Das Dekret Nr. 22 von 2022 hat beim Land Department ein eigenes Register für Immobilien-Investmentfonds geschaffen und die Eintragungsvoraussetzungen benannt: gültige Lizenz, Immobilienvermögen von mindestens AED 180.000.000, keine Handelsaussetzung und eine Eintragungsgebühr von AED 10.000. Ein eingetragener Fonds darf über die für Nicht-Staatsangehörige geltenden Beschränkungen hinaus erwerben und zahlt beim Kauf 2 % statt der üblichen 4 %; beim Ausstieg gilt der gewöhnliche Satz. Durchgearbeitet am amtlichen Text des Dubai Legislation Portal.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text des Dekrets Nr. 22 von 2022 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jeder Zahl und noch einmal am Ende. Dies ist weder Rechts- noch Anlageberatung: Ob es auf einen bestimmten Fonds anwendbar ist, entscheidet das Land Department.
Ein privater Käufer in Dubai hat es mit zwei einfachen Regeln zu tun: Erwerben darf man auf gelisteten Grundstücken, und eine Übertragung kostet 4 %. Für Immobilien-Investmentfonds gilt ein eigenes Regime, und es verändert beide Regeln zugleich.
Das Dokument ist das Decree No. (22) of 2022 Approving the Grant of Privileges to Real Estate Investment Funds in the Emirate of Dubai, erlassen am 7. Juli 2022.
Ein eigenes Register beim Land Department
Artikel 4 schafft ein Sonderregister — das Real Estate Investment Funds Register, geführt vom Land Department. Das ist der Schlüssel zu allem Weiteren: Die Vorrechte des Dekrets gelten nicht «einem Fonds» im Allgemeinen, sondern dem in diesem Register eingetragenen Fonds.
Vier Voraussetzungen für die Eintragung
Artikel 5(a) listet die Anforderungen; drei von vier sind von außen prüfbar:
| Voraussetzung | Wert nach dem Dekret | Artikel |
|---|---|---|
| gültige Lizenz einer zuständigen Stelle | zwingend | 5(a) |
| Immobilienvermögen | mindestens AED 180.000.000 | 5(a) |
| Status an den Finanzmärkten | Handel nicht ausgesetzt | 5(a) |
| Eintragungsgebühr | AED 10.000 | 5(a) |
Die Schwelle von einhundertachtzig Millionen Dirham ist die Linie zwischen Privatanleger und Adressat dieses Regimes. Sie steht im Dekret selbst und ist nicht von uns aus der Praxis abgeleitet.
Erstes Vorrecht: wo der Fonds erwerben darf
Artikel 8 erlaubt einem eingetragenen Fonds, Eigentum und langfristige Rechte über die für Nicht-Staatsangehörige der VAE geltenden Beschränkungen hinaus zu erwerben, und zwar in dafür bestimmten Gebieten.
Zum Vergleich die allgemeine Regel: Für eine natürliche Person ohne VAE-Staatsangehörigkeit ist Eigentum auf namentlich nummerierten Grundstücken möglich, in drei Formen — Eigentum ohne zeitliche Begrenzung, Nießbrauch und Miete bis 99 Jahre. Wie diese allgemeine Regel funktioniert, steht im Artikel zur Verordnung Nr. 3 von 2006, die Rechtsformen selbst hier.
Zweites Vorrecht: halbe Gebühr beim Einstieg
Artikel 10 setzt die Sätze für die Geschäfte des Fonds. Die Asymmetrie ist der Punkt: Ein Kauf durch den Fonds kostet die Hälfte eines Verkaufs durch den Fonds.
