La loi n° 6 de 2019 trace point par point la limite entre votre lot et les parties communes : sols jusqu'à la base des solives, cloisons intérieures non porteuses, fenêtres et portes, salles de bains et balcons sont à vous ; supports structurels, façades, escaliers et ascenseurs ne le sont pas. La place de parking affectée à un lot est déclarée partie INTÉGRANTE de celui-ci : le lot ne peut être vendu sans elle. Et la quote-part des parties communes vous appartient indivise, calculée à la surface.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte de la loi n° 6 de 2019 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque règle et en fin de texte. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de conflit. Ceci n'est pas un conseil juridique : un bien donné s'apprécie sur son propre plan et ses propres documents.
« Qu'est-ce qui est à moi, exactement » paraît évident jusqu'à la première fuite ou la première dispute de parking. À Dubaï, la limite entre le privatif et le commun est tracée par la loi, point par point — et il vaut mieux la connaître avant d'en avoir besoin.
Le document est la Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai, prise le 4 septembre 2019.
Ce qui compose votre lot
L'article 9 énumère les composants du lot, avec une réserve qu'il ne faut pas sauter : sauf indication contraire du plan de masse. La loi pose un principe par défaut ; le plan d'un immeuble donné peut le modifier.
Par défaut, le lot comprend :
- les sols, matériaux et composants de revêtement jusqu'à la base des solives, et les structures portant le plancher ;
- les plafonds en plâtre et autres, les éléments constituant l'intérieur, les espaces entre ces plafonds, les plafonds au-dessus des murs porteurs et des structures internes, et les murs séparant le lot des autres parties de l'immeuble, des lots voisins ou des parties communes ;
- la surface intérieure, les cloisons intérieures non porteuses et les murs entourant le lot ;
- fenêtres, vitrages, éléments des fenêtres intérieures, systèmes d'éclairage, portes, encadrements, et tous équipements desservant le lot ;
- salles de bains et autres parties intégrantes, dont balcons et autres annexes affectées au copropriétaire ;
- les installations rattachées ou affectées au lot — jardins, places de parking, celliers ou loges de gardien, même non contigus, à condition d'y être rattachés et que leur surface ne soit pas comprise dans la surface nette du lot ;
- les raccordements intérieurs desservant le lot ;
- les équipements installés par l'occupant ;
- les ajouts, modifications et améliorations apportés au lot au fil du temps.
Notez les deuxième et troisième points : les cloisons non porteuses sont à vous, les murs porteurs non. C'est la réponse pratique à ce qu'on peut abattre en rénovation et à ce qu'on ne touche pas.
Ce qui relève des parties communes
L'article 7 énumère les parties communes, liste ouverte (« y compris, sans s'y limiter »). Dans un immeuble : éléments structurels — supports principaux, fondations, poteaux, murs structurels, planchers, solives, escaliers, cages d'escalier, façades et toitures ; seuils, halls, allées de stationnement, entrées, issues de secours et fenêtres des murs extérieurs ; loges de gardien, équipements de loisirs, piscines, jardins, locaux de stockage, bureaux et places de parking réservées au gestionnaire, au comité ou aux visiteurs ; équipements et systèmes des réseaux principaux — groupes électrogènes, éclairage, gaz, eau froide et chaude, chauffage et rafraîchissement, climatisation, collecte et traitement des déchets ; ascenseurs, réservoirs, canalisations, conduits, ventilations et compresseurs ; canalisations d'eau, d'égout, de gaz, réseaux électriques et de télécommunications desservant plus d'un lot ; appareils de comptage ; et toute partie hors des limites des lots nécessaire à l'existence, l'entretien, la sécurité ou l'exploitation de l'immeuble.
Sur un terrain : routes, ronds-points, carrefours, cheminements, bordures, terre-pleins, ouvrages d'art et systèmes de drainage, et — sauf indication contraire du plan — lacs, bassins, canaux, parcs, fontaines et autres plans d'eau avec leurs équipements.
Trois de ces points portent la réserve « sauf indication du plan de masse ». Autrement dit, le plan est un document à lire, pas seulement le contrat.
Le parking : la règle à connaître avant la vente
L'article 10 est rédigé plus fermement que les autres :
« The car parks allocated or designated to a Unit under the legislation applicable by the Competent Authority will be deemed an integral part of the Unit, and may not be separated, or sold independently, from that Unit. »
« Les places de parking affectées à un lot en vertu de la législation appliquée par l'autorité compétente sont réputées partie intégrante de ce lot et ne peuvent en être séparées ni vendues séparément. » — Loi n° (6) de 2019, article 10(a)
Deux conséquences pratiques : le promoteur doit inscrire les lots avec leurs places affectées au nom des acquéreurs ; et en toute hypothèse un lot ne peut être vendu ou cédé sans elles. L'achat de places supplémentaires est possible, mais seulement parmi celles excédant les places affectées à l'ensemble des lots, et le Directeur général fixe les cas où cet achat est permis.
