وقتی سهمی از ملک به فردی صغیر میرسد، نه والد و نه قیّم نمیتواند مانند مال خود در آن تصرف کند. قانون شمارهٔ ۱۷ سال ۲۰۲۲ نهاد مسئول اموال صغار در دبی را نام میبرد و سیزده اختیار آن را برمیشمارد — از نظارت بر قیّمان و صورتبرداری از اموال منقول و غیرمنقول تا نمایندگی در دادگاهها. مادهٔ جداگانهای هم عملیترین پرسش را پاسخ میدهد: پنج اقدام، از جمله اجاره دادن ملک، بدون اجازهٔ دادگاه انجام میشود. و نکتهای مهم برای مقیمان: برای اتباع امارات ولایت بهحکم قانون برقرار میشود و برای غیرِ اتباع تنها با درخواست و رأی دادگاه.
راستیآزماییشده در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی: متن قانون شمارهٔ ۱۷ سال ۲۰۲۲ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae). پیوند منبع کنار هر ماده و در پایان مقاله آمده است. این مشاورهٔ حقوقی نیست: هر مورد بر پایهٔ مدارک خودش سنجیده میشود.
وقتی سهمی از یک آپارتمان به کودکی میرسد — با ارث، هبه یا افراز — پرسشی پیش میآید که تقریباً هیچکس از پیش نمیپرسد: حالا چه کسی دربارهٔ این ملک تصمیم میگیرد. دبی پاسخ را در قانونی جداگانه داده و آن پاسخ با شهودِ «والد تصمیم میگیرد» یکی نیست.
سند عبارت است از Law No. (17) of 2022 Concerning the Endowment and Minors' Trust Foundation in Dubai که در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۲ صادر شد. این نهاد در متن Awqaf Dubai نامیده میشود و بر پایهٔ مادهٔ ۳ نهادی عمومی با شخصیت حقوقی و وابسته به شورای اجرایی امارت است.
نخست: مرزی که بیشتر مردم از آن بیخبرند
مادهٔ ۲۱ با این آغاز میشود که این نهاد، نهاد دولتیِ مسئول تمام امور مربوط به ولایت بر اموال صغار و کسانی در حکم آنان است. سپس بندها میآیند و سه بند نخست میان دستههای اشخاص تفاوت میگذارند:
«1. undertake, by virtue of law, Custodianship over the Property of Minors from amongst the UAE Nationals of the Emirate who have no Guardian or custodian;»
«3. undertake, upon the request of the concerned persons and approval of Awqaf Dubai, and pursuant to a decision of the competent court, the custodianship, Guardianship, and judicial trusteeship over the property of Minors, and Persons of Similar Status as Minors, from amongst the UAE Nationals of other emirates and non-UAE nationals residing in the Emirate;» — قانون شمارهٔ (۱۷) سال ۲۰۲۲، مادهٔ ۲۱
تفاوت بنیادی و مکتوب است:
| دسته | ولایت چگونه برقرار میشود | بند مادهٔ ۲۱ |
|---|---|---|
| اتباع امارات از همین امارت که قیّم ندارند | بهحکم قانون، خودکار | ۱ |
| محجوران، محجوران نسبی، مفقودان و غایبان از میان اتباع | بهحکم قانون | ۲ |
| اتباع اماراتهای دیگر و غیرِ اتباع مقیم در امارت | با درخواست ذینفعان، موافقت نهاد و رأی دادگاه صالح | ۳ |
برای خانوادهٔ مقیمِ بدون تابعیت امارات یعنی: سازوکار در دسترس است اما خودبهخود فعال نمیشود — درخواست، موافقت و رأی دادگاه لازم است.
نهاد با مال چه میکند
بندهای دیگر مادهٔ ۲۱ دامنهٔ اختیار را وصف میکنند؛ مهمترینها برای ملک:
«4. oversee the acts of Guardians, Custodians, Conservators, and Judicial Trustees…»
«7. prepare lists, and conduct an inventory, of the movable and immovable property of Minors… and invest, develop, and preserve the same by itself or through engaging other persons…»
«8. take over, administer, and invest the undivided property co-owned by the persons over whom it undertakes custodianship… based on the request or consent of these persons and co-owners. In return for these services, Awqaf Dubai will charge a percentage of the proceeds to be prescribed by the Board of Directors;»
«10. represent the Minors… before government entities; non-government entities; and all kinds of courts, Tribunals, and competent judicial entities…»
بند ۴ به پرسش «مگر والد تصمیم نمیگیرد؟» پاسخ میدهد: اعمال قیّمان و ولیّان زیر نظارت است. بند ۷ نشان میدهد چرا این موضوع مستقیماً به ملک مربوط است: از اموال صورتبرداری میشود، از جمله غیرمنقول، و سپس حفظ یا سرمایهگذاری میشود. بند ۸ دربارهٔ اشاعه است: سهم صغیر در ملک مشترک میتواند همراه با سهام دیگر مالکان اداره شود، اما به درخواست یا با رضایت آنان و در برابر درصدی از عواید که هیئتمدیره تعیین میکند.
