La loi n° 21 de 2024 a remplacé d'un coup quatre articles de la loi sur la propriété familiale. L'essentiel pour un propriétaire : le contrat compte désormais sept conditions de validité au lieu de six — s'ajoute l'enregistrement au registre du Department of Economy and Tourism, sans lequel le contrat n'est pas valable. Le tribunal a cessé d'être un organe futur « que le Souverain formera » : il a un nom et un acte de création. Les pouvoirs du gérant passent de sept à dix, et l'un des nouveaux est l'obtention des accords permettant de louer les biens immobiliers de la famille.
Vérifié auprès des sources officielles le 2026-09-15 : les textes de la loi n° 21 de 2024 et de la loi n° 9 de 2020 proviennent du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les deux rédactions des articles 2, 6, 17 et 23 ont été lues et comparées ligne à ligne. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de divergence. Ceci n'est pas un conseil juridique : une construction donnée s'apprécie sur ses propres pièces.
Le contrat de propriété familiale est un instrument rare : il permet à une famille de détenir des biens en parts indivises et de fixer à l'avance qui les gère. Nous avons travaillé la loi n° 9 de 2020 sur son propre texte. Quatre de ses articles ont depuis été remplacés.
L'acte est la Law No. (21) of 2024 Amending Law No. (9) of 2020 Regulating Family Property in the Emirate of Dubai, prise par le Souverain de Dubaï le 4 septembre 2024 et en vigueur le jour de son édiction.
L'article 1 remplace les articles 2, 6, 17 et 23 de la loi initiale. Voici ce qui a réellement changé, lu à partir des deux rédactions.
1. Les conditions de validité sont désormais sept
C'est le changement le plus pratique : un contrat qui ne satisfait pas l'article 6 n'est pas valable.
| Exigence | Avant (2020) | Maintenant (2024) |
|---|---|---|
| toutes les parties sont membres d'une même famille | oui | oui |
| activité commune ou intérêt commun | oui | oui |
| part de chaque associé déterminée dans le contrat | oui | oui |
| les parties possèdent le bien ou peuvent en disposer | oui | oui |
| authentification par notaire selon la loi n° 4 de 2013 | oui | oui |
| enregistrement au registre du Department of Economy and Tourism | — | oui |
| le contrat ne heurte pas l'ordre public | oui | oui |
La nouvelle exigence est rédigée ainsi :
« The Family Property Contract must be registered in the designated register maintained by the Department of Economy and Tourism (the "DET"), in accordance with the relevant procedures and rules approved by the DET Director General. »
« Le contrat de propriété familiale doit être enregistré au registre dédié tenu par le Department of Economy and Tourism, selon les procédures et règles approuvées par le directeur général du Department. » — Loi n° (21) de 2024, article 6 dans sa rédaction de remplacement
Avant la réforme, l'authentification suffisait. Le contrat a maintenant une seconde adresse obligatoire — un registre administratif, tenu non par le Land Department, alors même que l'objet du contrat est souvent immobilier. À retenir par qui cherche un « registre des contrats familiaux » auprès de la DLD.
2. Le tribunal n'est plus un organe futur
Dans la rédaction de 2020, la définition tenait de la promesse :
« Tribunal: A special tribunal formed by the Ruler to settle any disputes arising from Family Property Contracts. »
« Tribunal : un tribunal spécial formé par le Souverain pour trancher tout litige né des contrats de propriété familiale. » — Loi n° (9) de 2020, article 2
Dans la rédaction de 2024, l'organe a un nom et un acte fondateur : le Tribunal de règlement des litiges des entreprises familiales et de la propriété familiale de l'émirat de Dubaï, formé par la résolution administrative n° 14 de 2023. Ce n'est pas cosmétique : le lecteur de l'ancienne rédaction ne pouvait pas savoir si l'organe existait.
C'est la sixième porte distincte de la série que nous assemblons à partir des sources primaires : le Centre de règlement des litiges locatifs, le tribunal des projets inachevés, le Conseil des contrats de courtage, le tribunal des chèques dans les opérations immobilières et le comité des conflits de compétence entre juridictions du DIFC et de Dubaï.
La définition de la propriété familiale conserve la même composition : biens meubles et immeubles, droit d'auteur et droits voisins, droits de propriété industrielle, marques et autres droits objets du contrat. Les postes de propriété industrielle sont formulés un peu différemment, mais les catégories sont identiques ; la « famille » comprend toujours le conjoint, les parents par le sang et les alliés jusqu'au quatrième degré.
