قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ مرز میان واحد شما و بخشهای مشترک را بند به بند میکشد: کف تا زیر تیرها، دیوارهای داخلی غیرباربر، در و پنجره، سرویسها و بالکنها از آنِ شماست؛ سازهٔ باربر، نما، پله و آسانسور نه. جای پارکِ اختصاصیافته به واحد، جزء جداییناپذیر آن اعلام شده است: فروش واحد بدون آن ممکن نیست. و سهم از بخشهای مشترک بهصورت مشاع و بر پایهٔ مساحت به شما تعلق دارد.
راستیآزماییشده در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی: متن قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae). پیوند منبع کنار هر حکم و در پایان مقاله آمده است. درگاه یادآور میشود که نسخهٔ انگلیسی ترجمه است و در صورت اختلاف متن عربی مقدّم است. این مشاورهٔ حقوقی نیست: هر ملک بر پایهٔ نقشه و مدارک خودش سنجیده میشود.
پرسش «دقیقاً چه چیزی مال من است» تا نخستین نشتی یا نخستین دعوا بر سر جای پارک، بدیهی به نظر میرسد. در دبی مرز میان خصوصی و مشترک را قانون کشیده است، آن هم بند به بند — و دانستنش پیش از نیاز به آن سودمند است.
سند عبارت است از Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai که در ۴ سپتامبر ۲۰۱۹ صادر شد.
چه چیزی درون واحد شماست
مادهٔ ۹ اجزای واحد را برمیشمارد، با قیدی که نباید از آن گذشت: جز در صورتی که در نقشهٔ محل خلاف آن آمده باشد. یعنی قانون پیشفرض را میگذارد و نقشهٔ ساختمانِ مشخص میتواند آن را تغییر دهد.
در حالت پیشفرض، واحد شامل اینهاست:
- کف، مصالح و اجزای کفسازی تا زیر تیرها، و سازههای نگهدارندهٔ کف؛
- سقفهای کاذب و دیگر انواع سقف، افزودههایی که بخشی از فضای داخلیاند، فاصلهٔ میان این سقفها، سقف بالای دیوارهای باربر و سازههای درون واحد، و دیوارهای جداکنندهٔ واحد از دیگر بخشهای ملک یا واحدهای مجاور یا بخشهای مشترک؛
- مساحت داخلی، دیوارهای داخلی غیرباربر و دیوارهای پیرامون واحد؛
- پنجرهها، شیشه، متعلقات پنجرههای داخلی، سامانههای روشنایی، درها، چارچوبها و همهٔ تجهیزات و متعلقاتی که به واحد خدمت میدهند؛
- سرویسهای بهداشتی و دیگر بخشهای جداییناپذیر واحد، از جمله بالکنها و دیگر ملحقات اختصاصیافته به مالک؛
- تأسیسات پیوسته یا اختصاصیافته به واحد مانند باغچه، جای پارک، انباری یا اتاق نگهبان، حتی اگر به واحد نچسبیده باشند، مشروط بر آنکه به آن اختصاص یافته و مساحتشان در مساحت خالص واحد نیامده باشد؛
- اتصالات داخلی خدمترسان به واحد؛
- متعلقات و تجهیزاتی که ساکن نصب کرده است؛
- افزودهها، تغییرات و بهسازیهایی که هر از گاه در واحد انجام میشود.
به بند دوم و سوم توجه کنید: دیوار غیرباربر از آنِ شماست و دیوار باربر نه. این همان پاسخ عملی است به اینکه در بازسازی چه چیزی را میتوان برداشت و چه چیزی را اصلاً نباید دست زد.
چه چیزی بخش مشترک است
مادهٔ ۷ بخشهای مشترک را برمیشمارد و فهرست باز است («از جمله و نه محدود به»). در ساختمان: اجزای سازهای شامل تکیهگاههای اصلی، پیها، ستونها، دیوارهای سازهای، سقفها، تیرهای سقف، پلهها، راهپلهها، نماها و بامها؛ آستانهها، سالنها، مسیرهای پارکینگ، ورودیها، خروجیهای اضطراری و پنجرههای دیوارهای بیرونی؛ اتاق نگهبان، تأسیسات و تجهیزات تفریحی، استخر، باغ، انباری، دفاتر و جایهای پارک ویژهٔ نهاد مدیریت، کمیتهٔ مالکان یا مهمانان؛ تجهیزات و سامانههای خدمات اصلی شامل ژنراتور، روشنایی، گاز، آب سرد و گرم، گرمایش و سرمایش، تهویهٔ مطبوع و جمعآوری و پردازش پسماند؛ آسانسورها، مخازن، لولهها، دودکشها، فنها و کانالهای تهویه و کمپرسورها؛ شبکههای آب، فاضلاب، گاز و برق و مخابرات که به بیش از یک واحد خدمت میدهند؛ تجهیزات اندازهگیری خدمات شهری؛ و هر بخش بیرون از مرز واحدها که برای وجود، نگهداری، ایمنی یا بهرهبرداری ملک لازم است.
