Das Gesetz Nr. 6 von 2019 zieht die Grenze zwischen Ihrer Einheit und den Gemeinschaftsteilen Punkt für Punkt: Böden bis zur Unterkante der Balken, nichttragende Innenwände, Fenster und Türen, Bäder und Balkone gehören Ihnen; tragende Bauteile, Fassaden, Treppen und Aufzüge nicht. Ein einer Einheit zugewiesener Stellplatz gilt als deren UNTRENNBARER Bestandteil: Ohne ihn darf die Einheit nicht verkauft werden. Und der Anteil an den Gemeinschaftsteilen gehört Ihnen ungeteilt, berechnet nach Fläche.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text des Gesetzes Nr. 6 von 2019 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jeder Regel und noch einmal am Ende. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und im Konfliktfall der arabische Text vorgeht. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkretes Objekt wird nach seinem eigenen Lageplan und seinen Unterlagen beurteilt.
«Was genau gehört mir» wirkt selbstverständlich — bis zum ersten Wasserschaden oder zum ersten Streit um einen Stellplatz. In Dubai zieht das Gesetz die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaft, und zwar punktweise. Man sollte sie kennen, bevor man sie braucht.
Das Dokument ist das Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai, erlassen am 4. September 2019.
Was zu Ihrer Einheit gehört
Artikel 9 zählt die Bestandteile einer Einheit auf, mit einem Vorbehalt, den man nicht überlesen darf: soweit der Lageplan nichts anderes ausweist. Das Gesetz setzt also eine Grundregel; der Plan des konkreten Gebäudes kann sie ändern.
Im Grundsatz umfasst die Einheit:
- Böden, Bodenbeläge und ihre Bestandteile bis zur Unterkante der Balken sowie die den Boden tragenden Konstruktionen;
- Gipsdecken und andere Decken, Einbauten des Innenraums, die Zwischenräume solcher Decken, Decken über tragenden Wänden und Konstruktionen im Inneren sowie die Wände, die die Einheit von anderen Teilen des Objekts, angrenzenden Einheiten oder Gemeinschaftsteilen trennen;
- die Innenfläche, nichttragende Innenwände und die umgebenden Wände der Einheit;
- Fenster, Glas, Bestandteile der Innenfenster, Beleuchtungsanlagen, Türen, Türrahmen sowie alle der Einheit dienenden Geräte und Einrichtungen;
- Bäder und andere integrale Teile, einschließlich Balkone und weitere dem Eigentümer zugewiesene Nebenräume;
- der Einheit zugeordnete Anlagen — Gärten, Stellplätze, Abstellräume oder Hausmeisterräume, auch wenn sie nicht angrenzen, sofern sie ihr zugeordnet sind und ihre Fläche nicht in der Nettofläche enthalten ist;
- die der Einheit dienenden inneren Anschlüsse;
- vom Bewohner eingebaute Einrichtungen;
- Ergänzungen, Änderungen und Verbesserungen, die im Lauf der Zeit vorgenommen werden.
Beachten Sie den zweiten und dritten Punkt: Nichttragende Wände gehören Ihnen, tragende nicht. Das ist die praktische Antwort darauf, was bei einer Renovierung entfernt werden darf und was gar nicht angerührt wird.
Was Gemeinschaftseigentum ist
Artikel 7 zählt die Gemeinschaftsteile auf, und die Liste ist offen («einschließlich, aber nicht beschränkt auf»). Im Gebäude: Tragwerk — Hauptstützen, Fundamente, Säulen, tragende Wände, Decken, Deckenbalken, Treppen, Treppenhäuser, Fassaden und Dächer; Schwellen, Hallen, Parkgassen, Eingänge, Notausgänge und Fenster in Außenwänden; Hausmeisterräume, Freizeiteinrichtungen und -geräte, Schwimmbäder, Gärten, Lagerräume, Büros und Stellplätze für Verwaltung, Eigentümerausschuss oder Besucher; Geräte und Systeme der Hauptversorgung — Generatoren, Beleuchtung, Gas, Kalt- und Warmwasser, Heizung und Kühlung, Klimaanlagen, Abfallsammlung und -behandlung; Aufzüge, Tanks, Rohre, Schornsteine, Lüfter und Lüftungskanäle, Kompressoren; Wasser-, Abwasser- und Gasleitungen sowie Strom- und Telekommunikationsleitungen, die mehr als eine Einheit versorgen; Messgeräte der Versorgungsleistungen; und alle Teile außerhalb der Einheitsgrenzen, die für Bestand, Instandhaltung, Sicherheit oder Betrieb des Objekts erforderlich sind.
