Доходность аренды Dubai Marina 2026 — данные DLD
Gross yield 7,5%, 6 921 сделок DLD. Медиана AED 3 422 000, PSF 2 482. Данные: июль 2026.
Dubai Marina — 3 км искусственного канала, 200+ башен и один из самых узнаваемых адресов Дубая. Gross yield 7,5% по 6 921 сделке DLD. Аномалия в данных: Studio торгуется по PSF 4 100 AED/sqft — вдвое дороже 1BR (2 255 AED). Это waterfront-премия для микроюнитов с видом на канал.
Ключевые показатели (июль 2026)
Gross yield
7,5%
Медиана цены
AED 3 422 000
Медиана PSF
AED 2 482
Медиана аренды/год
AED 120 360
Сделок за 12м
6 921
Цена YoY
+4,6%
Источник: DLD area_roi_summary, июль 2026. Взвешенные медианы по объёму сделок. Индивидуальный юнит может отличаться.
По типу юнита
| Тип | Цена AED | PSF AED | Сделок |
|---|---|---|---|
| Studio | 1 241 000 | 4 100 | 614 |
| 1BR | 1 924 000 | 2 255 | 2 328 |
| 2BR | 3 329 000 | 2 301 | 2 355 |
| 3BR | 5 415 000 | 2 453 | 1 129 |
Анализ доходности
Studio PSF 4 100 — самый высокий среди всех сегментов Marina и выше большинства районов Дубая. Это объясняется не только видом на канал, но и спросом от краткосрочной аренды (Airbnb, DTCM-лицензированные объекты). 1BR дают стабильный долгосрочный yield: медианная цена 1,92M, аренда около 120K/год = 6,2% gross. 2BR (2,355 сделок за год = самый ликвидный сегмент) — баланс между price и арендной ставкой. Service charge в Marina варьируется от AED 14 до AED 28/sqft: это критически важная переменная при расчёте net yield.
Риски
Три специфических риска Marina. Первый: service charge разброс. Старые башни (построены 2003–2010) часто имеют устаревшую инфраструктуру и более высокие расходы на обслуживание — уточняйте SC конкретной башни до покупки. Второй: переполненность в час пик. Пробки на Sheikh Zayed Road, парковочный дефицит и переполненные лифты в пиковые сезоны снижают комфорт жизни и влияют на арендный спрос в части зданий. Третий: ликвидность разная у разных башен. Princess Tower и Marina Gate продаются за недели, башни без вида на воду — за месяцы.
Частые вопросы
- Почему PSF студии в Dubai Marina 4 100 AED, а у 1BR только 2 255?
- Studio в Marina — это, как правило, компактные юниты с Canal View, которые идут как investment units для краткосрочной аренды. Высокая арендная ставка на студию (в расчёте на sqft) формирует инвесторский premium на покупку, отсюда PSF в два раза выше, чем у просторных 1BR-2BR без прямого вида.
- Какой самый ликвидный сегмент в Marina?
- 2BR — 2 355 сделок за год, самый ликвидный. Стандартный формат для семей и пар-экспатов. Медиана 3,33M AED — доступно для среднего инвестиционного бюджета при Marina-локации.
- Как проверить service charge башни до покупки?
- Данные по service charge можно запросить у управляющей компании здания (OA — Owners Association) или проверить через реестр RERA (rera.gov.ae). Большинство агентов предоставят цифры по конкретной башне. В Marina средний диапазон — AED 14–28/sqft.
- Насколько вырос рынок Marina за последний год?
- По данным DLD, цены в Dubai Marina выросли на 4,6% YoY. Объём сделок — 6 921 за 12 месяцев, стабильная ликвидность. Долгосрочный тренд — умеренный рост на уровне рынка Дубая.
- Разрешена ли краткосрочная аренда в Marina?
- Да, при наличии DTCM-лицензии. Marina — один из самых активных районов для STR-аренды в Дубае: близость к пляжу JBR, набережная Marina Walk и туристический поток обеспечивают высокую загрузку. Важно: уточняйте внутреннее регулирование конкретного здания (некоторые HOA ограничивают STR).
أدوات لهذا الموضوع
قائمة مختارة تناسب حالتك
٣–٥ عقارات مع حساب عائد صادق مبني على بيانات دائرة الأراضي — مجاناً.