در قطعهزمین، بخشهای مشترک شامل راهها، میدانها، تقاطعها، پیادهروها، جدولها، رفیوژها، پلها و سامانههای زهکشی است و — جز در صورتی که نقشه خلافش را بگوید — دریاچهها، برکهها، کانالها، پارکها، فوارهها و دیگر آبراهها با تجهیزاتشان.
سه بند از اینها قید «جز در صورتی که در نقشه آمده باشد» دارند. یعنی نقشهٔ محل سندی است که باید خواند، نه فقط قرارداد.
جای پارک: حکمی که پیش از معامله باید دانست
مادهٔ ۱۰ از بقیه محکمتر نوشته شده است:
«The car parks allocated or designated to a Unit under the legislation applicable by the Competent Authority will be deemed an integral part of the Unit, and may not be separated, or sold independently, from that Unit.»
«جایهای پارکی که بر پایهٔ قوانین قابل اعمال از سوی مرجع صالح به واحد اختصاص یافتهاند، جزء جداییناپذیر واحد شمرده میشوند و نمیتوان آنها را از واحد جدا کرد یا مستقلاً فروخت.» — قانون شمارهٔ (۶) سال ۲۰۱۹، مادهٔ ۱۰(الف)
دو پیامد عملی دارد: سازنده باید واحدها را همراه جای پارک اختصاصیشان به نام مالکان ثبت کند؛ و در هر حال واحد را نمیتوان بدون جای پارک اختصاصیاش فروخت یا منتقل کرد. خرید جای پارک اضافی ممکن است، اما تنها از میان جاهایی که مازاد بر جاهای اختصاصیافته به همهٔ واحدهای ملک است، و موارد چنین خریدی را مدیرکل تعیین میکند.
همین حکم را از سوی دیگر در آییننامهٔ پیشفروش دیدهایم؛ آنجا جای پارک صریحاً در شمار چیزهایی است که سازنده باید به نام خریدار ثبت کند — بررسی آییننامهٔ ۲۰۱۰.
سهم شما از بخشهای مشترک
مادهٔ ۱۱: مالک — و در واحدهای فروختهنشده، سازنده — سهمی مشاع در بخشهای مشترک دارد که بر پایهٔ نسبت مساحت واحد به مساحت کل ملک تعیین میشود.
واژهٔ «مشاع» اینجا کار میکند: این سهم را نه میتوان افراز کرد و نه جدا از آپارتمان فروخت. از همین منطق، ممنوعیت مادهٔ ۱۷ برمیآید: بخشهای مشترک به هیچ روی به ملکیت خصوصی تبدیل نمیشوند، افراز نمیشوند و کلاً یا جزئاً جدا از واحدهایی که به آنها تعلق دارند منتقل نمیشوند، مگر با تأیید پیشین ادارهٔ اراضی و مرجع صالح.
همین سهم اندازهٔ شارژ خدمات شما را هم تعیین میکند — جداگانه بررسی شده است.
انتقال واحد و افراز آن
مادهٔ ۱۲: مالک میتواند واحدش را بفروشد یا به هر شیوهٔ قانونی منتقل کند و آن را نزد هر بانک یا مؤسسهٔ تأمین مالی دارای مجوز در امارت به رهن بگذارد. سازوکار خود رهن را قانون رهن شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۰۸ بررسی میکند.
مادهٔ ۱۳: واحدی که به دو نفر یا بیشتر تعلق دارد میان آنان افراز نمیشود مگر آنکه اعلامیهٔ مجتمع آن را مجاز بداند، تأیید ادارهٔ اراضی گرفته شود و مجوزهای لازم از مرجع صالح صادر گردد. هر سه با هم، نه یکی به انتخاب.
حق شفعهٔ شریک
مواد ۱۴ و ۱۵ سازوکاری را وصف میکنند که هنگام خرید سهم کمتر به آن فکر میشود.
