest). Prüfung über RERA: Status des Treuhandkontos (bei Off-Plan-Projekten), Registrierung des Bauträgers. Rechtliche Prüfung des Kaufvertrags (SPA).

4. Kaufvertrag (SPA) unterzeichnen und Zahlung leisten

   Der Kaufvertrag (SPA) ist das zentrale Dokument der Transaktion. Die Zahlung erfolgt per Manager's Cheque oder Banküberweisung auf ein Treuhandkonto (Zweitmarkt) bzw. ein Treuhandkonto (Off-Plan). Barzahlungen werden nicht akzeptiert.

5. Bei DLD registrieren und Eigentumsurkunde (Title Deed) erhalten

   Das Treuhandbüro registriert die Transaktion beim DLD am Tag der Zahlung. Der Käufer erhält die Eigentumsurkunde (Title Deed) – einen Eigentumsnachweis mit QR-Code zur Verifizierung auf der DLD-Website. Bei Off-Plan-Projekten wird stattdessen ein Oqood-Zertifikat ausgestellt (Vorregistrierung).

Kauf aus der Ferne

Wenn Sie nicht persönlich nach Dubai kommen können, um zu unterschreiben – kein Problem. So funktioniert es:

1. Eine Vollmacht (POA) bei einem Notar in Ihrem Wohnsitzland beglaubigen lassen
2. Das Dokument bei den zuständigen Behörden Ihres Landes mit einer Apostille versehen lassen
3. Das Dokument von einem zertifizierten Übersetzer ins Arabische übersetzen lassen
4. Ein POA-Bevollmächtigter in Dubai handelt in Ihrem Namen bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags (SPA) und der Registrierung.
5. Die Eigentumsurkunde wird auf Ihren Namen ausgestellt – der Makler unterschreibt lediglich in Ihrem Auftrag

Für Staatsbürger aus Russland, Weißrussland, Kasachstan, der Ukraine, Deutschland und dem Vereinigten Königreich ist dies gängige Praxis — jährlich werden Tausende solcher Transaktionen abgewickelt.

Brauche ich ein Konto in den VAE?

Formal nein. Allerdings eröffnen VAE-Banken Nichtansässigen bereitwillig Konten bereits beim ersten Besuch – auch auf Touristenbasis: ADCB, Mashreq, Emirates NBD, FAB, RAK Bank. Mindestguthaben ab AED 3.000–25.000. Ein Konto vereinfacht die Zahlungsabwicklung erheblich und ist auch für die spätere Immobilienverwaltung sehr nützlich.

Häufige Fragen

Benötigt man ein Visum, um in Dubai eine Immobilie zu kaufen?

Nein. Für den Abschluss einer Transaktion ist kein Visum erforderlich. Sie können mit einem Touristenvisum einreisen (für Bürger aus über 110 Ländern 30 Tage kostenlos) und alle Dokumente unterzeichnen. Ein Teil der Unterlagen lässt sich auch über einen Notar im Wohnsitzland mit Apostille beglaubigen. Nach dem Kauf haben Sie Anspruch auf ein Aufenthaltsvisum – für 2 Jahre (ab einem Immobilienwert von AED 750.000) oder ein Golden Visa für 10 Jahre (ab AED 2 Mio.).

Ist ein Kauf aus der Ferne möglich, ohne nach Dubai zu reisen?

Ja. Ein Fernkauf ist möglich: Die Vollmacht (POA) wird bei einem Notar im Wohnsitzland mit Apostille und arabischer Übersetzung beglaubigt. Ein bevollmächtigter Vertreter in Dubai unterzeichnet dann alle Dokumente in Ihrem Namen. Diese Praxis ist unter Käufern aus Russland, Europa und der GUS weit verbreitet. Die Zahlung erfolgt per internationaler Banküberweisung auf ein Treuhandkonto.

Brauche ich ein Konto in den VAE zum Kauf?

Streng genommen nein – in der Praxis jedoch empfehlenswert. Das DLD akzeptiert Manager's Cheques (Bankschecks der VAE) oder Banküberweisungen. Internationale Überweisungen sind möglich, bringen aber operationelle Hürden mit sich: Absenderbank, Gebühren, Laufzeiten. Viele Käufer eröffnen bereits beim ersten Besuch ein Konto bei Emirates NBD, ADCB, Mashreq oder FAB – das vereinfacht alle späteren Zahlungen erheblich.

Welche Unterlagen benötigt ein Ausländer für den Immobilienkauf?

Mindestanforderungen: Reisepass (notariell beglaubigte Kopie). Bei Off-Plan-Projekten zusätzlich: Der Kaufvertrag (SPA) wird persönlich oder per POA unterzeichnet. Für eine Hypothek: Kontoauszüge der letzten 6 Monate, Einkommensnachweis, ggf. Arbeitsvertrag. Für das Golden Visa nach dem Kauf: zusätzlich ärztliche Untersuchung, Krankenversicherung und Biometrie im GDRFA-Zentrum.

Gibt es Einschränkungen für Staatsangehörige bestimmter Länder?

Praktisch keine. Dubai führt keine Liste verbotener Nationalitäten beim Immobilienerwerb. Staatsbürger Russlands, Weißrusslands, des Irans, Israels und anderer Länder mit politischen Einschränkungen können in den VAE problemlos Immobilien kaufen. Das einzige mögliche Hindernis ist das bankseitige KYC/AML-Verfahren: Bei Überweisungen aus bestimmten Ländern können Banken zusätzliche Dokumente verlangen.