2022年第22号法令在土地局设立了房地产投资基金专门登记册，并列明入册条件：有效牌照、不动产资产不低于 AED 180,000,000、未被暂停交易，以及 AED 10,000 的登记费。入册基金可在适用于非本国国民的限制之外持有产权，且买入时按 2% 计费，而非通常的 4%；卖出时则按常规费率。以下依据迪拜立法门户的官方文本梳理。
已于 2026-09-15 依官方来源核验：2022年第22号法令的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每个数字旁及文末均附来源链接。本文不构成法律意见，也不构成投资建议：是否适用于某一具体基金，由土地局判定。
个人买家在迪拜面对两条简单规则：只能在列明的地块上持有产权，过户要付 4%。而房地产投资基金适用另一套制度，它同时改变了这两条。
文件是 2022年第（22）号法令《关于核准授予迪拜酋长国房地产投资基金若干特权》，于2022年7月7日颁布。
土地局的专门登记册
第4条设立了专门的 Real Estate Investment Funds Register，由土地局保有。这是其余一切的钥匙：法令的特权不给「基金」这一泛称，而只给入册的基金。
入册的四个条件
**第5条(a)**列出要求，其中三项可从外部核验：
| 条件 | 法令规定的数值 | 法条 |
|---|---|---|
| 主管机关签发的有效牌照 | 必备 | 5(a) |
| 不动产资产 | 不低于 AED 180,000,000 | 5(a) |
| 金融市场状态 | 未被暂停交易 | 5(a) |
| 登记费 | AED 10,000 | 5(a) |
一亿八千万迪拉姆这道门槛，正是零售投资者与本制度适用主体之间的分界线。它写在法令本身，不是我们从实践中推断的。
第一项特权：基金可以在哪里持有
第8条允许入册基金在为此指定的区域内，超出适用于非阿联酋国民的限制取得所有权与长期权利。
对照一般规则：非本国国民的自然人只能在逐一列明的地块上持有产权，且形态有三种——无期限所有权、用益权、不超过99年的租赁。一般规则见2006年第3号条例一文，权利形态本身见此文。
第二项特权：入场费减半
第10条规定基金交易的费率，要害在于不对称：基金买入的成本是其卖出成本的一半。
| 交易 | 按市场价值计费 | 法令规定由谁承担 | 法条 |
|---|---|---|---|
| 基金买入房产 | 2% | 除另有约定外，由卖方与买方平均分担 | 10 |
| 出售基金持有的房产 | 4% | 除另有约定外，由卖方与买方平均分担 | 10 |
| 基金登记用益权或长期租赁权 | 2% | 由业主或出租人与承租人或权利人平均分担 | 10 |
| 用益权或长期租赁权的转让 | 4% | 由基金与新承租人或权利人平均分担 | 10 |
「unless otherwise agreed」出现在每一行：法令设定的是默认分担，双方可另行约定。作为对照，个人买家的常规过户费由什么构成，见另文。
第三项特权：可以实物出资
第13条允许以房产实物向基金出资，并对每宗转移的房产设定固定费用 AED 50,000，而非按价值比例收取。对于高价值资产组合，这与按比例计费是完全不同的算术；对于低价值资产则相反。
投资者该如何读
- 这是定向制度，不是行业制度。 特权属于入册基金，而不是任何购买房产的公司。
- 入场门槛是明写的数字。 AED 180,000,000 的不动产资产是入册条件，不是市场基准。
- 入场有优惠，出场按常规。 买入 2%、卖出 4%，意味着该制度让建仓更便宜，而不是让转售更便宜。
- 费用分担是默认而非既成。 「除另有约定外平均分担」是一个谈判点。
- 实物出资的算法不同。 每宗固定 AED 50,000，只有代入真实数字才能与比例费率比较。
本文不主张什么
- 入册基金可以在任何地方持有产权。 第8条说的是指定区域以及超出对非本国国民的限制，而不是不存在地域规则。
- 任何税务后果。 该法令涉及土地局费用而非税收；房地产增值税见另一主题。
- 登记册中的基金名单。 登记册由土地局保有，我们不予复制。
- 申请流程与办理时限。 我们未从法令中引用这些，因为本文只梳理了条件与费率。
- 任何收益率。 本文没有一个关于收益的数字：它讲的是费用与准入条件。
来源
- 2022年第（22）号法令《关于核准授予迪拜酋长国房地产投资基金若干特权》 — 迪拜立法门户：第4条（土地局的房地产投资基金登记册）、第5条(a)（四项入册条件，含不动产资产不低于 AED 180,000,000 与 AED 10,000 登记费）、第8条（在指定区域内超出对非本国国民的限制持有产权）、第10条（2% 与 4% 费率及除另有约定外平均分担）、第13条（房产实物出资，每宗 AED 50,000）。颁布日期 2022年7月7日。