شریک در واحد حق شفعه دارد که سهم شریک دیگر را بخرد، اگر آن سهم به کسی که مالک نیست عرضه شود. اگر چند شریک از این حق استفاده کنند، هر یک به نسبت سهم خود میخرد. این حق در فروش به اصول، فروع، همسر، خویشان تا درجهٔ چهارم و بستگان سببی تا درجهٔ دوم پدید نمیآید.
آیین مادهٔ ۱۵ سختگیرانه است:
| گام | مهلت و شکل |
|---|---|
| فروشنده از راه دفتر اسناد رسمی به شریکان اطلاع میدهد — با نام و نشانی خریدار و شرایط فروش | شکل الزامی است |
| شریکان میتوانند این شرایط را بپذیرند | ۳۰ روز از دریافت؛ سکوت یعنی سقوط حق |
| پذیرنده از راه دفتر اسناد رسمی به فروشنده اطلاع میدهد و کار را نزد ادارهٔ اراضی تمام میکند | ۱۰ روز کاری از پایان مهلت اطلاع |
این حق تجزیهناپذیر است: یکجا اعمال یا یکجا رها میشود، و صرفنظر یکی به نسبت سهم به دیگران میرسد. و حمایتی جداگانه: اگر ثابت شود فروش به ثالث با شرایطی مطلوبتر از آنچه در اطلاعیه آمده انجام شده، شریکان میتوانند بابت زیان وارده نزد مرکز حل اختلافات اجاره دادخواست جبران بدهند. سازوکار مرکز جداگانه.
اگر واحدتان را اجاره میدهید
مادهٔ ۱۶: اجاره دادن مجاز است، اما مالک و مستأجر هر دو به رعایت اساسنامه، اعلامیهٔ مجتمع و آییننامهٔ مدیریت ساختمان پایبند میمانند. و مهمتر: جز در صورتی که قرارداد اجاره خلاف آن را بگوید، شارژ خدمات را مالک میپردازد و اگر مستأجر نپردازد، مالک بری نمیشود. تکالیف قراردادی دو طرف اجاره در بررسی قانون اجاره آمده است.
آنچه اینجا ادعا نمیکنیم
- اینکه فهرستها بستهاند. مادهٔ ۷ صریحاً میگوید «از جمله و نه محدود به»، و مواد ۷ و ۹ بارها به نقشهٔ محل ارجاع میدهند. نقشهٔ شما ممکن است مرزها را جور دیگری تقسیم کند.
- اینکه در بازسازی چه چیزی را میتوان تغییر داد. قانون ترکیب واحد و بخشهای مشترک را وصف میکند نه آیین اخذ مجوز؛ آنها قواعد و مجوزهای دیگریاند.
- جزئیات روش محاسبهٔ سهم. قانون به تصمیمهای مدیرکل ارجاع میدهد و ما متنشان را نقل نمیکنیم.
- مواردی که خرید جای پارک اضافی مجاز است. قانون تعیین آن را به مدیرکل واگذار کرده و خود برنمیشمارد.
- هیچ مبلغی. در این مقاله مبلغی نیست: سخن از مرز حق است نه از قیمت.
منابع
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۷ (ترکیب بخشهای مشترک ساختمان و قطعهزمین و قیدهای نقشه)، مادهٔ ۹ (اجزای واحد، از جمله کف تا زیر تیرها، دیوارهای غیرباربر، سرویسها و بالکنها، تأسیسات اختصاصی ناچسبیده)، مادهٔ ۱۰ (جای پارک بهعنوان جزء جداییناپذیر، تکلیف سازنده به ثبت آن به نام مالک، شرایط خرید جای اضافی)، مادهٔ ۱۱ (سهم مشاع بر پایهٔ مساحت)، مادهٔ ۱۲ (فروش و رهن واحد)، مادهٔ ۱۳ (سه شرط افراز واحد میان شریکان)، مادهٔ ۱۴ (حق شفعه و استثناهای درجهٔ خویشاوندی)، مادهٔ ۱۵ (اطلاع از راه دفتر اسناد رسمی، ۳۰ روز، ۱۰ روز کاری، تجزیهناپذیری حق، جبران در صورت شرایط مطلوبتر)، مادهٔ ۱۶ (اجاره؛ شارژ بر عهدهٔ مالک جز با توافق خلاف)، مادهٔ ۱۷ (ممنوعیت تبدیل بخشهای مشترک به ملک خصوصی و انتقال جدا از واحدها). صادر در ۴ سپتامبر ۲۰۱۹.
