Golden Visa через недвижимость в Дубае

Golden Visa — это резидентство на 10 лет, которое не нужно продлевать каждые 3 года. Оно не требует жить в ОАЭ постоянно. И получить его через недвижимость в Дубае сейчас проще, чем было два года назад.

Что изменилось в 2026 году

Главное изменение февраля 2026: ипотечные объекты теперь квалифицируются не по выплаченной сумме, а по полной рыночной стоимости по данным DLD. Раньше нужно было выплатить хотя бы AED 2M — теперь достаточно чтобы сама стоимость объекта была от AED 2M, даже если 50% ещё в кредите.

Это открыло Golden Visa для нового сегмента покупателей: тех, кто берёт ипотеку на объект за AED 2.2–3M, выплатил 25–30% первого взноса, и при этом имеет право на 10-летнее резидентство с первого дня.

Пошаговый процесс

1. Выбрать объект в freehold зоне

   Любой жилой объект в 40+ freehold зонах Дубая: Dubai Marina, JVC, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay и другие. Стоимость по DLD должна быть не менее AED 2,000,000.

2. Зарегистрировать в DLD

   Получить Title Deed (готовая недвижимость) или Oqood (off-plan). Это официальный документ о праве собственности от Dubai Land Department. Без него подача невозможна.

3. Получить NOC от банка (если ипотека)

   Если объект в ипотеке — банк выдаёт NOC (No Objection Certificate). Занимает 1–2 рабочих дня, обычно стоит AED 200–500. Без него DLD не подтвердит заявку.

4. Подать заявку через DLD или ICP

   Через DLD Cube Centre (физически) или ICP e-channel (онлайн). Пакет документов: паспорт, Title Deed / Oqood, NOC банка, фото, медицинская страховка. Государственный сбор ~AED 9,800–10,000 включает визу, Emirates ID, медосмотр.

5. Пройти биометрию и получить Emirates ID

   После одобрения (обычно 5–10 рабочих дней) — биометрия в центре GDRFA/ICP, Emirates ID получаете через 2–3 недели. Виза вклеивается в паспорт или выдаётся электронно.

Стоимость оформления Golden Visa

Цифры актуальны на H1 2026. Госсборы периодически пересматриваются — уточняйте на ICP.gov.ae

Какие районы лучше выбирать для Golden Visa

Любой freehold объект подходит, но есть практическая логика. Если цель только виза, а не жить самому, выбирайте районы с хорошей арендной доходностью. Тогда вы получаете визу и попутно зарабатываете на аренде.

• При бюджете AED 2–2.5M: JVC (1BR + 2BR), Arjan, Dubai South
• При бюджете AED 2.5–4M: Dubai Marina (1BR–2BR), Business Bay, JBR
• При бюджете AED 4M+: Downtown Dubai, Emaar Beachfront, Palm Jumeirah

Частые вопросы

Какой минимальный порог для Golden Visa через недвижимость?

AED 2,000,000 (около $545,000). Это рыночная стоимость объекта по данным DLD, а не выплаченная сумма. С февраля 2026 года ипотечные объекты квалифицируются если общая DLD-стоимость от AED 2M, независимо от остатка кредита.

Подходит ли off-plan для Golden Visa?

Да, если объект зарегистрирован в DLD с Oqood-сертификатом стоимостью от AED 2M. Подача заявки возможна после регистрации покупки в DLD, даже до завершения строительства. Застройщики из A-tier (Emaar, Nakheel, Sobha) обычно помогают с документами.

Если есть ипотека — дают ли Golden Visa?

Да. С 2026 года критерий — общая DLD-стоимость объекта, не выплаченная часть. Нужен NOC (No Objection Certificate) от банка что он не возражает против оформления резидентства на данный объект. Получается в течение 1–2 рабочих дней в большинстве банков ОАЭ.

Можно ли суммировать несколько объектов для AED 2M?

Да, до 3 объектов одного владельца могут суммироваться. Каждый должен быть в freehold зоне и зарегистрирован на одного человека. На практике многие инвесторы комбинируют 2 объекта в JVC (например, 2 студии по AED 650K + 1 однокомнатная AED 900K = AED 2.2M).

Какие права дает Golden Visa?

10-летнее резидентство с неограниченным продлением. Право спонсировать супруга/у, детей (без ограничений по возрасту), домашний персонал. Нет требования жить в ОАЭ постоянно. Открытие банковских счетов, регистрация компании, Emirates ID. Нулевой налог на доходы, прирост капитала, наследование.