ویزای طلایی از طریق سرمایهگذاری در مسکن دبی
اقامت ۱۰ ساله امارات با خرید ملک از AED 2M. آنچه در سال ۲۰۲۶ تغییر کرده — و نحوه عملکرد آن در واقعیت.
Golden Visa یک اقامت 10 ساله است که نیازی به تمدید هر 3 سال ندارد. سکونت دائم در امارات الزامی نیست. و دریافت آن از طریق خرید ملک در دبی امروز بسیار سادهتر از دو سال پیش است.
چه تغییراتی در سال 2026 رخ داده است
مهمترین تغییر فوریه ۲۰۲۶: برای ملکهای تحت وام، دیگر ملاک محاسبه، مبلغ پرداختشده نیست، بلکهارزش کامل بازاربر اساس آمار DLD. پیش از این، لازم بود حداقل AED 2M از مبلغ وام پرداخت شده باشد — اما اکنون صرفاً کافی است که ارزش ملک از AED 2M بیشتر باشد، حتی اگر ۵۰٪ آن هنوز از طریق وام تأمین شده باشد.
این امر Golden Visa را برای دسته جدیدی از خریداران فراهم کرد: کسانی که برای ملکی به ارزش AED 2.2 تا 3 میلیون وام مسکن گرفتهاند، 25 تا 30 درصد پیشپرداخت پرداخت کردهاند، و از همان روز اول حق اقامت 10 ساله دارند. بسیاری از پروژههای جدید پیشفروش از سازندگان درجهیک نیز زیر سقف AED 2 میلیون قرار میگیرند، بنابراین گزینههای بهروزnew launches dubai 2026ارزش دارد این دسته را در یک لیست جداگانه دنبال کنید — مثلاً پروژهSaray South Residencesبا کارت کامل DLD.
مراحل گامبهگام
- انتخاب ملک در منطقه مالکیت کامل (فریهولد)
هر ملک مسکونی در بیش از ۴۰ منطقه فریهولد دبی واجد شرایط است: دبی مارینا، جمیرا ویلیج سیرکل (JVC)، داونتاون دبی، نخل جمیرا، بیزنس بی و مناطق دیگر. ارزش ثبتشده نزد DLD باید حداقل AED 2,000,000 باشد.
- ثبت در DLD
دریافت سند مالکیت (Title Deed) برای ملک آماده تحویل، یا عقود (Oqood) برای ملک پیشفروش. این سند رسمی مالکیت است که توسط اداره اراضی دبی (DLD) صادر میشود. بدون این سند، ثبت درخواست امکانپذیر نیست.
- دریافت گواهی عدم مخالفت (NOC) از بانک (در صورت وام مسکن)
اگر ملک تحت وام مسکن باشد، بانک گواهی عدم مخالفت (NOC) صادر میکند. این فرآیند معمولاً ۱ تا ۲ روز کاری طول میکشد و هزینه آن حدود AED 200 تا AED 500 است. بدون این گواهی، DLD درخواست را تأیید نخواهد کرد.
- ثبت درخواست از طریق DLD یا ICP
از طریق مرکز DLD Cube Centre (حضوری) یا سامانه آنلاین ICP e-channel. مدارک مورد نیاز: پاسپورت، سند مالکیت یا عقود (Oqood)، NOC بانک، عکس و بیمه درمانی. هزینه دولتی حدود AED 9,800 تا 10,000 شامل ویزا، Emirates ID و معاینه پزشکی میشود.
- دریافت اثر انگشت بیومتریک و کارت شناسایی امارات (Emirates ID)
پس از تأیید (معمولاً ۵ تا ۱۰ روز کاری)، باید برای ثبت اثر انگشت به مرکز GDRFA/ICP مراجعه کنید. کارت شناسایی امارات (Emirates ID) طی ۲ تا ۳ هفته صادر میشود. ویزا یا در گذرنامه الصاق میگردد یا به صورت الکترونیکی ارسال میشود.
هزینههای اخذ ویزای طلایی
| هزینه | هزینه |
|---|---|
| Виза (ICP) | AED 2,000–3,000 |
| Emirates ID | AED 870–1,070 |
| Медосмотр | AED 280–350 |
| DLD Real Estate Fee | AED 4,320 |
| Trustee fee (если применимо) | AED 4,000 |
| Итого (примерно) | AED 9,800–10,000 |
اعداد بر اساس H1 2026 بهروز هستند. هزینههای دولتی بهصورت دورهای بازنگری میشوند — برای اطلاعات دقیقتر به ICP.gov.ae مراجعه کنید.
