Le décret n° 22 de 2022 a créé auprès du Land Department un registre dédié aux fonds d'investissement immobilier et énoncé les conditions d'inscription : licence valide, actifs immobiliers d'au moins AED 180 000 000, absence de suspension de cotation et droit d'inscription de AED 10 000. Un fonds inscrit peut détenir au-delà des restrictions applicables aux non-nationaux et paie 2 % à l'achat au lieu des 4 % habituels ; à la sortie, le taux est le taux ordinaire. Analyse du texte officiel du portail législatif de Dubaï.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte du décret n° 22 de 2022 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque chiffre et en fin de texte. Ceci n'est ni un conseil juridique ni un conseil en investissement : l'application à un fonds donné relève du Land Department.
Un acquéreur particulier à Dubaï compose avec deux règles simples : on peut détenir sur des parcelles listées, et un transfert coûte 4 %. Les fonds d'investissement immobilier relèvent d'un régime distinct, qui modifie les deux à la fois.
Le document est le décret n° (22) de 2022 approuvant l'octroi de privilèges aux fonds d'investissement immobilier dans l'émirat de Dubaï, pris le 7 juillet 2022.
Un registre dédié auprès du Land Department
L'article 4 crée un registre spécial — le Real Estate Investment Funds Register, tenu par le Land Department. C'est la clé de tout le reste : les privilèges du décret ne vont pas à « un fonds » en général, mais au fonds inscrit à ce registre.
Quatre conditions d'inscription
L'article 5(a) énumère les exigences, dont trois sont vérifiables de l'extérieur :
| Condition | Valeur selon le décret | article |
|---|---|---|
| licence valide délivrée par une autorité compétente | obligatoire | 5(a) |
| actifs immobiliers | au moins AED 180 000 000 | 5(a) |
| statut sur les marchés financiers | cotation non suspendue | 5(a) |
| droit d'inscription | AED 10 000 | 5(a) |
Le seuil de cent quatre-vingts millions de dirhams est la ligne entre l'investisseur de détail et le sujet de ce régime. Il est nommé dans le décret lui-même, et non déduit par nous de la pratique.
Premier privilège : où le fonds peut détenir
L'article 8 permet à un fonds inscrit d'acquérir la propriété et des droits de longue durée au-delà des restrictions applicables aux non-ressortissants des Émirats, dans les zones désignées à cet effet.
À comparer avec la règle générale : pour une personne physique non ressortissante, la propriété est ouverte sur des parcelles listées par leur numéro, sous trois formes — propriété sans limite de durée, usufruit et bail jusqu'à 99 ans. Le fonctionnement de cette règle générale est traité dans l'article sur le règlement n° 3 de 2006, et les formes du droit elles-mêmes ici.
Deuxième privilège : la moitié du droit à l'entrée
L'article 10 fixe les taux applicables aux opérations du fonds. L'asymétrie est le point saillant : un achat par le fonds coûte la moitié d'une vente par le fonds.
| Opération | Taux sur la valeur de marché | Qui paie, selon le décret | article |
|---|---|---|---|
| achat d'un bien par le fonds | 2 % | vendeur et acquéreur à parts égales, sauf convention contraire | 10 |
| vente d'un bien détenu par le fonds | 4 % | vendeur et acquéreur à parts égales, sauf convention contraire | 10 |
| inscription d'un usufruit ou d'un bail de longue durée par le fonds | 2 % | propriétaire ou bailleur et preneur ou titulaire à parts égales | 10 |
| cession d'un usufruit ou d'un bail de longue durée | 4 % | le fonds et le nouveau preneur ou titulaire à parts égales | 10 |
La formule « unless otherwise agreed » figure à chaque ligne : le décret fixe une répartition par défaut, et les parties peuvent en convenir autrement. À titre de comparaison, la composition du droit de transfert ordinaire pour un acquéreur particulier est traitée à part.
Troisième privilège : l'apport en nature
L'article 13 autorise l'apport de biens au capital du fonds en nature et fixe, pour chaque bien transféré, un droit forfaitaire de AED 50 000 plutôt qu'un pourcentage de la valeur. Pour un portefeuille d'actifs chers, l'arithmétique est fondamentalement différente d'un taux proportionnel ; pour des actifs bon marché, c'est l'inverse.
Comment un investisseur doit le lire
- Le régime est ciblé, pas sectoriel. Les privilèges s'attachent au fonds inscrit, pas à toute société qui achète de l'immobilier.
- Le seuil d'entrée est un chiffre énoncé. AED 180 000 000 d'actifs immobiliers est une condition du registre, pas un repère de marché.
- Une remise à l'entrée, le taux ordinaire à la sortie. 2 % à l'achat et 4 % à la vente : le régime allège la constitution du portefeuille, pas sa revente.
- La répartition du droit est un défaut, pas un fait. « À parts égales sauf convention contraire » est un point de négociation.
- L'apport en nature se calcule autrement. Un forfait de AED 50 000 par bien ne se compare à un pourcentage qu'avec des montants réels.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Qu'un fonds inscrit peut détenir partout. L'article 8 parle de zones désignées et du dépassement des restrictions applicables aux non-nationaux, non d'une absence de règles territoriales.
- La moindre conséquence fiscale. Le décret porte sur les droits du Land Department, non sur l'impôt ; la TVA immobilière est un autre sujet.
- La liste des fonds inscrits. Le registre est tenu par le Land Department ; nous ne le reproduisons pas.
- La procédure de demande ni les délais d'instruction. Nous ne les citons pas du décret, n'ayant travaillé que sur les conditions et les taux.
- Le moindre rendement. Il n'y a pas un seul chiffre de rendement dans cet article : il porte sur des droits et des conditions d'admission.
Sources
- Decree No. (22) of 2022 Approving the Grant of Privileges to Real Estate Investment Funds in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 4 (le registre des fonds d'investissement immobilier au Land Department), article 5(a) (quatre conditions d'inscription, dont des actifs immobiliers d'au moins AED 180 000 000 et un droit de AED 10 000), article 8 (détention au-delà des restrictions applicables aux non-nationaux dans des zones désignées), article 10 (taux de 2 % et 4 % et répartition par moitié sauf convention contraire), article 13 (apport de biens en nature au capital, AED 50 000 par bien). Pris le 7 juillet 2022.
