Lorsqu'une quote-part immobilière échoit à un mineur, ni le parent ni le tuteur ne peuvent en disposer comme de leur propre bien. La loi n° 17 de 2022 désigne l'organisme chargé des biens des mineurs à Dubaï et énumère treize de ses attributions — de la surveillance des tuteurs à l'inventaire des biens meubles et immeubles, jusqu'à la représentation en justice. Un article distinct tranche la question la plus pratique : cinq actes, dont la mise en location du bien, se font SANS autorisation du juge. Et un détail compte pour les résidents : la tutelle naît de plein droit pour les ressortissants émiriens, tandis qu'elle suppose une demande et une décision de justice pour les non-nationaux.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte de la loi n° 17 de 2022 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque article et en fin de texte. Ceci n'est pas un conseil juridique : un cas donné s'apprécie sur ses propres documents.
Quand une quote-part d'appartement passe à un enfant — par succession, par donation ou par partage —, surgit une question que l'on ne pose presque jamais à l'avance : qui décide désormais pour ce bien. Dubaï y répond par une loi dédiée, et la réponse ne correspond pas à l'intuition selon laquelle « c'est le parent qui décide ».
Le document est la loi n° (17) de 2022 relative à la Fondation des waqfs et de la tutelle des mineurs à Dubaï, promulguée le 13 octobre 2022. L'organisme y est nommé Awqaf Dubai ; selon l'article 3, c'est un établissement public doté de la personnalité juridique, rattaché au Conseil exécutif de l'émirat.
D'abord, la frontière que l'on ignore le plus souvent
L'article 21 commence en désignant cet organisme comme l'entité gouvernementale chargée de toutes les questions de tutelle sur les biens des mineurs et des personnes assimilées. Viennent ensuite les points — et les trois premiers distinguent des catégories de personnes :
« 1. undertake, by virtue of law, Custodianship over the Property of Minors from amongst the UAE Nationals of the Emirate who have no Guardian or custodian; »
« 3. undertake, upon the request of the concerned persons and approval of Awqaf Dubai, and pursuant to a decision of the competent court, the custodianship, Guardianship, and judicial trusteeship over the property of Minors, and Persons of Similar Status as Minors, from amongst the UAE Nationals of other emirates and non-UAE nationals residing in the Emirate; » — Loi n° (17) de 2022, article 21
La distinction est fondamentale, et écrite :
| Catégorie | Comment naît la tutelle | point de l'article 21 |
|---|---|---|
| ressortissants émiriens de l'émirat sans tuteur | de plein droit, automatiquement | 1 |
| incapables, incapables partiels, disparus et absents parmi les ressortissants | de plein droit | 2 |
| ressortissants d'autres émirats et non-nationaux résidant dans l'émirat | sur demande des intéressés, avec l'accord de l'organisme et sur décision du tribunal compétent | 3 |
Pour une famille résidente sans nationalité émirienne, cela signifie : le mécanisme existe, mais il ne s'enclenche pas tout seul — il faut une demande, un accord et une décision de justice.
Ce que l'organisme fait des biens
Les autres points de l'article 21 décrivent l'étendue des pouvoirs. Les plus pertinents pour l'immobilier :
« 4. oversee the acts of Guardians, Custodians, Conservators, and Judicial Trustees… »
« 7. prepare lists, and conduct an inventory, of the movable and immovable property of Minors… and invest, develop, and preserve the same by itself or through engaging other persons… »
« 8. take over, administer, and invest the undivided property co-owned by the persons over whom it undertakes custodianship… based on the request or consent of these persons and co-owners. In return for these services, Awqaf Dubai will charge a percentage of the proceeds to be prescribed by the Board of Directors; »
« 10. represent the Minors… before government entities; non-government entities; and all kinds of courts, Tribunals, and competent judicial entities… »
Le point 4 répond à « le parent ne décide-t-il pas ? » : les actes des tuteurs et curateurs sont surveillés. Le point 7 explique pourquoi cela touche l'immobilier : les biens sont inventoriés, immeubles compris, puis conservés ou investis. Le point 8 vise l'indivision : la quote-part d'un mineur peut être administrée avec celles des autres propriétaires, mais sur leur demande ou avec leur consentement, et contre un pourcentage des produits fixé par le conseil d'administration.
