Эскроу-счёт off-plan проекта — не сейф с одной дверью. У застройщика есть отдельные услуги: забрать прибыль, завести туда банковский кредит, перенести счёт к другому трастовому управляющему и закрыть его. Все они бесплатны и занимают три рабочих дня, но условия выписаны в вашу пользу: в счёте завершения обязаны остаться 5% чистых сборов, и снять их нельзя без согласия управления совместной собственностью. А при переносе счёта застройщик обязан сообщить НОВЫЙ номер всем собственникам юнитов.
Данные проверены по официальным источникам на 17.09.2026: страницы услуг Земельного департамента Дубая «Withdrawal of Project Profits», «Depositing a mortgage into an escrow account application», «Escrow Account Transfer» и «Request for approval for issuing no objection letter to close the project escrow account». Все страницы прочитаны в исходном виде; ссылка стоит у каждого числа и в конце статьи.
Что такое эскроу-счёт и где его защита кончается, мы разбирали отдельно. Там речь шла о принципе. Здесь — о том, какие именно операции застройщик вправе с этим счётом проделать, потому что у каждой есть своя страница услуги, а на страницах стоят условия, которых нет ни в одном пересказе.
Все четыре услуги оформлены на застройщика: статус заявителя — компании, канал — портал Oqood и система трастовых счетов, сбора нет ни у одной, срок — три рабочих дня. Читать их стоит покупателю: условия описывают, чем ваши деньги защищены, пока дом не достроен.
Забрать прибыль: 5%, которые остаются в любом случае
Описание: «This service allows a real estate developer to apply for withdrawal of surplus amounts available in the real estate project's escrow account.» — заявка на снятие излишков со счёта проекта.
Страница делит случай надвое — проект в стройке и проект завершённый — и в обоих вариантах стоит одна и та же строка:
«Ensure that an amount equivalent to 5% of the net collections is available in the project completion escrow account. This amount may not be released unless a No Objection Certificate (NOC) is obtained from the Jointly Owned Property Management.»
Пять процентов чистых сборов обязаны лежать в счёте завершения проекта, и снять их нельзя без согласия управления совместной собственностью. Это не сбор и не налог — это удержание, которое переживает саму стройку и отпирается подписью другой стороны. Держатель ключа — то самое управление, которое потом утверждает сервисные сборы вашего дома.
Остальные условия для проекта в стройке:
- статус проекта — активный;
- соблюдение стандартов финансового риска и платёжеспособности до подачи;
- свежий технический отчёт департамента — не старше трёх месяцев, без «красных флагов» на финальных стадиях;
- остаток на основном эскроу-счёте обязан покрывать оставшуюся стоимость достройки;
- декларация застройщика продолжать стройку без перерыва независимо от сборов, со сроком, утверждённым консультантом проекта, и обязательством покрыть дополнительные финансовые претензии.
Для завершённого проекта список короче, но строже по существу: технический отчёт департамента, подтверждающий 100% готовности, те же 5%, и закрытие эскроу-счёта либо его перевод на счёт компании с обновлением системы титулов (Oqood).
Прочитаем предпоследний пункт ещё раз, потому что он и есть ответ на вопрос «может ли застройщик вынуть деньги и уйти»: снять излишек разрешено, только если оставшегося хватает на достройку. Как считается процент готовности, на который всё это опирается, разобрано здесь.
Документов всего два: декларация и обязательство застройщика покрыть все расходы проекта, и письмо об отсутствии возражений от банка-залогодержателя, если он есть.
Завести в эскроу банковский кредит: банк обязуется не мешать регистрации на вас
Описание: услуга позволяет застройщику подать заявку на депонирование в эскроу кредита под юниты или участки для завершения проекта.
Самое важное в этой странице — второй обязательный документ, и он защищает не банк, а покупателя:
«An undertaking by the financing bank to deposit the loan amount to the escrow account and not to demand to impose limitations on mortgage or otherwise, and to allow the units sold to be registered at the real estate registry in the names of the investors.»
Банк обязуется: внести сумму кредита в эскроу, не требовать ограничений по залогу и разрешить регистрацию проданных юнитов в реестре на имена инвесторов. То есть кредит застройщика по условию услуги не должен становиться препятствием для оформления вашей собственности.
