Ein unterschriebener Kaufvertrag macht Sie in Dubai nicht zum Eigentümer. Das Gesetz Nr. 7 von 2006 sagt es unverblümt: Ein nicht ins Grundstücksregister eingetragenes Geschäft ist nicht wirksam, das Register selbst hat absolute Beweiskraft gegenüber jedermann, und seine Daten lassen sich nur über nachgewiesenen Betrug oder Fälschung angreifen. Ein eigener Artikel beantwortet, was gilt, wenn der Verkäufer es sich anders überlegt. Durchgearbeitet am amtlichen Text des Dubai Legislation Portal.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text des Gesetzes Nr. 7 von 2006 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jedem Gesetzesartikel und noch einmal am Ende. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkretes Geschäft wird nach seinen eigenen Umständen beurteilt.
Das teuerste Dokument eines Geschäfts ist nicht das, welches Sie mit dem Verkäufer unterschrieben haben. In Dubai existiert Eigentum an genau einer Stelle, und diese Stelle benennt das Gesetz.
Grundlage ist das Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai, erlassen am 13. März 2006. Es ist kurz, und drei seiner Artikel entscheiden nahezu alles.
Nur eine Stelle registriert
Artikel 6:
«The Department will be the only entity authorised to register Real Property Rights and long-term leasehold contracts provided for in Article (4) of this Law.»
«Das Department ist die einzige Stelle, die befugt ist, dingliche Rechte an Immobilien sowie die in Artikel (4) dieses Gesetzes vorgesehenen langfristigen Mietverträge einzutragen.» — Gesetz Nr. (7) von 2006, Artikel 6
Weder der Entwickler noch die Agentur noch die Hausverwaltung noch ein Notar schaffen das Recht. Das Wort «einzige» ist keine Verzierung: Es erledigt die Frage «beim Entwickler bin ich im System erfasst, genügt das nicht?».
Das Register schlägt jedes Papier in der Hand
Artikel 7:
«A Property Register will be maintained in the Department to record all Real Property Rights and any amendments thereto. This Property Register will have absolute evidentiary value against all parties and the validity of its data may not be impugned unless it is proven to be the result of fraud or forgery.»
«Im Department wird ein Grundstücksregister geführt, in das alle dinglichen Rechte an Immobilien und deren Änderungen eingetragen werden. Dieses Register hat absolute Beweiskraft gegenüber jedermann, und die Richtigkeit seiner Daten kann nur angegriffen werden, wenn nachgewiesen ist, dass sie auf Betrug oder Fälschung beruhen.»
Zwei Dinge stehen hier ausdrücklich. Erstens: Die Beweiskraft ist absolut und gegenüber jedermann, nicht bloß zwischen den Vertragsparteien. Zweitens: Die Schwelle für einen Angriff liegt bei nachgewiesenem Betrug oder nachgewiesener Fälschung — nicht bei «ich habe es anders verstanden», nicht bei «der Vertrag sagte etwas anderes».
Die elektronische Form ist dabei nicht schwächer als Papier. Artikel 8:
«Subject to the provisions of Article (7) of this Law, all electronically recorded Real Property documents and reports will have the same evidentiary value as the originals of such documents and reports.»
«Vorbehaltlich der Bestimmungen des Artikels (7) dieses Gesetzes haben alle elektronisch erfassten Immobiliendokumente und -berichte dieselbe Beweiskraft wie deren Originale.»
Ein Geschäft außerhalb des Registers ist nicht wirksam
Artikel 9 ist der Artikel, für den sich das ganze Gesetz zu lesen lohnt:
«All transactions that create, transfer, amend, or extinguish Real Property Rights will be recorded in the Property Register. Likewise, final rulings validating such transactions will also be registered. Such transactions will not be deemed valid unless recorded in the Property Register.»
«Alle Geschäfte, die dingliche Rechte an Immobilien begründen, übertragen, ändern oder erlöschen lassen, werden in das Grundstücksregister eingetragen. Ebenso werden rechtskräftige Entscheidungen eingetragen, die solche Geschäfte bestätigen. Solche Geschäfte gelten nur als wirksam, wenn sie im Grundstücksregister eingetragen sind.»
Vier Handlungen werden genannt — begründen, übertragen, ändern, erlöschen lassen. Das reicht weiter als der Kauf: Schenkung, Hypothek, Nießbrauch, Teilung, Erbübergang unterliegen derselben Regel. Ein zwischen den Parteien unterzeichnetes Dokument überträgt das Recht für sich genommen nicht.
Und wenn der Verkäufer es sich anders überlegt?
