Узуфрукт (usufruct) — это долгосрочное право пользования чужим объектом, и о его регистрации мы уже писали. У него есть ещё три услуги, о которых не пишет никто: предварительный узуфрукт на этапе стройки (2% от стоимости аренды, подаёт застройщик), изменение срока или суммы (2% с собственника, 2% с арендатора и AED 1 000 сверху) и прекращение (AED 1 000 с возвратом объекта фактическому собственнику). И одно условие, которое ограничивает ваше право датой чужого: срок узуфрукта на юнит обязан совпадать со сроком узуфрукта на землю.
Данные проверены по официальным источникам на 17.09.2026: страницы услуг Земельного департамента Дубая «Request for registration of an initial usufruct», «Usufruct right amendment application» и «Usufruct right termination application». Все три страницы прочитаны в исходном виде; ссылка стоит у каждого числа и в конце статьи.
Что такое узуфрукт (usufruct — долгосрочное право пользования чужим объектом) как форма владения и во что обходится его регистрация, разобрано в отдельной статье — там же стоят ставки 2% + 2%, AED 250 за титул и сбор сервисного партнёра. Здесь мы берём то, что в ней не разбиралось: предварительный узуфрукт, изменение и прекращение. Три отдельные услуги, три отдельных счёта.
Предварительный узуфрукт: подаёт застройщик, и срок связан с землёй
Описание: «This service allows the developer to register a usufruct right (a long-term lease) for the beneficiary.» — застройщик регистрирует право узуфрукта для выгодоприобретателя. Статус заявителя — компании, канал — портал Oqood, срок — шесть рабочих дней, партнёром назван Департамент экономики и туризма.
| Строка | Сумма | Где названа |
|---|---|---|
| Собственник | 2% от стоимости аренды | страница предварительного узуфрукта |
| Сбор на знания | AED 10 | страница предварительного узуфрукта |
| Сбор на инновации | AED 10 | страница предварительного узуфрукта |
| Срок оказания | 6 рабочих дней | страница предварительного узуфрукта |
Строку сборов приводим с оговоркой, потому что она напечатана странно. В графе стоит: «The owner: 2% of the rental value 2% of the rental value» — два процента названы дважды подряд, без второй стороны. Читается это либо как опечатка-повтор, либо как 2% с каждой из сторон по аналогии с обычной регистрацией. Мы не выбираем за департамент и не печатаем «итого 4%»: приводим строку как есть и говорим, что однозначно из неё следует только 2% с собственника.
Условие, которое стоит прочитать до подписания договора. Их три, и третье — ограничение, о котором покупатели узнают поздно:
«3- The expiry date of the usufruct right of the sold unit shall be identical to the expiry date of the usufruct right over the land.»
Дата окончания узуфрукта на проданный юнит обязана совпадать с датой окончания узуфрукта на землю. То есть срок вашего права не может пережить срок права на участок под зданием. Покупая узуфрукт «на 99 лет», разумно спросить, сколько осталось у земли, — иначе девяносто девять окажутся арифметикой, а не сроком. Два других условия: объект в разрешённых зонах и прописанные даты начала и окончания.
Документы для физлица короткие: копия договора купли-продажи и узуфрукта, копия действующего Emirates ID, копия действующего паспорта для нерезидентов. Для компаний добавляются лицензия, устав в переводе на арабский, сертификат акционера, а для иностранной компании — NOC свободной зоны, действительный год. Выход — электронный сертификат регистрации узуфрукта.
Изменение узуфрукта: платят обе стороны, и сверху фиксированная тысяча
Описание: услуга позволяет подать заявку на изменение права узуфрукта по сроку или по сумме.
| Строка | Сумма | Где названа |
|---|---|---|
| Собственник | 2% от суммы изменения | страница изменения |
| Арендатор (lessee) | 2% от суммы изменения | страница изменения |
| Изменение права узуфрукта | AED 1 000 | страница изменения |
| Выпуск свидетельства о собственности | AED 250 | страница изменения |
| Карта участка вне юрисдикции муниципалитета | AED 100 | страница изменения |
| Единая с муниципалитетом карта участка | AED 225 | страница изменения |
| Карта виллы и квартиры | AED 250 | страница изменения |
| Сбор на знания и на инновации за чертёж | по AED 10 | страница изменения |
| Партнёр, сделка ≥ AED 500 000 | AED 4 000 + НДС | страница изменения |
| Партнёр, сделка < AED 500 000 | AED 2 000 + НДС | страница изменения |
Обратите внимание на структуру: два процента берут с обеих сторон, и это не вместо фиксированного сбора, а вместе с ним — AED 1 000 за само изменение стоит отдельной строкой, и на странице она отнесена к части арендатора.
Порог сбора партнёра — AED 500 000: выше или равно — четыре тысячи, ниже — две. Тот же порог стоит и на странице регистрации узуфрукта, разобранной ранее.
Документ, который определяет всё: «A no-objection e-certificate (E.NOC) from the developer in the freehold areas (via Dubai REST App)» — электронный сертификат об отсутствии возражений от застройщика, получаемый через приложение Dubai REST. Без него изменение не идёт: во фрихолд-зонах последнее слово по изменению условий остаётся за застройщиком, а не за сторонами договора.