| Geschäft | Satz vom Marktwert | Wer zahlt, nach dem Dekret | Artikel |
|---|---|---|---|
| Kauf einer Immobilie durch den Fonds | 2 % | Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen, soweit nichts anderes vereinbart | 10 |
| Verkauf einer dem Fonds gehörenden Immobilie | 4 % | Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen, soweit nichts anderes vereinbart | 10 |
| Eintragung eines Nießbrauchs oder langfristigen Mietrechts durch den Fonds | 2 % | Eigentümer bzw. Vermieter und Mieter bzw. Berechtigter zu gleichen Teilen | 10 |
| Abtretung eines Nießbrauchs oder langfristigen Mietrechts | 4 % | der Fonds und der neue Mieter bzw. Berechtigte zu gleichen Teilen | 10 |
Die Wendung «unless otherwise agreed» steht in jeder Zeile: Das Dekret setzt eine Standardaufteilung, und die Parteien dürfen anderes vereinbaren. Zum Vergleich: Woraus die gewöhnliche Übertragungsgebühr eines privaten Käufers besteht, steht gesondert.
Drittes Vorrecht: Sacheinlage von Immobilien
Artikel 13 erlaubt die Einbringung von Immobilien in das Kapital des Fonds als Sacheinlage und setzt für jede übertragene Immobilie eine feste Gebühr von AED 50.000 statt eines Prozentsatzes vom Wert. Für ein Portfolio teurer Objekte ist das eine grundlegend andere Rechnung als ein Prozentsatz; für günstige Objekte umgekehrt.
Wie ein Investor das lesen sollte
- Das Regime ist adressiert, nicht branchenweit. Die Vorrechte hängen am eingetragenen Fonds, nicht an jeder Gesellschaft, die Immobilien kauft.
- Die Einstiegsschwelle ist eine genannte Zahl. AED 180.000.000 Immobilienvermögen ist eine Registervoraussetzung, kein Marktmaßstab.
- Nachlass beim Einstieg, gewöhnlicher Satz beim Ausstieg. 2 % beim Kauf und 4 % beim Verkauf bedeutet: Das Regime verbilligt den Aufbau eines Portfolios, nicht dessen Weiterverkauf.
- Die Gebührenaufteilung ist ein Standard, keine Tatsache. «Zu gleichen Teilen, soweit nichts anderes vereinbart» ist ein Verhandlungspunkt.
- Die Sacheinlage rechnet sich anders. Feste AED 50.000 je Objekt lassen sich mit einem Prozentsatz erst an echten Zahlen vergleichen.
Was wir hier NICHT behaupten
- Dass ein eingetragener Fonds überall erwerben darf. Artikel 8 spricht von bestimmten Gebieten und vom Hinausgehen über die Beschränkungen für Nicht-Staatsangehörige, nicht vom Fehlen territorialer Regeln.
- Irgendwelche steuerlichen Folgen. Das Dekret betrifft Gebühren des Land Department, nicht Steuern; die Mehrwertsteuer auf Immobilien ist ein eigenes Thema.
- Eine Liste der eingetragenen Fonds. Das Register führt das Land Department; wir geben es nicht wieder.
- Das Antragsverfahren oder Bearbeitungszeiten. Wir zitieren sie nicht aus dem Dekret, weil wir nur Voraussetzungen und Sätze durchgearbeitet haben.
- Irgendeine Rendite. In diesem Artikel steht keine einzige Ertragszahl: Es geht um Gebühren und Zugangsvoraussetzungen.
Quellen
- Decree No. (22) of 2022 Approving the Grant of Privileges to Real Estate Investment Funds in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 4 (Register der Immobilien-Investmentfonds beim Land Department), Artikel 5(a) (vier Eintragungsvoraussetzungen, darunter Immobilienvermögen von mindestens AED 180.000.000 und eine Gebühr von AED 10.000), Artikel 8 (Erwerb über die Beschränkungen für Nicht-Staatsangehörige hinaus in bestimmten Gebieten), Artikel 10 (Sätze von 2 % und 4 % sowie hälftige Aufteilung, soweit nichts anderes vereinbart), Artikel 13 (Sacheinlage von Immobilien, AED 50.000 je Objekt). Erlassen am 7. Juli 2022.
