Golden Visa über Immobilienerwerb in Dubai

Die Golden Visa ist ein 10-jähriges Aufenthaltsvisum, das keine alle 3 Jahre fällige Verlängerung erfordert. Ein dauerhafter Aufenthalt in den VAE ist nicht notwendig. Und der Weg dorthin über Dubais Immobilienmarkt ist heute deutlich unkomplizierter als noch vor zwei Jahren.

Was sich 2026 geändert hat

Die wichtigste Neuerung vom Februar 2026: Bei Hypothekenobjekten wird nicht mehr die bereits geleistete Rückzahlung als Grundlage herangezogen, sondern derdes vollen Marktwertesgemäß DLD-Angaben. Bisher musste mindestens ein Betrag von AED 2M bereits abbezahlt sein – heute genügt es, dass der Gesamtwert der Immobilie bei AED 2M oder mehr liegt, selbst wenn noch 50 % über eine Hypothek finanziert sind.

Dies hat die Golden Visa einer neuen Käufergruppe zugänglich gemacht: Wer eine Immobilie im Wert von AED 2,2–3 Mio. per Hypothek finanziert, bereits 25–30% Anzahlung geleistet hat, erhält das 10-jährige Aufenthaltsvisum ab dem ersten Tag. Unter die AED 2-Mio.-Schwelle fallen häufig auch neue Off-Plan-Projekte von A-Tier-Bauträgern, weshalb aktuellenew launches dubai 2026sollte in einer separaten Auswahl beobachtet werden – zum Beispiel das ProjektSaray South Residencesmit vollständiger DLD-Kartei.

Schritt-für-Schritt-Ablauf

1. Immobilie in einer Freehold-Zone auswählen

   Jede Wohnimmobilie in einer der 40+ Freehold-Zonen Dubais: Dubai Marina, Jumeirah Village Circle (JVC), Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay und weitere. Der bei DLD eingetragene Wert muss mindestens AED 2,000,000 betragen.

2. Im DLD registrieren

   Beschaffen Sie die Eigentumsurkunde (bei bezugsfertigen Immobilien) oder das Oqood (bei Off-Plan-Projekten). Dabei handelt es sich um das offizielle Eigentumsnachweis-Dokument des Dubai Land Department. Ohne dieses Dokument ist eine Antragstellung nicht möglich.

3. Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) von der Bank einholen (bei Hypothek)

   Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet, stellt die Bank eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) aus. Dies dauert 1–2 Werktage und kostet in der Regel AED 200–500. Ohne dieses Dokument wird der Antrag vom DLD nicht bestätigt.

4. Antrag über DLD oder ICP einreichen

   Über das DLD Cube Centre (persönlich) oder den ICP e-channel (online). Erforderliche Unterlagen: Reisepass, Eigentumsurkunde / Oqood, NOC der Bank, Lichtbild, Krankenversicherung. Die staatliche Gebühr beträgt ca. AED 9.800–10.000 und umfasst Visum, Emirates ID und ärztliche Untersuchung.

5. Biometrie durchführen und Emirates ID erhalten

   Nach der Genehmigung (in der Regel 5–10 Werktage) erfolgt die Biometrie-Erfassung im GDRFA/ICP-Zentrum, die Emirates ID erhalten Sie innerhalb von 2–3 Wochen. Das Visum wird entweder in den Reisepass eingetragen oder digital ausgestellt.

Kosten für die Beantragung der Golden Visa

Die Zahlen beziehen sich auf H1 2026. Behördliche Gebühren werden regelmäßig angepasst – aktuelle Informationen finden Sie auf ICP.gov.ae.

Welche Lagen eignen sich am besten für den Golden Visa?

Grundsätzlich ist jede Freehold-Immobilie geeignet, doch es gibt eine praktische Überlegung: Wer das Visum primär anstrebt und nicht selbst einziehen möchte, sollte Lagen mit attraktiver Mietrendite bevorzugen. So erhält man die Golden Visa und generiert gleichzeitig Mieteinnahmen.

• Bei einem Budget von AED 2–2,5M: Jumeirah Village Circle (1 Schlafzimmer + 2 Schlafzimmer), Arjan, Dubai South
• Bei einem Budget von AED 2,5–4M: Dubai Marina (1 Schlafzimmer–2 Schlafzimmer), Business Bay, JBR
• Bei einem Budget von AED 4M+: Downtown Dubai, Emaar Beachfront, Palm Jumeirah

Häufige Fragen

Was ist die Mindestanforderung für den Golden Visa über eine Immobilie?

AED 2.000.000 (ca. USD 545.000). Maßgeblich ist der Marktwert der Immobilie laut DLD, nicht die bereits geleisteten Zahlungen. Seit Februar 2026 sind auch hypothekenfinanzierte Objekte qualifiziert, sofern der DLD-Gesamtwert mindestens AED 2 Mio. beträgt – unabhängig vom verbleibenden Kreditbetrag.

Eignet sich Off-Plan für die Golden Visa?

Ja, sofern das Objekt im DLD mit einem Oqood-Zertifikat ab einem Wert von AED 2 Mio. eingetragen ist. Der Antrag kann nach der DLD-Registrierung des Kaufs gestellt werden – selbst vor Fertigstellung des Bauvorhabens. A-Tier-Bauträger wie Emaar, Nakheel und Sobha unterstützen in der Regel bei der Dokumentenzusammenstellung.

Wird der Golden Visa auch bei bestehender Hypothek gewährt?

Ja. Ab 2026 gilt der gesamte DLD-Immobilienwert als Berechnungsgrundlage, nicht der bereits bezahlte Anteil. Erforderlich ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) der Bank, die bestätigt, dass sie gegen die Erteilung des Aufenthaltstitels auf Basis dieser Immobilie keine Einwände hat. Die meisten Banken in den VAE stellen diese innerhalb von 1–2 Werktagen aus.

Kann man mehrere Immobilien zusammenrechnen, um AED 2M zu erreichen?

Ja, bis zu 3 Objekte desselben Eigentümers können zusammengerechnet werden. Jedes muss in einer Freehold-Zone liegen und auf eine Person eingetragen sein. In der Praxis kombinieren viele Investoren 2 Objekte im Jumeirah Village Circle (JVC) – etwa 2 Studios à AED 650.000 und 1 Einzimmerwohnung für AED 900.000 = AED 2,2 Mio.

Welche Rechte gewährt die Golden Visa?

10-jähriges Aufenthaltsvisum mit unbegrenzter Verlängerungsmöglichkeit. Recht, Ehepartner, Kinder (ohne Altersbeschränkung) und Hauspersonal zu sponsern. Kein Erfordernis eines dauerhaften Aufenthalts in den VAE. Kontoeröffnung, Unternehmensgründung, Emirates ID. Keine Einkommens-, Kapitalgewinn- oder Erbschaftssteuer.