通过迪拜房产申请 Golden Visa
购买价值不低于 AED 2M 的房产，即可申请阿联酋10年居留签证——黄金签证。2026年有哪些新变化？实际操作如何进行？
Golden Visa 是一种 10 年居留签证，无需每 3 年续签一次，也不要求长期居住在阿联酋。而通过迪拜房产申请的门槛，比两年前已大幅降低。
2026年有哪些新变化
2026年2月的核心变化：按揭房产的资格认定不再以已还款金额为准，而是以市场全价据迪拜土地局 (DLD) 数据显示，此前要求已偿还至少 AED 2M，而新规规定只需房产评估价值达到 AED 2M 即可，即便仍有50%尚在贷款中也符合条件。
这为新一类买家打开了获得Golden Visa的通道：通过按揭贷款购置价值 AED 2.2–3M 房产、已缴纳 25–30% 首付的买家，从签约第一天起即可申请 10 年居留签证。A 级开发商的期房新项目也常符合 AED 2M 门槛，因此最新new launches dubai 2026建议单独整理一份精选清单持续关注——例如该楼盘Saray South Residences附完整 DLD 房产档案。
分步流程
- 在永久产权区域内选购合适房产
迪拜40余个永久产权区域内的任何住宅房产均可申请，包括迪拜码头、朱美拉环形村 (JVC)、迪拜市中心、朱美拉棕榈岛、商业湾等。房产在迪拜土地局 (DLD) 登记的价值须不低于 AED 2,000,000。
- 在 DLD 完成登记注册
需取得房产证（现房）或 Oqood（期房登记）。这是迪拜土地局 (DLD) 颁发的官方产权证明文件，缺少此文件将无法提交申请。
- 向银行取得 NOC（无异议证明）（如有按揭贷款）
若房产存在按揭贷款，银行须出具 NOC（无异议证明）。通常需要1至2个工作日，费用约为 AED 200–500。若无此证明，迪拜土地局 (DLD) 将不予确认申请。
- 通过 迪拜土地局 (DLD) 或 ICP 提交申请
可通过 DLD Cube Centre 现场办理，或通过 ICP e-channel 线上申请。所需材料：护照、房产证/Oqood（期房登记）证书、银行 NOC（无异议证明）、照片及医疗保险。政府费用约 AED 9,800–10,000，涵盖签证、Emirates ID 及体检。
- 完成生物特征采集并领取阿联酋身份证 (Emirates ID)
批准后（通常需要5至10个工作日），请前往GDRFA/ICP中心完成生物特征采集，Emirates ID将在2至3周内发放。签证将贴入护照或以电子方式签发。
Golden Visa 办理费用详情
| 费用 | 费用 |
|---|---|
| Виза (ICP) | AED 2,000–3,000 |
| Emirates ID | AED 870–1,070 |
| Медосмотр | AED 280–350 |
| DLD Real Estate Fee | AED 4,320 |
| Trustee fee (если применимо) | AED 4,000 |
| Итого (примерно) | AED 9,800–10,000 |
以上数据截至2026年上半年。政府收费标准定期调整，请以 ICP.gov.ae 官网最新信息为准。
申请黄金签证应优先考虑哪些区域
任何永久产权房产均可申请，但有一个实用逻辑值得参考：如果目标仅是获得签证而非自住，建议优先选择租金回报率较高的区域——这样既拿到签证，又能同步获得租金收益。
- 预算 AED 2–2.5M：朱美拉环形村 (JVC)（1卧室 + 2卧室）、Arjan、迪拜南城
- 预算 AED 2.5–4M：迪拜码头（1卧室–2卧室）、商业湾、朱美拉海滩住宅 (JBR)
- 预算 AED 4M 以上：迪拜市中心、Emaar Beachfront、朱美拉棕榈岛
常见问题
- 通过房产申请黄金签证的最低门槛是多少？
- AED 2,000,000（约 $545,000）。以 迪拜土地局 (DLD) 登记的房产市场价值为准，而非实际已付金额。自 2026 年 2 月起，按揭贷款房产只要 DLD 登记总价不低于 AED 2M，即可符合申请条件，不受未还贷款余额影响。
- 期房是否适合申请 Golden Visa？
- 可以，前提是该期房已在 迪拜土地局 (DLD) 完成 Oqood（期房登记）且登记价值不低于 AED 2M。在 DLD 完成购房登记后即可提交申请，无需等待竣工。A 级开发商（Emaar、Nakheel、Sobha）通常会协助准备相关文件。
- 有按揭贷款的情况下能否申请黄金签证？
- 可以。自 2026 年起，认定标准为 迪拜土地局 (DLD) 登记的房产总价，而非已还款金额。需提供银行出具的 NOC（无异议证明），证明银行对该房产办理居留签证无异议。大多数阿联酋银行可在 1–2 个工作日内出具。
- 多套房产可以合并计算到 AED 2M 吗？
- 可以，同一业主名下最多 3 套房产可合并计算。每套须位于永久产权区域，且登记在同一人名下。实际操作中，许多投资者会将两套朱美拉环形村 (JVC) 房产组合——例如 2 套开间各 AED 650K 加 1 套一居室 AED 900K，合计 AED 2.2M。
- 黄金签证赋予哪些权利？
- 10 年居留签证，可无限续签。可为配偶、子女（不限年龄）及家政人员办理担保签证。无需长期居住于阿联酋。可开设银行账户、注册公司、办理 Emirates ID。个人所得税、资本增值税及遗产税均为零。
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