Hier fällt die Antwort des Gesetzes für viele überraschend aus. Artikel 10:
«If an obligor is in breach of his undertaking to transfer any Real Property Right, his liability will be limited to his obligation to pay an indemnity for this breach, regardless of whether or not an obligation to pay such an indemnity is stated in the undertaking.»
«Verletzt ein Verpflichteter seine Zusage, ein dingliches Recht an einer Immobilie zu übertragen, so beschränkt sich seine Haftung auf die Pflicht, für diese Verletzung eine Entschädigung zu zahlen, unabhängig davon, ob eine solche Entschädigungspflicht in der Zusage genannt ist oder nicht.»
Die Zusage, ein Recht zu übertragen, und das Recht selbst wiegen also unterschiedlich. Nach diesem Artikel löst die Verletzung eine Entschädigung aus, und die Haftung ist darauf beschränkt; ob der Vertrag eine Entschädigung erwähnt, ändert daran nichts — die Regel wirkt in beide Richtungen.
Der praktische Schluss ist schlicht: Solange die Übertragung nicht eingetragen ist, hält der Käufer kein Recht, sondern einen Anspruch. Genau deshalb beschleunigt man die Eintragung, statt sie auf einen «passenden Moment» zu verschieben.
Wer wo Eigentum erwerben darf
Artikel 4 zieht den Kreis der Personen:
«The right to own Real Property in the Emirate will be restricted to UAE nationals, nationals of the Gulf Cooperation Council member states and to companies fully owned by these, and to public joint stock companies. Subject to the approval of the Ruler, non-UAE nationals may, in certain areas determined by the Ruler, be granted the following rights: a. Freehold ownership of Real Property without time restrictions; and b. Usufruct or leasehold over Real Property for a period not exceeding ninety-nine (99) years.»
Die Grundregel: Staatsangehörige der VAE und der GCC-Staaten, vollständig in deren Eigentum stehende Gesellschaften sowie öffentliche Aktiengesellschaften. Für alle anderen gibt es bestimmte Gebiete und drei Rechtsformen: Volleigentum ohne zeitliche Begrenzung, Nießbrauch oder Miete von höchstens 99 Jahren. Wie sich diese Formen praktisch unterscheiden — in Dauer, Gebühren und Eintragungsort — steht gesondert.
Was daraus für den Käufer folgt
- Prüfen Sie die Eintragung, nicht die Papiere des Verkäufers. Das Register des Department beweist das Recht, und angreifbar ist es nur über nachgewiesene Fälschung (Artikel 7).
- Betrachten Sie das Geschäft bis zur Eintragung als unvollendet. Nach Artikel 9 ist ein nicht eingetragenes Geschäft nicht wirksam, so ausführlich der Vertrag auch sein mag.
- Tragen Sie Änderungen ein, nicht nur den Kauf. Artikel 9 gilt ebenso für Änderung und Erlöschen des Rechts — Hypothek, Schenkung, Anteilsteilung werden genauso eingetragen.
- Kalkulieren Sie die Gebühren vorab. Was die Übertragung kostet und woraus die 4 % bestehen: eigener Artikel.
- Off-Plan hat seine eigene Eintragung. Vor der Übergabe hält der Käufer ein Oqood und keinen Title Deed: die Analyse.
- Prüfen Sie den Vermittler. Die Maklergenehmigung ist in einer Minute überprüft: wie genau.
Was wir hier NICHT behaupten
Das Gesetz Nr. 7 von 2006 ist der Rahmen für die Eintragung, kein vollständiges Regelwerk für das Geschäft. Es setzt keine Gebührensätze fest, beschreibt kein Verfahren für den Einzelfall und verdrängt keine Spezialgesetze: Off-Plan-Verkäufe sind gesondert geregelt, die Hypothek gesondert, die Erbfolge gesondert (wie ein Titel im Todesfall übergeht). Wir zitieren, was im Text steht, und ergänzen den Rest nicht.
Quellen
- Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 3 (Anwendungsbereich), Artikel 4 (zugelassene Personen und Rechtsformen), Artikel 6 (alleinige Eintragungsstelle), Artikel 7 (absolute Beweiskraft des Registers), Artikel 8 (elektronische Eintragungen), Artikel 9 (Unwirksamkeit des nicht eingetragenen Geschäfts), Artikel 10 (Folgen der Verletzung der Übertragungszusage). Erlassen am 13. März 2006.
- u.ae — Expatriates buying a property in the UAE — Regierungsportal der VAE: Freehold-Gebiete Dubais, Nießbrauch und Miete bis 99 Jahre, Titelurkunden erteilt das Land Department.
