Декрет №22 от 2022 года завёл отдельный реестр фондов недвижимости при Земельном департаменте и назвал условия попадания в него: действующая лицензия, активы в недвижимости не менее AED 180 000 000, отсутствие приостановки торгов и сбор за регистрацию AED 10 000. Попавший в реестр фонд получает право владеть за пределами ограничений для неграждан и льготную ставку при покупке объекта — 2% вместо привычных 4%; на выходе ставка обычная. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст декрета №22 от 2022 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждого числа и в конце материала. Это не юридическая консультация и не инвестиционная рекомендация: применимость к конкретному фонду определяет Земельный департамент.
Частный покупатель в Дубае сталкивается с двумя простыми правилами: владеть можно на перечисленных участках, а переход права стоит 4%. Для фондов недвижимости существует отдельный режим, и он меняет оба правила сразу.
Документ — Decree No. (22) of 2022 Approving the Grant of Privileges to Real Estate Investment Funds in the Emirate of Dubai, изданный 7 июля 2022 года.
Отдельный реестр при Земельном департаменте
Статья 4 заводит специальный реестр: Real Estate Investment Funds Register, который ведёт Земельный департамент. Это ключ ко всему остальному: льготы декрета получает не «фонд вообще», а фонд, внесённый в этот реестр.
Четыре условия для попадания в реестр
Статья 5(a) перечисляет требования, и три из четырёх проверяемы снаружи:
| Условие | Значение по декрету | статья |
|---|---|---|
| действующая лицензия компетентного органа | обязательна | 5(a) |
| активы в недвижимости | не менее AED 180 000 000 | 5(a) |
| статус на финансовых рынках | торги не приостановлены | 5(a) |
| сбор за внесение в реестр | AED 10 000 | 5(a) |
Порог в сто восемьдесят миллионов дирхамов — это и есть граница между розничным инвестором и субъектом этого режима. Он назван в самом декрете, а не выведен нами из практики.
Первая привилегия: где фонд может владеть
Статья 8 разрешает внесённому в реестр фонду приобретать право собственности и долгосрочные права на объекты за пределами ограничений, установленных для неграждан ОАЭ, в определённых для этого районах.
Сравните с общим правилом: для физического лица-негражданина владение открыто на поимённо перечисленных участках, и формы права там три — собственность без срока, узуфрукт и аренда до 99 лет. Как устроено это общее правило, разобрано в статье о регламенте №3 от 2006 года, а сами формы права — здесь.
Вторая привилегия: сбор на входе вдвое меньше
Статья 10 задаёт ставки для операций фонда. И здесь важна асимметрия: покупка объекта фондом стоит вдвое дешевле его продажи.
| Операция | Ставка от рыночной стоимости | Кто платит по декрету | статья |
|---|---|---|---|
| покупка объекта фондом | 2% | поровну продавец и покупатель, если не согласовано иное | 10 |
| продажа объекта, принадлежащего фонду | 4% | поровну продавец и покупатель, если не согласовано иное | 10 |
| регистрация узуфрукта или долгосрочной аренды фондом | 2% | поровну собственник либо арендодатель и арендатор либо правообладатель | 10 |
| уступка узуфрукта или долгосрочной аренды | 4% | поровну фонд и новый арендатор либо правообладатель | 10 |
Оговорка «unless otherwise agreed» стоит в каждой строке: декрет назначает распределение по умолчанию, а стороны вправе договориться иначе. Для сравнения, из чего складывается обычный сбор перехода права у частного покупателя — отдельный разбор.
Третья привилегия: имущество можно внести в капитал
Статья 13 допускает внесение объектов недвижимости в капитал фонда в натуре, и за каждый передаваемый объект назначает фиксированный сбор — AED 50 000, а не процент от стоимости. Для портфеля из дорогих объектов это принципиально другая арифметика, чем процентная ставка; для дешёвых — наоборот.
Как это читать инвестору
- Режим адресный, а не отраслевой. Привилегии получает фонд из реестра, а не любая компания, покупающая недвижимость.
- Порог входа назван цифрой. AED 180 000 000 активов в недвижимости — условие реестра, а не ориентир рынка.
- Льгота на входе, обычная ставка на выходе. 2% при покупке и 4% при продаже означают, что режим удешевляет накопление портфеля, а не его перепродажу.
- Распределение сбора — диспозитивное. «Поровну, если не согласовано иное» — это переговорный пункт, а не данность.
- Натуральный взнос считается по-другому. Фиксированные AED 50 000 за объект сравнивают с процентом только на конкретных суммах.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Что фонд из реестра вправе владеть где угодно. Статья 8 говорит об определённых районах и о выходе за ограничения для неграждан, а не об отсутствии территориальных правил.
- Налоговых последствий. Декрет о сборах Земельного департамента, а не о налогах; НДС на недвижимость — отдельная тема.
- Списка фондов в реестре. Реестр ведёт Земельный департамент; мы его не воспроизводим.
- Порядка подачи заявления и сроков рассмотрения. В тексте декрета этих процедур мы не цитируем, потому что разбирали только условия и ставки.
- Доходности. В статье нет ни одного числа о доходе: она о сборах и условиях допуска.
Источники
- Decree No. (22) of 2022 Approving the Grant of Privileges to Real Estate Investment Funds in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 4 (реестр фондов недвижимости при Земельном департаменте), статья 5(a) (четыре условия внесения, включая активы не менее AED 180 000 000 и сбор AED 10 000), статья 8 (владение за пределами ограничений для неграждан в определённых районах), статья 10 (ставки 2% и 4% и распределение сбора поровну, если не согласовано иное), статья 13 (внесение объектов в капитал в натуре, AED 50 000 за объект). Дата издания — 7 июля 2022 года.
