فرمان شمارهٔ ۲۲ سال ۲۰۲۲ دفتر ثبت ویژهای برای صندوقهای سرمایهگذاری املاک نزد ادارهٔ اراضی ایجاد کرد و شرایط ورود را نام برد: مجوز معتبر، دارایی ملکی دستکم AED 180,000,000، توقف نداشتن معاملات، و هزینهٔ ثبت AED 10,000. صندوق ثبتشده میتواند فراتر از محدودیتهای اتباع غیرِ امارات مالک شود و هنگام خرید ۲٪ میپردازد بهجای ۴٪ معمول؛ هنگام فروش نرخ همان نرخ عادی است. متن رسمی را از درگاه قوانین دبی بررسی میکنیم.
راستیآزماییشده در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی: متن فرمان شمارهٔ ۲۲ سال ۲۰۲۲ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae). پیوند منبع کنار هر عدد و در پایان مقاله آمده است. این نه مشاورهٔ حقوقی است و نه توصیهٔ سرمایهگذاری: انطباق آن بر یک صندوق مشخص را ادارهٔ اراضی تعیین میکند.
خریدار خصوصی در دبی با دو قاعدهٔ ساده روبهروست: مالکیت در قطعههای فهرستشده، و انتقال با هزینهٔ ۴٪. صندوقهای سرمایهگذاری املاک اما نظامی جداگانه دارند که هر دو قاعده را همزمان تغییر میدهد.
سند عبارت است از Decree No. (22) of 2022 Approving the Grant of Privileges to Real Estate Investment Funds in the Emirate of Dubai که در ۷ ژوئیهٔ ۲۰۲۲ صادر شد.
دفتر ثبت ویژه نزد ادارهٔ اراضی
مادهٔ ۴ دفتری ویژه به نام Real Estate Investment Funds Register ایجاد میکند که ادارهٔ اراضی آن را نگهداری میکند. همین کلید همهٔ موارد بعدی است: امتیازهای فرمان به «صندوق» بهطور کلی تعلق نمیگیرد، بلکه به صندوقِ ثبتشده در این دفتر.
چهار شرط برای ثبت
مادهٔ ۵(الف) الزامات را برمیشمارد و سه مورد از چهار مورد از بیرون قابل بررسی است:
| شرط | مقدار بر پایهٔ فرمان | ماده |
|---|---|---|
| مجوز معتبر از مرجع صلاحیتدار | الزامی | 5(a) |
| دارایی ملکی | دستکم AED 180,000,000 | 5(a) |
| وضعیت در بازارهای مالی | معاملات متوقف نشده باشد | 5(a) |
| هزینهٔ ثبت | AED 10,000 | 5(a) |
آستانهٔ صد و هشتاد میلیون درهم همان مرز میان سرمایهگذار خُرد و مخاطبِ این نظام است. این عدد در خود فرمان آمده و برآورد ما از بازار نیست.
امتیاز نخست: صندوق کجا میتواند مالک شود
مادهٔ ۸ به صندوق ثبتشده اجازه میدهد در مناطق تعیینشده، فراتر از محدودیتهای مقرر برای اتباع غیرِ امارات، مالکیت و حقوق بلندمدت به دست آورد.
با قاعدهٔ عمومی بسنجید: برای شخص حقیقیِ غیرِ تبعه، مالکیت در قطعههایی با شمارهٔ مشخص باز است و سه صورت دارد — مالکیت بدون محدودیت زمانی، حق انتفاع، و اجاره تا ۹۹ سال. سازوکار قاعدهٔ عمومی در مقالهٔ مقررات شمارهٔ ۳ سال ۲۰۰۶ و خودِ صورتهای حق اینجا.