Мелочь источника, которую мы не исправляем: срок оказания напечатан как «15 - 10 minutes» — граница диапазона указана в обратном порядке. Приводим как есть; на соседней странице прекращения тот же диапазон напечатан нормально, «10 - 15 minutes».
Канал — центры регистрации недвижимости. Статус заявителя — гражданин ОАЭ и резидент. Партнёром назван собственник.
Прекращение: AED 1 000 и возврат объекта фактическому собственнику
Описание прямое: «This service allows applying for termination of the property usufruct term and returning the property to their actual owner.» — прекращение срока узуфрукта с возвратом объекта фактическому собственнику.
| Строка | Сумма | Где названа |
|---|---|---|
| Прекращение узуфрукта | AED 1 000 | страница прекращения |
| Выпуск свидетельства о собственности | AED 250 | страница прекращения |
| Карта участка вне юрисдикции муниципалитета | AED 100 | страница прекращения |
| Единая с муниципалитетом карта участка | AED 225 | страница прекращения |
| Карта виллы и квартиры | AED 250 | страница прекращения |
| Сбор на знания и на инновации за чертёж | по AED 10 | страница прекращения |
| Сбор сервисного партнёра | AED 300 + НДС | страница прекращения |
| Срок оказания | 10–15 минут | страница прекращения |
Процентов здесь нет вовсе — ни с собственника, ни с арендатора. Прекращение стоит фиксированную тысячу, как и снятие ипотеки, и сбор партнёра падает с четырёх тысяч до трёхсот. Выход из инструмента устроен принципиально дешевле входа и изменения.
Документов два: письмо о прекращении права узуфрукта и Emirates ID либо копия паспорта для нерезидента. Ни договора, ни согласия застройщика — в отличие от изменения, где e-NOC обязателен.
В статусе заявителя стоит строка, которой нет нигде больше в кластере: гражданин ОАЭ, резидент и муниципалитет Дубая. Партнёрами названы собственник и застройщик. Почему муниципалитет попал в перечень заявителей, страница не поясняет, и мы объяснения не придумываем.
Три услуги рядом
| Предварительный | Изменение | Прекращение | |
|---|---|---|---|
| Кто подаёт | застройщик (компании) | гражданин · резидент | гражданин · резидент · муниципалитет |
| Процент | 2% от стоимости аренды | 2% + 2% от суммы изменения | нет |
| Фиксировано | — | AED 1 000 | AED 1 000 |
| Партнёр | не назван | AED 4 000 / 2 000 + НДС | AED 300 + НДС |
| Срок | 6 рабочих дней | «15 - 10 минут» | 10–15 минут |
| Канал | портал Oqood | центры регистрации | центры регистрации |
Суммы в сводке кликабельны и ведут на ту же страницу, откуда взяты; проценты и сроки разобраны построчно в разделах выше.
Чего мы здесь не утверждаем
- Сколько всего берут за предварительный узуфрукт. Строка «2% of the rental value 2% of the rental value» напечатана дважды; вторую сторону страница не называет, и итога мы не выводим.
- Как считается «стоимость аренды» и «сумма изменения». Термины названы, метод расчёта не раскрыт.
- Обязан ли застройщик выдать e-NOC. Страница требует сертификат как документ, основания отказа не описывает.
- Что происходит, если срок узуфрукта на землю короче обещанного в договоре. Условие совпадения дат названо; последствий расхождения страница не описывает.
- Почему муниципалитет указан среди заявителей на прекращение. Строка приведена как напечатана.
- Сумму НДС и итоги. Везде «+ НДС», итоговых сумм департамент не печатает, и мы за него не считаем.
Источники
- Request for registration of an initial usufruct — страница услуги Земельного департамента Дубая: регистрация права узуфрукта застройщиком для выгодоприобретателя, сборы (строка «The owner: 2% of the rental value 2% of the rental value», по AED 10 на знания и инновации), срок 6 рабочих дней, три условия включая совпадение даты окончания узуфрукта на юнит с датой окончания узуфрукта на землю, документы для физлиц и четырёх форм компаний включая годовой NOC свободной зоны для иностранной компании, канал — портал Oqood, выходной документ — электронный сертификат регистрации узуфрукта, статус — компании, партнёр — Департамент экономики и туризма.
- Usufruct right amendment application — страница услуги: изменение по сроку или сумме, сборы (собственник 2% и арендатор 2% от суммы изменения, AED 1 000 за изменение, титул AED 250, карты AED 100 / 225 / 250, по AED 10, партнёр AED 4 000 + НДС при сделке от AED 500 000 и AED 2 000 + НДС ниже порога), срок напечатан как «15 - 10 minutes», документ e-NOC застройщика через Dubai REST, канал — центры регистрации, статус — гражданин и резидент, партнёр — собственник.
- Usufruct right termination application — страница услуги: прекращение срока узуфрукта с возвратом объекта фактическому собственнику, сборы (AED 1 000, титул AED 250, карты AED 100 / 225 / 250, по AED 10, партнёр AED 300 + НДС), срок 10–15 минут, два документа (письмо о прекращении и Emirates ID либо паспорт нерезидента), канал — центры регистрации, статус — гражданин, резидент, муниципалитет Дубая, партнёры — собственник и застройщик.
