Das Gesetz Nr. 13 von 2008 schuf das vorläufige Immobilienregister; die Durchführungsverordnung dazu — Beschluss Nr. 6 von 2010 des Exekutivrats — benennt die Verbote und Pflichten im Einzelnen. Ein Off-Plan-Verkauf vor Genehmigung und Registrierung des Projekts ist nichtig. Die Übergabe darf nicht wegen projektfremder Schulden verweigert werden. Mehrfläche ist nicht zu bezahlen, ein Fehlbetrag über 5 % ist auszugleichen. Und der Makler darf seine Provision nicht abziehen, bevor der Preis auf dem Treuhandkonto ist.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text des Beschlusses Nr. 6 von 2010 des Exekutivrats stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jeder Regel und noch einmal am Ende. Das Portal weist selbst darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und im Konfliktfall der arabische Text vorgeht; wir zitieren die englische Fassung des Portals und sagen das offen. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkreter Vertrag wird nach seinen eigenen Tatsachen beurteilt.
Das Gesetz wird gelesen, die Verordnung so gut wie nie. Dabei stehen gerade die Verbote, die den Off-Plan-Käufer betreffen, in der Verordnung: Das Gesetz Nr. 13 von 2008 schuf das vorläufige Register, und das Durchführungsinstrument schrieb auf, was der Bauträger nicht darf, was er muss und bis wann.
Das Dokument ist der Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai, erlassen am 14. Februar 2010.
Vor dem ersten Verkauf: drei Bedingungen und die Nichtigkeit
Artikel 4 untersagt sowohl das Bauen als auch das Verkaufen, solange nicht drei Bedingungen zusammen erfüllt sind:
- der Bauträger hat das Grundstück in Besitz genommen und die Vermarkungsbescheinigung erhalten;
- er hat die tatsächliche Kontrolle über das Grundstück, auf dem das Projekt entstehen soll;
- er hat von den zuständigen Stellen die für den Baubeginn erforderlichen Genehmigungen erhalten.
Was bei einem Verstoß gilt, steht in Artikel 11 — ohne Zwischenstufen:
«Any legal disposition made by a Master Developer, Sub-developer, or Broker which involves the Off-plan Sale of any Real Property or Real Property Unit prior to approval of the commencement of the project by the Competent Entities and its registration with the DLD will be deemed null and void.»
«Jede Rechtsverfügung eines Hauptbauträgers, Unterbauträgers oder Maklers, die den Off-Plan-Verkauf einer Immobilie oder Immobilieneinheit vor der Genehmigung des Projektbeginns durch die zuständigen Stellen und dessen Registrierung beim Land Department betrifft, gilt als nichtig.» — Beschluss Nr. (6) von 2010, Artikel 11
Beachten Sie den Dritten in der Aufzählung: Der Makler steht gleichrangig neben beiden Bauträgern. Die eigenständigen Voraussetzungen für den Projektstart behandelt unsere Analyse der Bauträger-Vorbedingungen.
Wenn ein Makler verkauft
Artikel 10 stellt an den Bauträger drei Anforderungen, die ein Käufer genauso prüfen kann wie die Aufsicht: Das Projekt muss beim Land Department registriert sein; mit dem Makler muss eine Vereinbarung geschlossen werden, und der Makler muss nach der Verordnung Nr. 85 von 2006 über das Maklerregister zugelassen und lizenziert sein; und der Vermarktungsvertrag selbst muss beim Land Department registriert werden.
Maklerlizenzen lassen sich öffentlich prüfen — wie genau, steht in unserem Beitrag zu Trakheesi.
Artikel 12 schließt die heikelste Stelle — das Geld:
«The Real Property Broker may not deposit the price into his own account or deduct his commission from that price before depositing it into the Escrow Account. Any agreement to the contrary of the provisions of this Article will be null and void.»
«Der Immobilienmakler darf den Preis nicht auf sein eigenes Konto einzahlen und daraus auch keine Provision abziehen, bevor er ihn auf das Treuhandkonto eingezahlt hat. Jede entgegenstehende Vereinbarung ist nichtig.» — Beschluss Nr. (6) von 2010, Artikel 12
Der zweite Satz wiegt schwerer als der erste: Die Unterschrift des Käufers unter ein «Zahlen Sie an den Makler, er leitet weiter» rettet diese Konstruktion nicht. Warum es das Treuhandkonto gibt und wie es funktioniert: gesondert.
Registrierung: Die Frist hängt am Antrag, nicht am Ergebnis
Artikel 2 nimmt ein Risiko heraus, das der Bauträger nicht beherrscht: Wird der Antrag auf Registrierung innerhalb der Frist nach Artikel 3 Absatz 2 des Gesetzes gestellt, gilt die Frist als gewahrt — auch wenn das Land Department das Verfahren darin nicht abschließt.