امتیاز دوم: نیمی از هزینه هنگام ورود
مادهٔ ۱۰ نرخهای معاملات صندوق را تعیین میکند و ناهمتقارنی نکتهٔ اصلی است: خرید ملک توسط صندوق نصف فروش آن هزینه دارد.
| معامله | نرخ از ارزش بازار | چه کسی میپردازد بر پایهٔ فرمان | ماده |
|---|---|---|---|
| خرید ملک توسط صندوق | ۲٪ | بهطور مساوی فروشنده و خریدار، مگر توافق دیگری شود | 10 |
| فروش ملک متعلق به صندوق | ۴٪ | بهطور مساوی فروشنده و خریدار، مگر توافق دیگری شود | 10 |
| ثبت حق انتفاع یا اجارهٔ بلندمدت توسط صندوق | ۲٪ | بهطور مساوی مالک یا موجر و مستأجر یا دارندهٔ حق | 10 |
| واگذاری حق انتفاع یا اجارهٔ بلندمدت | ۴٪ | بهطور مساوی صندوق و مستأجر یا دارندهٔ حق جدید | 10 |
عبارت «unless otherwise agreed» در هر سطر هست: فرمان تقسیم پیشفرض را تعیین میکند و طرفها میتوانند خلاف آن توافق کنند. برای مقایسه، هزینهٔ معمول انتقال برای خریدار خصوصی از چه تشکیل میشود — بررسی جداگانه.
امتیاز سوم: آوردهٔ غیرنقدی ملک
مادهٔ ۱۳ اجازه میدهد املاک بهصورت غیرنقدی به سرمایهٔ صندوق افزوده شود و برای هر ملک منتقلشده هزینهای ثابت به مبلغ AED 50,000 تعیین میکند، نه درصدی از ارزش. برای سبدی از املاک گرانقیمت این حساب اساساً متفاوت از نرخ درصدی است؛ برای املاک ارزان برعکس.
سرمایهگذار چگونه بخواند
۱. نظام هدفمند است نه بخشی. امتیاز از آنِ صندوق ثبتشده است نه هر شرکتی که ملک میخرد. ۲. آستانهٔ ورود عددی مشخص است. AED 180,000,000 دارایی ملکی شرط ثبت است نه معیار بازار. ۳. تخفیف هنگام ورود، نرخ عادی هنگام خروج. ۲٪ خرید و ۴٪ فروش یعنی نظام، ساختن سبد را ارزان میکند نه فروش دوبارهٔ آن را. ۴. تقسیم هزینه پیشفرض است نه قطعی. «بهطور مساوی مگر توافق دیگری» یک بند مذاکرهپذیر است. ۵. آوردهٔ غیرنقدی حساب دیگری دارد. AED 50,000 ثابت برای هر ملک تنها با اعداد واقعی با نرخ درصدی مقایسه میشود.
آنچه اینجا ادعا نمیکنیم
- اینکه صندوق ثبتشده هر جا میتواند مالک شود. مادهٔ ۸ از مناطق تعیینشده و از فراتر رفتن از محدودیتهای اتباع غیرِ امارات سخن میگوید نه از نبود قواعد مکانی.
- هیچ پیامد مالیاتی. فرمان دربارهٔ هزینههای ادارهٔ اراضی است نه مالیات؛ مالیات بر ارزش افزوده موضوعی جداگانه است.
- فهرست صندوقهای ثبتشده. دفتر نزد ادارهٔ اراضی است و ما آن را بازنشر نمیکنیم.
- آیین درخواست و مهلت بررسی. اینها را از فرمان نقل نکردهایم، چون تنها شرایط و نرخها را بررسی کردیم.
- هیچ بازدهی. در این مقاله یک عدد دربارهٔ درآمد نیست: موضوع هزینهها و شرایط ورود است.
منابع
- Decree No. (22) of 2022 Approving the Grant of Privileges to Real Estate Investment Funds in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۴ (دفتر ثبت صندوقهای سرمایهگذاری املاک نزد اداره)، مادهٔ ۵(الف) (چهار شرط ثبت از جمله دارایی دستکم AED 180,000,000 و هزینهٔ AED 10,000)، مادهٔ ۸ (مالکیت فراتر از محدودیتهای اتباع غیرِ امارات در مناطق تعیینشده)، مادهٔ ۱۰ (نرخهای ۲٪ و ۴٪ و تقسیم مساوی مگر توافق دیگری)، مادهٔ ۱۳ (آوردهٔ غیرنقدی ملک با AED 50,000 برای هر ملک). تاریخ صدور ۷ ژوئیهٔ ۲۰۲۲.