Bei einem Grundstück: Straßen, Kreisverkehre, Kreuzungen, Wege, Bordsteine, Mittelstreifen, Überführungen und Entwässerungssysteme sowie — soweit der Lageplan nichts anderes ausweist — Seen, Teiche, Kanäle, Parks, Brunnen und andere Wasserflächen samt Ausrüstung.
Drei dieser Punkte tragen den Vorbehalt «soweit der Lageplan nichts anderes ausweist». Das heißt: Der Lageplan ist ein Dokument, das man liest — nicht nur der Vertrag.
Der Stellplatz: die Regel, die man vor dem Kauf kennen sollte
Artikel 10 ist schärfer formuliert als die übrigen:
«The car parks allocated or designated to a Unit under the legislation applicable by the Competent Authority will be deemed an integral part of the Unit, and may not be separated, or sold independently, from that Unit.»
«Stellplätze, die einer Einheit nach dem von der zuständigen Behörde angewandten Recht zugewiesen sind, gelten als untrennbarer Bestandteil dieser Einheit und dürfen von ihr weder getrennt noch gesondert verkauft werden.» — Gesetz Nr. (6) von 2019, Artikel 10(a)
Daraus folgen zwei praktische Punkte: Der Bauträger muss Einheiten samt zugewiesener Stellplätze auf die Eigentümer eintragen; und eine Einheit darf in keinem Fall ohne sie verkauft oder veräußert werden. Zusätzliche Stellplätze können erworben werden — aber nur solche, die über die allen Einheiten zugewiesenen hinausgehen; wann das zulässig ist, bestimmt der Generaldirektor.
Dieselbe Regel begegnete uns von der anderen Seite in der Off-Plan-Verordnung, wo Stellplätze ausdrücklich zu dem gehören, was der Bauträger auf den Käufer eintragen muss — unsere Lesung der Verordnung von 2010.
Ihr Anteil an den Gemeinschaftsteilen
Artikel 11: Der Eigentümer — und für unverkaufte Einheiten der Bauträger — hält einen ungeteilten Anteil an den Gemeinschaftsteilen, bestimmt nach dem Verhältnis der Einheitsfläche zur Gesamtfläche des Objekts.
«Ungeteilt» leistet hier echte Arbeit: Der Anteil lässt sich weder real teilen noch getrennt von der Wohnung verkaufen. Aus derselben Logik folgt das Verbot in Artikel 17: Gemeinschaftsteile dürfen unter keinen Umständen in Sondereigentum umgewandelt, geteilt oder ganz oder teilweise unabhängig von den zugehörigen Einheiten veräußert werden — ohne vorherige Zustimmung des Land Department und der zuständigen Behörde.
Derselbe Anteil bestimmt auch die Höhe Ihres Hausgeldes — gesondert behandelt.
Verfügung über eine Einheit und deren Teilung
Artikel 12: Der Eigentümer darf seine Einheit verkaufen oder auf andere rechtmäßige Weise darüber verfügen und sie bei jeder im Emirat lizenzierten Bank oder Finanzierungsinstitution belasten. Wie die Hypothek selbst funktioniert, behandelt das Hypothekengesetz von 2008.
Artikel 13: Eine Einheit, die zwei oder mehr Personen gehört, darf unter ihnen nicht geteilt werden, es sei denn, die Master-Community-Erklärung lässt es zu, die Zustimmung des Land Department liegt vor und die zuständige Behörde erteilt die erforderlichen Genehmigungen. Alle drei, nicht eines nach Wahl.
Das Vorkaufsrecht des Mitberechtigten
Die Artikel 14 und 15 beschreiben einen Mechanismus, an den beim Kauf eines Anteils selten jemand denkt.