Первый документ — сам договор финансирования. Условия делятся на депонирование средств и расчёт или платёж по финансированию; в обоих требуются технический отчёт департамента и отсутствие «красного флага», декларация продолжать стройку независимо от сборов и обязательство покрыть прочие претензии, включая выплаты консультантам проекта. В варианте расчёта прямо повторены и 5% в счёте завершения, и требование, чтобы остатка на основном счёте хватило на достройку.
Здесь департамент противоречит сам себе по сроку отчёта, и мы это не сглаживаем. На страницах снятия прибыли и переноса счёта стоит «не старше трёх месяцев», а на этой — «not exceeding 4 months old», то есть четыре. Обе формулировки приведены как напечатаны; какая применяется в спорном случае, ни одна из страниц не разъясняет.
Перенести счёт к другому трастовому управляющему: вас обязаны уведомить
Описание: услуга даёт застройщику перенести эскроу-счёт проекта от одного трастового управляющего счётом к другому. Девять условий, и четвёртое — прямо про вас:
«4- Developer’s commitment to notify all unit owners of the new escrow account number.»
Обязательство застройщика уведомить ВСЕХ собственников юнитов о новом номере эскроу-счёта. Практический смысл очевиден: платить по старым реквизитам после переноса — риск, и снимает его уведомление, которое застройщик обязан сделать по условию услуги.
Ещё три условия из девяти стоит знать:
- перенос допускается только ради прямого финансирования проекта — с письменным одобрением финансирования от нового трастового управляющего;
- письмо об отсутствии возражений от прежнего управляющего с обязательством держать старый счёт открытым не менее 3 месяцев и не более 1 года и немедленно переводить на новый счёт любые поступления, собранные после переноса;
- письмо от нового управляющего с обязательством не активировать счёт, пока не получены все документы от прежнего — в течение 3 рабочих дней и с одобрения регулятора.
Плюс: активный статус проекта, технический отчёт не старше трёх месяцев без «красных флагов», загрузка прежним управляющим всех финансовых данных в систему и — отдельным пунктом — финансовый отчёт по проекту, если заявка подана в первом квартале года.
Документов три: письменное одобрение финансирования от нового управляющего и два письма об отсутствии возражений — от прежнего и от нового.
Закрыть счёт проекта: страница, чьё название расходится с описанием
Четвёртая услуга названа «Request for approval for issuing no objection letter to close the project escrow account», но её описание говорит о другом:
«This service allows customers to submit an application to obtain approval for the recovery of the project guarantee amount.»
Описание говорит о возврате суммы обеспечения проекта, а не о закрытии счёта. Мы приводим обе формулировки как напечатаны и не решаем за департамент, какая из них описывает услугу точнее. Что за обеспечение имеется в виду, разобрано здесь.
Условий два, и оба сформулированы необычно прямо:
- у застройщика не должно быть непогашенных финансовых обязательств по проекту;
- застройщик должен воздержаться от необоснованных обещаний относительно сервисных сборов.
Второе условие — редкий случай, когда регулятор ставит в условия услуги запрет на маркетинговое обещание. Документов два: письмо об отсутствии возражений от управляющей компании и сертификат, подтверждающий завершение проекта. Канал нестандартный: официальная электронная почта подразделения совместной собственности, а не портал. Срок — три рабочих дня, партнёры — банки.
Не путайте: у совместной собственности свой счёт и своя система
Рядом в каталоге лежат ещё две услуги со словом «escrow», и они не про проект, а про счёт вашего дома в системе Mollak: перевод счёта совместной собственности из одного банка в другой (один рабочий день, через Mollak, требует одобрения регулятора до закрытия старого счёта и перевода остатка вместе с утверждённым бюджетом и расходными документами) и аккредитация уполномоченных подписантов (один рабочий день, требует личного присутствия директора компании либо её финансового директора, из документов — только лицензия компании).
Это другая поверхность: там деньги жильцов на содержание дома, здесь — деньги покупателей на стройку. Разбор счёта совместной собственности — тема отдельной статьи; здесь мы только разводим два счёта, которые легко спутать по слову «эскроу».
Что из этого следует покупателю off-plan
- 5% чистых сборов остаются в счёте завершения проекта, и отпереть их может только согласие управления совместной собственностью — не застройщик в одиночку.