کدام مناطق برای دریافت Golden Visa مناسبتر هستند؟
هر ملک مالکیت کامل (فریهولد) مناسب است، اما یک منطق عملی هم وجود دارد. اگر هدف فقط دریافت ویزاست و قرار نیست خودتان در آن سکونت کنید، مناطقی را انتخاب کنید که بازده اجارهای بالایی دارند. اینگونه هم ویزا میگیرید و هم از درآمد اجاره بهرهمند میشوید.
- با بودجه AED 2 تا 2.5M: جمیرا ویلیج سیرکل (JVC) (۱ و ۲ اتاق خواب)، آرجان، دبی ساوث
- با بودجه AED 2.5 تا 4M: دبی مارینا (۱ تا ۲ اتاق خواب)، بیزنس بی، جمیرا بیچ رزیدنس (JBR)
- با بودجه AED 4M به بالا: Downtown Dubai، Emaar Beachfront، Palm Jumeirah
سؤالات متداول
- حداقل سرمایهگذاری برای دریافت Golden Visa از طریق ملک چقدر است؟
- AED 2,000,000 (معادل تقریباً $545,000). این مبلغ بر اساس ارزش بازاری ملک در DLD محاسبه میشود، نه مبلغ پرداختشده. از فوریه 2026، ملکهایی که با وام مسکن خریداری شدهاند نیز واجد شرایط هستند، مشروط بر اینکه ارزش کل ملک در DLD از AED 2 میلیون بیشتر باشد، صرفنظر از مانده بدهی.
- آیا خرید پیشفروش برای ویزای طلایی مناسب است؟
- بله، در صورتی که ملک در DLD با گواهی عقود (Oqood) به ارزش حداقل AED 2 میلیون ثبت شده باشد. درخواست را میتوان پس از ثبت خرید در DLD ارائه داد، حتی قبل از تکمیل ساخت. سازندگان درجهیک مانند Emaar، Nakheel و Sobha معمولاً در تهیه مدارک کمک میکنند.
- اگر ملک با وام مسکن خریداری شده باشد، آیا Golden Visa تعلق میگیرد؟
- بله. از سال 2026، معیار ارزیابی، ارزش کل ملک در DLD است، نه مبلغ پرداختشده. برای این منظور، گواهی عدم مخالفت (NOC) از بانک لازم است که تأیید کند بانک هیچ اعتراضی به صدور اقامت بر اساس همان ملک ندارد. این گواهی در بیشتر بانکهای امارات طی 1 تا 2 روز کاری صادر میشود.
- آیا میتوان چند ملک را با هم جمع کرد تا به AED 2M برسیم؟
- بله، تا 3 ملک متعلق به یک مالک میتوانند با هم جمع شوند. هر ملک باید در منطقه مالکیت کامل (فریهولد) باشد و به نام یک نفر ثبت شده باشد. در عمل، بسیاری از سرمایهگذاران 2 ملک در جمیرا ویلیج سیرکل (JVC) با هم ترکیب میکنند — برای مثال 2 استودیو به ارزش AED 650,000 هر کدام بهعلاوه یک آپارتمان یکخوابه به ارزش AED 900,000، جمعاً AED 2.2 میلیون.
- Golden Visa چه حقوقی به دارنده میدهد؟
- اقامت 10 ساله با تمدید نامحدود. امکان اسپانسری همسر، فرزندان (بدون محدودیت سنی) و کارکنان خانگی. الزامی به سکونت دائم در امارات وجود ندارد. افتتاح حساب بانکی، ثبت شرکت و دریافت Emirates ID. معافیت کامل از مالیات بر درآمد، افزایش ارزش سرمایه و ارث.
به دنبال ملکی از AED 2M برای ویزای طلایی هستید؟
۳ تا ۵ ملک در مناطق فریهولد با مدارک معتبر DLD برای شما انتخاب میکنیم — کاملاً رایگان و بدون واسطه.
Tools for this topic
A shortlist built for your case
3–5 properties with an honest DLD-based yield calculation — free, no middlemen.