Artikel 3 regelt die Verspätung in zwei Teilen, die man nicht vermengen sollte:
| Was das Land Department tut | Vorschrift |
|---|---|
| trägt die Verfügung gleichwohl in das vorläufige Register ein | Artikel 3(1) |
| verhängt gegen den Bauträger eine Geldbuße von 10.000 AED | Artikel 3(2) |
Die Säumnis des Bauträgers wirft den Käufer also nicht aus dem Register: Die Eintragung erfolgt, die Verantwortung trifft den Säumigen. Was diese Eintragung während der Bauzeit leistet und wie sie sich vom Eigentumstitel unterscheidet: Oqood gegen Title Deed.
Die Übergabe: Womit sie nicht verknüpft werden darf
Die praktischste Regel des ganzen Instruments ist Artikel 7. Nach Fertigstellung des Projekts und Erhalt der Fertigstellungsbescheinigung darf der Bauträger die Übergabe einer Einheit oder deren Eintragung auf den Käufer nicht verweigern, sofern der Käufer alle vertraglichen Pflichten erfüllt hat. Und dann folgt der Satz, den man sich merken sollte:
«This applies even if the purchaser owes the Developer any financial dues other than in connection with the sale agreement of the Real Property Unit.»
«Dies gilt auch dann, wenn der Käufer dem Bauträger finanzielle Forderungen schuldet, die nicht mit dem Kaufvertrag über die Immobilieneinheit zusammenhängen.» — Beschluss Nr. (6) von 2010, Artikel 7
Zwei weitere Absätze folgen. Der Bauträger muss auf den Käufer nicht nur die Einheit eintragen, sondern alle ihr zugewiesenen Anlagen — Stellplätze sind ausdrücklich genannt. Und weigert er sich trotz Erfüllung durch den Käufer, kann das Land Department die Einheit selbst auf den Käufer eintragen, auf dessen Antrag oder von Amts wegen.
Artikel 8 schließt das Thema Zahlungen ab: Der Bauträger darf aus keinerlei Grund andere Beträge von Käufern verlangen als die vom Land Department genehmigten. Artikel 9 belässt es bei der üblichen Aufteilung der Registrierungsgebühren nach geltendem Recht, soweit nichts anderes vereinbart ist.
Die Fläche: netto, Überschuss und die 5-Prozent-Schwelle
Artikel 13 verwandelt den Streit um Quadratmeter in Arithmetik:
- für die Eintragung gilt die Nettofläche der Einheit, berechnet nach den Vorgaben des Land Department;
- ist die tatsächliche Fläche größer als die verkaufte Nettofläche, bleibt der Überschuss unberücksichtigt und der Bauträger darf dafür keine Zahlung verlangen — sofern nichts anderes vereinbart ist;
- ist sie um mehr als fünf Prozent kleiner, muss der Bauträger den Käufer entschädigen;
- die Entschädigung bemisst sich nach dem im Vertrag vereinbarten Preis der Einheit;
- Berechnungsgrundlage für Überschuss oder Fehlbetrag ist die im Kaufvertrag und im Plan angegebene Nettofläche.
Die Asymmetrie ist kein Zufall und wirkt zugunsten des Käufers: für Mehrquadratmeter zahlt er nichts, für fehlende jenseits der Schwelle bekommt er Geld.
Wann der Käufer vor Gericht ziehen kann
Artikel 20 zählt die Gründe auf, aus denen ein Käufer beim zuständigen Gericht die Auflösung des Verhältnisses verlangen kann:
- der Bauträger weigert sich ohne einen vom Land Department akzeptierten triftigen Grund, dem Käufer den endgültigen Kaufvertrag auszuhändigen;
- der Bauträger lehnt es ab, die Zahlungen an die von der RERA vorgeschlagenen Baufortschritte zu koppeln;
- der Bauträger weicht wesentlich von den vertraglich vereinbarten Spezifikationen ab;
- nach der Übergabe erweist sich die Einheit wegen wesentlicher Baumängel als unbrauchbar;
- sonstige Umstände, die nach den allgemeinen Rechtsregeln eine Auflösung gebieten.
Vor dem Gericht steht eine sanftere Stufe: Artikel 14 erlaubt dem Land Department Schlichtungsbemühungen und Lösungsvorschläge; eine gütliche Einigung wird schriftlich festgehalten und ist nach Genehmigung durch das Department für beide Seiten bindend.