- Излишек снимается, только если оставшегося хватает на достройку — это условие подачи, а не пожелание.
- Кредит застройщика по условию услуги не должен мешать регистрации юнитов на инвесторов — банк даёт такое обязательство письменно.
- О переносе эскроу-счёта вас обязаны уведомить, а старый счёт держат открытым от трёх месяцев до года.
- Технический отчёт — опора всей конструкции, и его срок годности департамент называет по-разному: три месяца на трёх страницах, четыре — на одной.
Чего мы здесь не утверждаем
- Что бывает при нарушении этих условий. Страницы описывают условия подачи, а не санкции.
- Как проверить, соблюдаются ли 5%. Требование названо; публичного способа увидеть остаток счёта страницы не дают.
- Кто именно уведомляет собственников и как. Обязательство названо, форма и канал уведомления — нет.
- Какой срок технического отчёта верен — три месяца или четыре. Обе формулировки приведены; разъяснения у источника нет.
- Что происходит с 5%, если управление совместной собственностью согласия не даёт. Страница этот случай не описывает.
- Сколько берут банки и трастовые управляющие. Услуги департамента бесплатны; тарифы третьих сторон — не предмет страниц.
Источники
- Withdrawal of Project Profits — страница услуги Земельного департамента Дубая: снятие излишков со счёта проекта, бесплатно, срок 3 рабочих дня, статус — компании, два набора условий (проект в стройке и завершённый) включая обязательные 5% чистых сборов в счёте завершения с отпиранием только по NOC от управления совместной собственностью, технический отчёт не старше трёх месяцев без «красных флагов», покрытие остатком стоимости достройки, декларацию продолжать стройку независимо от сборов, для завершённого проекта — отчёт о 100% готовности и закрытие либо перевод счёта с обновлением Oqood; два документа; канал — портал застройщиков и система трастовых счетов.
- Depositing a mortgage into an escrow account application — страница услуги: депонирование кредита под юниты или участки в эскроу, условия для депонирования и для расчёта, технический отчёт «не превышающий 4 месяцев», 5% в счёте завершения и покрытие остатком стоимости достройки в варианте расчёта, два документа — договор финансирования и обязательство банка внести кредит в эскроу, не требовать ограничений по залогу и разрешить регистрацию проданных юнитов на имена инвесторов; срок 3 рабочих дня, статус — компании.
- Escrow Account Transfer — страница услуги: перенос счёта проекта от одного трастового управляющего к другому, бесплатно, срок 3 рабочих дня, статус — компании, девять условий включая обязательство уведомить всех собственников юнитов о новом номере счёта, перенос только ради прямого финансирования проекта, NOC прежнего управляющего с удержанием старого счёта открытым от 3 месяцев до 1 года и немедленным переводом поступлений, NOC нового управляющего с запретом активировать счёт до получения документов в течение 3 рабочих дней, технический отчёт не старше трёх месяцев, финансовый отчёт при подаче в первом квартале; три документа; канал — портал застройщиков и система трастовых счетов.
- Request for approval for issuing no objection letter to close the project escrow account — страница услуги: название говорит о закрытии эскроу-счёта проекта, описание — о получении одобрения на возврат суммы обеспечения проекта; два условия (отсутствие непогашенных финансовых обязательств по проекту и воздержание от необоснованных обещаний о сервисных сборах), два документа (NOC управляющей компании и сертификат завершения проекта), канал — официальная электронная почта подразделения совместной собственности, срок 3 рабочих дня, статус — компании, партнёры — банки.
- Request to obtain approval for transferring the escrow account from its current bank to another financial institution — страница услуги для совместной собственности: одобрение регулятора до закрытия старого счёта, перевод остатка вместе с утверждённым бюджетом и расходными документами, обновление реквизитов через Mollak; срок 1 рабочий день, статус — компании, партнёры — банки; выходных документов нет, данные смотрят в Mollak.
- Request of approval to accredit authorized signatories on the escrow account — страница услуги: аккредитация уполномоченных подписантов, условие — присутствие директора компании либо финансового директора, документ — лицензия компании, срок 1 рабочий день, статус — компании, партнёры — банки.