بندهای ۹ و ۱۲ چارچوب مالی را کامل میکنند: درصدی از عواید سرمایهگذاری بر پایهٔ قواعد مصوب، و دریافت کمکها، هدایا، وصایا، زکات و صدقات به سود تحتسرپرستان.
پنج اقدام بدون اجازهٔ دادگاه
مادهٔ ۲۴ عملیترین پرسش را پاسخ میدهد:
«Awqaf Dubai may, without the need for a permission from the competent court, take all necessary actions and measures to administer, invest, develop, and preserve the property of Minors… in the following cases:
- renting out and taking lease of real property and movables;
- disbursing the necessary maintenance payments to Minors… as approved by the CDA or the competent court in this respect;
- meeting the due liabilities of Minors… in respect of which definitive judgements are rendered;
- initiating or abandoning legal proceedings and filing appeals… and directly representing them before judicial entities of all types and levels; and
- paying the Zakat of the property of Muslim Minors…»
بند نخست همان است که مالکان باید بدانند: اجاره دادن ملک و اجاره کردن از اقداماتی است که اجازهٔ دادگاه نمیخواهد. آپارتمان کودک ناچار نیست تا پایان تشریفات خالی بماند.
و آنچه در فهرست نیست به همان اندازه مهم است: در هیچیک از پنج بند، فروش یا رهن ملک نیامده. از این نبود، منع نتیجه نمیگیریم؛ تنها ثبت میکنیم که معافیت از اجازهٔ دادگاه برای این دو اقدام اینجا گفته نشده است.
نیمهٔ دیگر قانون: وقف
همین قانون وقف را نیز تنظیم میکند. مادهٔ ۱۶ به نهاد اختیار میدهد اموال وقفی را نگهداری، مرمت و حفظ کند، ذخیره کنار بگذارد، وام بگیرد و بخشی از مال را برای تعمیر بفروشد. مادهٔ ۱۷ سرمایهگذاری مال وقفی در فعالیتهای قانونی و منطبق با شریعت، فروش یا جایگزینی وقفِ غیرقابلاستفاده، و ایجاد پروژههای وقفی را مجاز میداند.
برای بازار ملک معنایش ساده است: بخشی از املاک امارت نه به اشخاص خصوصی تعلق دارد و نه به شرکتها، بلکه به وقف؛ و تصرف در آن تابع این قواعد است نه منطق معمول معامله.
پیوند با بقیهٔ تصویر
- ارث. اگر سهم کودک از ارث پدید آمده، انتقال سند مسیر خود را دارد: چگونه.
- تقسیم با دیگر وارثان. اختلاف بر سر افراز مسکن بهارثرسیده از صلاحیت مرکز حلوفصل دوستانه بیرون است: آیین فرمان ۳۱ سال ۲۰۲۳ و مرز صلاحیت.
- بستن مالکیت خانوادگی از پیش. قرارداد مالکیت خانوادگی.
- هر تغییر حق با ثبت رخ میدهد. چرا تنها دفتر ثبت.
آنچه اینجا ادعا نمیکنیم
- اینکه فروش سهم صغیر ممنوع است یا مجاز. مادهٔ ۲۴ مواردِ بینیاز از اجازه را برمیشمارد؛ فروش میان آنها نیست و ما از این بابت به هیچ سو نتیجه نمیگیریم.
- میزان درصد خدمات. بندهای ۸ و ۹ به مصوبات هیئتمدیره ارجاع میدهند؛ نرخها را ندیدهایم و نمیآوریم.
- آیین درخواست برای غیرِ اتباع. بند ۳ سه شرط را نام میبرد، اما آیین را اسناد دیگری تعیین میکنند.
- محتوای قانون خانواده و احکام شریعت که مادهٔ ۲۱ به آنها ارجاع میدهد. ما این قانون را نقل میکنیم نه آنچه را به آن ارجاع داده است.
منابع
- Law No. (17) of 2022 Concerning the Endowment and Minors' Trust Foundation in Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۳ (جایگاه نهاد عمومی)، مادهٔ ۴ (اهداف از جمله ادارهٔ اموال صغار به نفع آنان)، مادهٔ ۱۶ (حفظ و مرمت اموال وقفی، ذخایر، وام)، مادهٔ ۱۷ (سرمایهگذاری، جایگزینی وقف غیرقابلاستفاده، پروژههای وقفی)، مادهٔ ۲۱ (سیزده اختیار: ولایت بهحکم قانون برای اتباع و با درخواست و رأی دادگاه برای غیرِ اتباع، نظارت بر قیّمان، صورتبرداری از اموال منقول و غیرمنقول، ادارهٔ سهام مشاع در برابر درصد، نمایندگی در دادگاهها)، مادهٔ ۲۴ (پنج مورد بدون اجازهٔ دادگاه، از جمله اجاره دادن ملک). تاریخ صدور ۱۳ اکتبر ۲۰۲۲.