Les points 9 et 12 complètent le cadre financier : un pourcentage des produits d'investissement selon les règles approuvées, et la réception des dons, libéralités, legs, Zakat et aumônes destinés aux personnes prises en charge.
Cinq actes sans autorisation du juge
L'article 24 répond à la question la plus concrète :
« Awqaf Dubai may, without the need for a permission from the competent court, take all necessary actions and measures to administer, invest, develop, and preserve the property of Minors… in the following cases:
- renting out and taking lease of real property and movables;
- disbursing the necessary maintenance payments to Minors… as approved by the CDA or the competent court in this respect;
- meeting the due liabilities of Minors… in respect of which definitive judgements are rendered;
- initiating or abandoning legal proceedings and filing appeals… and directly representing them before judicial entities of all types and levels; and
- paying the Zakat of the property of Muslim Minors… »
Le premier point est celui qu'un propriétaire doit connaître : donner à bail un bien immobilier et en prendre à bail figurent parmi les actes qui ne requièrent pas d'autorisation judiciaire. L'appartement d'un enfant n'a pas à rester vide le temps des approbations.
Et ce qui ne figure pas sur la liste compte tout autant : aucun des cinq points ne mentionne la vente ni l'hypothèque d'un bien. Nous n'en déduisons pas une interdiction — nous constatons seulement que la dispense d'autorisation n'est pas énoncée ici pour ces actes.
L'autre moitié de la loi : les waqfs
La même loi régit les waqfs. L'article 16 habilite l'organisme à entretenir, restaurer et conserver les biens de mainmorte, à constituer des réserves, à contracter des emprunts et à vendre des portions de biens pour financer des réparations. L'article 17 permet d'investir ces biens dans des activités licites et conformes à la Charia, de vendre ou remplacer les waqfs devenus inutilisables, et de créer des projets de waqf.
Pour le marché, cela signifie une chose simple : une partie du parc de l'émirat n'appartient ni à des particuliers ni à des sociétés mais à un waqf, et sa gestion obéit à ces règles plutôt qu'à la logique ordinaire d'une transaction.
Comment cela s'articule avec le reste
- Succession. Si la part de l'enfant provient d'un héritage, le transfert du titre suit son propre cours : comment.
- Partage avec les autres héritiers. Le litige de partage d'un logement hérité est exclu du Centre de règlement amiable et suit sa propre voie : la procédure du décret 31/2023 et la frontière de compétence.
- Encadrer la détention familiale d'avance. Le contrat de propriété familiale.
- Toute modification du droit passe par une inscription. Pourquoi seul le registre le prouve.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Que la vente de la part d'un mineur est interdite ou permise. L'article 24 énumère les cas dispensés d'autorisation ; la vente n'y figure pas, et nous n'en tirons aucune conclusion.
- Le taux des frais de service. Les points 8 et 9 renvoient à des décisions du conseil ; nous n'avons pas vu les barèmes et n'en citons aucun.
- La procédure de demande pour les non-nationaux. Le point 3 énonce trois conditions ; la procédure vient d'autres textes.
- Le contenu du droit de la famille et des règles de la Charia auxquels renvoie l'article 21. Nous citons cette loi, non ce à quoi elle renvoie.
Sources
- Law No. (17) of 2022 Concerning the Endowment and Minors' Trust Foundation in Dubai — portail législatif de Dubaï : article 3 (statut d'établissement public), article 4 (objectifs, dont la gestion des biens des mineurs dans leur intérêt), article 16 (conservation et restauration des biens de waqf, réserves, emprunts), article 17 (investissement, remplacement des waqfs inutilisables, projets), article 21 (treize attributions : tutelle de plein droit pour les ressortissants, sur demande et décision de justice pour les non-nationaux, surveillance des tuteurs, inventaire des biens meubles et immeubles, administration de l'indivision contre un pourcentage, représentation en justice), article 24 (cinq cas dispensés d'autorisation judiciaire, dont la mise en location d'un bien). Promulguée le 13 octobre 2022.