Ein Miteigentümer hat ein Vorkaufsrecht am Anteil eines anderen, wenn dieser jemandem angeboten wird, der nicht Eigentümer ist. Üben mehrere es aus, erwirbt jeder im Verhältnis seines Anteils. Das Recht entsteht nicht bei Veräußerung an Vorfahren, Nachkommen, den Ehegatten, Verwandte bis zum vierten Grad und Verschwägerte bis zum zweiten Grad.
Das Verfahren in Artikel 15 ist streng:
| Schritt | Frist und Form |
|---|---|
| der Veräußerer benachrichtigt die Miteigentümer über einen Notar — mit Name und Anschrift des Dritterwerbers und den Verkaufsbedingungen | die Form ist zwingend |
| die Miteigentümer können diese Bedingungen annehmen | 30 Tage ab Zugang; Schweigen lässt das Recht erlöschen |
| wer annimmt, benachrichtigt den Veräußerer über einen Notar und schließt beim Land Department ab | 10 Arbeitstage nach Ablauf der Mitteilungsfrist |
Das Recht ist unteilbar: Es wird ganz ausgeübt oder ganz aufgegeben; der Verzicht eines geht anteilig auf die übrigen über. Und ein weiterer Schutz: Erweist sich der Verkauf an den Dritten als zu günstigeren Bedingungen als in der Mitteilung angegeben, können die Miteigentümer beim Zentrum für Mietstreitigkeiten Schadensersatz verlangen. Wie dieses Zentrum arbeitet: gesondert.
Wenn Sie vermieten
Artikel 16: Vermieten ist zulässig, doch Eigentümer und Mieter bleiben an Satzung, Master-Community-Erklärung und Hausverwaltungsordnung gebunden. Und entscheidend: Sofern der Mietvertrag nichts anderes bestimmt, zahlt der Eigentümer das Hausgeld, und er wird nicht frei, wenn der Mieter nicht zahlt. Die vertraglichen Pflichten beider Mietvertragsseiten stehen in unserer Lesung des Mietgesetzes.
Was wir hier NICHT behaupten
- Dass die Listen abschließend sind. Artikel 7 sagt «einschließlich, aber nicht beschränkt auf», und die Artikel 7 und 9 verweisen mehrfach auf den Lageplan. Ihr Plan kann die Grenze anders ziehen.
- Was bei einem Umbau geändert werden darf. Das Gesetz beschreibt die Zusammensetzung von Einheit und Gemeinschaftsteilen, nicht das Genehmigungsverfahren; das sind andere Regeln und andere Erlaubnisse.
- Die Berechnungsmethode des Anteils im Detail. Das Gesetz verweist auf Beschlüsse des Generaldirektors, die wir nicht zitieren.
- Wann ein zusätzlicher Stellplatz gekauft werden darf. Das Gesetz überlässt die Bestimmung dem Generaldirektor und zählt die Fälle nicht auf.
- Irgendwelche Beträge. Hier steht keiner: Es geht um die Grenzen eines Rechts, nicht um Preise.
Quellen
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 7 (Zusammensetzung der Gemeinschaftsteile im Gebäude und auf dem Grundstück, Lageplan-Vorbehalte), Artikel 9 (Bestandteile der Einheit, darunter Böden bis zur Unterkante der Balken, nichttragende Wände, Bäder und Balkone, zugeordnete nicht angrenzende Anlagen), Artikel 10 (Stellplatz als untrennbarer Bestandteil, Eintragungspflicht des Bauträgers, Bedingungen für zusätzliche Stellplätze), Artikel 11 (ungeteilter Anteil nach Fläche), Artikel 12 (Verkauf und Belastung), Artikel 13 (drei Bedingungen für die Teilung einer Einheit), Artikel 14 (Vorkaufsrecht und ausgenommene Verwandtschaftsgrade), Artikel 15 (notarielle Mitteilung, 30 Tage, 10 Arbeitstage, Unteilbarkeit, Ersatz bei günstigeren Bedingungen), Artikel 16 (Vermietung; Hausgeld beim Eigentümer, soweit nichts anderes vereinbart), Artikel 17 (Verbot der Umwandlung in Sondereigentum und der Veräußerung unabhängig von den Einheiten). Erlassen am 4. September 2019.