⚠️ Die Prozentsätze aus Artikel 15 drucken wir hier nicht
Die Artikel 15 bis 18 dieser Verordnung beschreiben, was der Bauträger bei Zahlungsverzug des Käufers tun darf, und nennen konkrete Einbehaltsquoten. Wir geben diese Prozentsätze nicht als heutige Regel wieder, und zwar aus diesem Grund: Sie spiegeln den Mechanismus von Artikel 11 des Gesetzes Nr. 13 von 2008 in seiner ursprünglichen Fassung, und dieser Artikel wurde durch das Gesetz Nr. 19 von 2020 ersetzt. Die geltende Fassung haben wir gesondert und aus ihrem eigenen Text behandelt.
Eine Verordnung von 2010 mit einem 2020 geänderten Gesetz in Einklang zu bringen — welche Vorschrift in welchem Umfang fortgilt — übernehmen wir nicht: Das ist eine Frage für einen Anwalt am konkreten Vertrag, nicht für einen Überblick. Was in den Artikeln 15 bis 17 Verfahren ist und nicht in Konflikt gerät, lässt sich benennen: schriftliche Mitteilung an den Käufer (persönlich vor dem Land Department oder per Einschreiben bzw. E-Mail mit Kopie an das Department), eine Nachfrist von dreißig Tagen ab Zustellung, und die Feststellung des Fertigstellungsgrads durch einen technischen Bericht eines von der RERA zugelassenen Beraters nach Ortsbesichtigung. Artikel 17 ergänzt einen technischen Punkt: Der Abschluss der Planierungsarbeiten und der Projektinfrastruktur gilt als Beginn der Projektdurchführung.
Was das für Käufer bedeutet
- Prüfen Sie die Projektregistrierung vor jeder Anzahlung. Ein Verkauf vor Genehmigung und Registrierung ist nichtig — das ist keine Geldbuße, das ist das Fehlen eines Geschäfts.
- Zahlen Sie auf das Treuhandkonto, nicht an den Makler. Eine gegenteilige Vereinbarung ist nach Artikel 12 nichtig.
- Projektfremde Schulden sind kein Grund, Schlüssel zurückzuhalten. Artikel 7 sagt es wörtlich.
- Gleichen Sie die Fläche mit Vertrag und Plan ab. Die 5-Prozent-Schwelle und die Berechnungsgrundlage stehen fest, Mehrquadratmeter sind nicht abrechenbar.
- Der Stellplatz wird mit der Wohnung eingetragen. Er ist ausdrücklich unter den Anlagen genannt, die auf den Käufer eingetragen werden.
Was wir hier NICHT behaupten
- Das Verhältnis der Artikel 15 bis 18 der Verordnung zum geltenden Artikel 11 des Gesetzes. Wir leiten keine gemeinsame Regel ab und drucken die Prozentsätze nicht als aktuell.
- Aktuelle Gebühren und genehmigte Beträge. Die Verordnung verweist auf Entscheidungen des Land Department; deren aktuelle Liste geben wir nicht wieder.
- Den Inhalt der Verordnung Nr. 85 von 2006 über das Maklerregister. Sie wird im Text genannt; ihre eigenen Vorschriften zitieren wir nicht.
- Die Anwendungspraxis. Wie das Department einen «triftigen Grund» oder eine «wesentliche Abweichung» bewertet, steht im Instrument nicht.
- Andere Zahlen als die genannte. Die einzige Zahl in diesem Beitrag ist die Geldbuße von 10.000 AED aus Artikel 3.
Quellen
- Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 2 (Frist durch Antragstellung gewahrt), Artikel 3 (Eintragung trotz Verspätung, Geldbuße 10.000 AED), Artikel 4 (drei Bedingungen vor Bau und Verkauf), Artikel 7 (Verbot, Übergabe und Eintragung zu verweigern; Stellplätze; Eintragung durch das Department), Artikel 8 (Verbot nicht genehmigter Zahlungen), Artikel 9 (Gebührenaufteilung), Artikel 10 (drei Anforderungen beim Verkauf über Makler), Artikel 11 (Nichtigkeit von Verkäufen vor Genehmigung und Registrierung), Artikel 12 (Treuhandkonto, Verbot des Provisionsabzugs), Artikel 13 (Nettofläche, Überschuss, 5-Prozent-Schwelle), Artikel 14 (Schlichtung durch das Department), Artikel 15–17 (Mitteilung, 30 Tage, technischer Bericht eines RERA-zugelassenen Beraters), Artikel 20 (Auflösungsgründe auf Antrag des Käufers). Erlassen am 14. Februar 2010.
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: das Gesetz, das diese Verordnung ausführt; sein Artikel 11 gilt in der durch Gesetz Nr. 19 von 2020 ersetzten Fassung.