Nous avions croisé la même règle par l'autre bout dans le règlement de la vente sur plan, où les places sont nommées parmi ce que le promoteur doit inscrire au nom de l'acquéreur — notre lecture du règlement de 2010.
Votre quote-part des parties communes
L'article 11 : le copropriétaire — et le promoteur pour les lots invendus — détient une quote-part indivise des parties communes, déterminée par le rapport de la surface du lot à la surface totale de l'immeuble.
« Indivise » fait ici tout le travail : la quote-part ne se partage pas en nature et ne se vend pas séparément du logement. De la même logique découle l'interdiction de l'article 17 : les parties communes ne peuvent en aucun cas être converties en propriété privative, divisées, ni cédées en tout ou partie indépendamment des lots auxquels elles se rattachent, sans l'accord préalable du Land Department et de l'autorité compétente.
C'est cette même quote-part qui fixe le montant de vos charges — traité à part.
Céder un lot, et le diviser
L'article 12 : le copropriétaire peut vendre ou céder son lot par tout moyen licite, et l'hypothéquer auprès de toute banque ou institution financière licenciée dans l'émirat. Le fonctionnement de l'hypothèque relève de la loi de 2008.
L'article 13 : un lot appartenant à deux personnes ou plus ne peut être divisé entre elles que si la déclaration de la communauté directrice le permet, que l'accord du Land Department est obtenu et que l'autorité compétente délivre les autorisations nécessaires. Les trois, pas l'une au choix.
Le droit de préemption du coïndivisaire
Les articles 14 et 15 décrivent un mécanisme auquel on pense rarement en achetant une quote-part.
Un coïndivisaire dispose d'un droit de préemption sur la part d'un autre si elle est offerte à une personne qui n'est pas copropriétaire. Si plusieurs l'exercent, chacun acquiert au prorata de sa part. Le droit ne naît pas en cas de cession aux ascendants, descendants, au conjoint, aux parents jusqu'au quatrième degré et aux alliés jusqu'au second.
La procédure de l'article 15 est stricte :
| Étape | Délai et forme |
|---|---|
| le cédant notifie les coïndivisaires par notaire — nom et adresse de l'acquéreur tiers, conditions de vente | la forme est obligatoire |
| les coïndivisaires peuvent accepter ces conditions | 30 jours à compter de la réception ; le silence vaut déchéance |
| celui qui accepte notifie le cédant par notaire et finalise auprès du Land Department | 10 jours ouvrables après l'expiration du délai de notification |
Le droit est indivisible : il s'exerce ou se renonce en entier, et la renonciation de l'un profite aux autres au prorata. Et une protection supplémentaire : s'il est établi que la vente au tiers s'est faite à des conditions plus favorables que celles notifiées, les coïndivisaires peuvent saisir le Centre de règlement des litiges locatifs d'une demande d'indemnisation. Le fonctionnement du Centre : à part.
Si vous louez votre lot
L'article 16 : la location est permise, mais propriétaire et locataire restent tenus par le statut, la déclaration de la communauté directrice et le règlement de gestion. Et surtout : sauf stipulation contraire du bail, les charges incombent au propriétaire, qui n'en est pas déchargé si le locataire ne paie pas. Les obligations contractuelles des deux parties au bail figurent dans notre lecture de la loi locative.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Que les listes sont fermées. L'article 7 dit « sans s'y limiter », et les articles 7 et 9 renvoient à plusieurs reprises au plan de masse. Votre plan peut répartir autrement.
- Ce qui peut ou non être modifié en travaux. La loi décrit la composition du lot et des parties communes, non la procédure d'autorisation ; ce sont d'autres règles et d'autres permis.
- Le détail du calcul de la quote-part. La loi renvoie à des décisions du Directeur général, que nous ne citons pas.
- Les cas où une place supplémentaire peut être achetée. La loi en confie la détermination au Directeur général et ne les énumère pas.
- Le moindre montant. Il n'y en a aucun ici : il s'agit des limites d'un droit, pas de prix.
Sources
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 7 (composition des parties communes d'un immeuble et d'un terrain, réserves du plan de masse), article 9 (composants du lot, dont sols jusqu'à la base des solives, cloisons non porteuses, salles de bains et balcons, installations affectées non contiguës), article 10 (le parking, partie intégrante du lot ; obligation d'inscription par le promoteur ; conditions d'achat de places supplémentaires), article 11 (quote-part indivise à la surface), article 12 (vente et hypothèque), article 13 (trois conditions pour diviser un lot entre coïndivisaires), article 14 (droit de préemption et degrés de parenté exclus), article 15 (notification notariée, 30 jours, 10 jours ouvrables, indivisibilité, indemnisation en cas de conditions plus favorables), article 16 (location ; charges au propriétaire sauf stipulation contraire), article 17 (interdiction de convertir les parties communes en propriété privative ou de les céder indépendamment des lots). Prise le 4 septembre 2019.