3. Le gérant dispose désormais de dix pouvoirs
Sept points sont devenus dix. Nouveautés :
- proposer des occasions et des projets d'investissement visant la croissance de la propriété familiale (nouveau premier point) ;
- ouvrir et gérer des comptes bancaires en qualité de représentant de la propriété familiale ;
- obtenir les licences, permis et accords des autorités compétentes pour les activités liées à l'exploitation de la propriété familiale ;
- obtenir les accords permettant aux associés de louer et de gérer les biens immobiliers compris dans la propriété familiale.
Élargissements :
- la représentation : de « devant les tiers » à « devant les autorités judiciaires, les entités gouvernementales et les tiers » ;
- le motif de demander au tribunal l'exclusion d'un associé et la vente de sa part aux autres : de « manquement aux obligations prévues par la présente loi et par le contrat » à « par la présente loi, les autres textes en vigueur dans l'émirat ou le contrat ».
Et le cadre de la liste a changé : l'ancienne rédaction accordait les pouvoirs « sans préjudice des stipulations du contrat », la nouvelle « sauf convention contraire dans le contrat ». La liste se lit désormais comme un jeu de règles supplétives.
4. L'article sur les litiges s'est raccourci — et cela impose de la prudence
L'ancien article 23 décrivait à la fois l'organe et sa formation : le tribunal est formé par résolution du Souverain parmi des experts des domaines juridique, financier et de la gestion des entreprises familiales, il détient une compétence exclusive dans l'émirat pour ces litiges, et la résolution de formation fixe la procédure de nomination, les fonctions et les effets juridiques de ses décisions.
La nouvelle rédaction est brève : sous réserve de l'article 3 de la résolution n° 14 de 2023, le tribunal connaît de tous les litiges nés des contrats de propriété familiale selon les procédures et règles qu'il adopte.
Les mots relatifs à la compétence exclusive ne figurent pas dans l'article 23 remplacé. Ce que dit l'article 3 de la résolution n° 14 de 2023, nous ne l'avons pas lu ; nous n'affirmons donc ni que l'exclusivité a été maintenue, ni qu'elle a été supprimée : c'est une question au texte de la résolution.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le contenu de la résolution n° 14 de 2023 formant le tribunal. La loi ne nous en donne que le nom et le renvoi de l'article 23 à son article 3.
- La procédure, les délais et le coût de l'enregistrement au registre du Department of Economy and Tourism. La loi renvoie à des règles approuvées par le directeur général ; nous ne les avons pas lues et ne citons aucun chiffre.
- Le sort des contrats conclus avant le 4 septembre 2024. La loi n° 21 ne comporte pas de dispositions transitoires et nous n'en inventerons pas.
- Le contenu des textes fédéraux du préambule — la loi sur les entreprises familiales n° 37 de 2022 et la loi sur les trusts n° 31 de 2023, ainsi que le décret n° 45 de 2022 sur le Dubai Centre for Family Businesses. Ils sont cités comme fondements ; nous n'en reprenons aucune règle.
- Le reste de la loi n° 9 de 2020. Seuls les articles 2, 6, 17 et 23 ont été remplacés ; la durée de quinze ans, la nomination du gérant aux deux tiers et la préférence sur la part sont traitées à part à partir du texte de 2020.
Sources
- Law No. (21) of 2024 Amending Law No. (9) of 2020 Regulating Family Property in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : édiction par le Souverain de Dubaï le 4 septembre 2024 et entrée en vigueur le jour même ; remplacement des articles 2, 6, 17 et 23 (article 1) ; article 2 remplacé définissant le tribunal par renvoi à la résolution administrative n° 14 de 2023 et la famille jusqu'au quatrième degré ; article 6 remplacé comportant sept exigences, dont l'enregistrement au registre du Department of Economy and Tourism selon les règles de son directeur général et l'authentification notariale selon la loi n° 4 de 2013 ; article 17 remplacé comportant dix pouvoirs du gérant, dont la proposition de projets d'investissement, les comptes bancaires, l'obtention de licences et d'accords, les accords de location des biens, la représentation devant les autorités judiciaires et gouvernementales et le motif élargi d'exclusion d'un associé ; article 23 remplacé renvoyant à l'article 3 de la résolution n° 14 de 2023 ; renvois du préambule aux décrets-lois fédéraux n° 37 de 2022 et n° 31 de 2023, à la loi n° 4 de 2013 sur les notaires, à la loi n° 20 de 2021 sur le Department of Economy and Tourism et au décret n° 45 de 2022.
- Law No. (9) of 2020 Regulating Family Property in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï, rédaction antérieure des articles remplacés : article 2 présentant le tribunal comme un organe à former par le Souverain ; article 6 avec six conditions de validité ; article 17 avec sept pouvoirs et la formule « sans préjudice des stipulations du contrat » ; article 23 avec formation par résolution du Souverain parmi des experts et mention d'une compétence exclusive dans l'émirat.
