مالکیت خانوادگی در دبی: قانون شمارهٔ ۲۱ سال ۲۰۲۴ چه چیزی را جایگزین کرد

در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی راستی‌آزمایی شد: متن‌های قانون شمارهٔ ۲۱ سال ۲۰۲۴ و قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۲۰ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae) گرفته شده‌اند. هر دو نسخهٔ مواد ۲، ۶، ۱۷ و ۲۳ خوانده و سطر به سطر مقابله شده‌اند. درگاه تصریح می‌کند که نسخهٔ انگلیسی ترجمه است و در صورت اختلاف متن عربی مقدّم است. این مطلب مشاورهٔ حقوقی نیست: هر ساختار مشخص بر پایهٔ اسناد خودش سنجیده می‌شود.

قرارداد مالکیت خانوادگی ابزاری کمیاب است: به خانواده اجازه می‌دهد دارایی را در سهام مشاع نگه دارد و از پیش معین کند چه کسی آن را اداره می‌کند. ما قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۲۰ را بر پایهٔ متن خودش بررسی کردیم. از آن زمان چهار مادهٔ آن جایگزین شده است.

سند عبارت است از Law No. (21) of 2024 Amending Law No. (9) of 2020 Regulating Family Property in the Emirate of Dubai، صادرشده از سوی حاکم دبی در ۴ سپتامبر ۲۰۲۴ و لازم‌الاجرا از روز صدور.

مادهٔ ۱ مواد ۲، ۶، ۱۷ و ۲۳ قانون اصلی را جایگزین می‌کند. آنچه واقعاً تغییر کرده، با مقابلهٔ هر دو نسخه:

۱. شرط‌های صحت اکنون هفت‌تاست

این کاربردی‌ترین تغییر است: قراردادی که مادهٔ ۶ را برنیاورد معتبر نیست.

شرط	پیش‌تر (۲۰۲۰)	اکنون (۲۰۲۴)
همهٔ طرف‌ها اعضای یک خانواده	بله	بله
کسب مشترک یا منفعت مشترک	بله	بله
سهم هر شریک در قرارداد معین	بله	بله
طرف‌ها مالک‌اند یا حق تصرف دارند	بله	بله
تأیید نزد دفتر اسناد رسمی بر پایهٔ قانون ۴ سال ۲۰۱۳	بله	بله
ثبت در دفتر ادارهٔ اقتصاد و گردشگری	—	بله
قرارداد با نظم عمومی مغایر نباشد	بله	بله

شرط تازه چنین است:

«The Family Property Contract must be registered in the designated register maintained by the Department of Economy and Tourism (the "DET"), in accordance with the relevant procedures and rules approved by the DET Director General.»

«قرارداد مالکیت خانوادگی باید در دفتر ثبت ویژه‌ای که ادارهٔ اقتصاد و گردشگری نگه می‌دارد، بر پایهٔ آیین‌ها و قواعد مصوب مدیرکل آن اداره ثبت شود.» — قانون شمارهٔ (۲۱) سال ۲۰۲۴، مادهٔ ۶ در نسخهٔ جایگزین

پیش از اصلاح، تأیید دفترخانه کافی بود. اکنون قرارداد نشانی الزامی دوم دارد — دفتر یک اداره، و آن را ادارهٔ اراضی و املاک نگه نمی‌دارد، هرچند موضوع قرارداد بارها ملک است. این را کسی که دنبال «دفتر ثبت قراردادهای خانوادگی» در DLD می‌گردد باید به یاد داشته باشد.

۲. دادگاه دیگر نهادی آینده نیست

در نسخهٔ ۲۰۲۰ تعریف بیشتر به وعده می‌مانست:

«Tribunal: A special tribunal formed by the Ruler to settle any disputes arising from Family Property Contracts.»

«دادگاه: دادگاهی ویژه که حاکم برای فیصلهٔ هر اختلاف ناشی از قراردادهای مالکیت خانوادگی تشکیل می‌دهد.» — قانون شمارهٔ (۹) سال ۲۰۲۰، مادهٔ ۲

در نسخهٔ ۲۰۲۴ آن نهاد نام و سند تأسیس دارد: دادگاه فیصلهٔ اختلافات کسب‌وکارهای خانوادگی و مالکیت خانوادگی در امارت دبی، تشکیل‌شده بر پایهٔ تصمیم اداری شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۲۳. این آرایش ظاهری نیست: خوانندهٔ نسخهٔ پیشین نمی‌توانست بداند آیا این نهاد اصلاً وجود دارد.

این ششمین در مستقل در ردیفی است که از منابع اصلی گرد می‌آوریم: مرکز حلّ اختلافات اجاره، دادگاه پروژه‌های نیمه‌تمام، شورای قراردادهای واسطه‌گری، دادگاه چک در معاملات ملکی و کمیتهٔ تعارض صلاحیت میان دادگاه‌های مرکز مالی و دبی.

تعریف خود مالکیت خانوادگی از نظر ترکیب همان است: اموال منقول و غیرمنقول، حق مؤلف و حقوق مرتبط، حقوق مالکیت صنعتی، علائم تجاری و دیگر حقوقی که موضوع قرارداد است. اقلام مالکیت صنعتی اندکی متفاوت بیان شده، اما دسته‌ها همان است؛ «خانواده» همچنان همسر و خویشان نسبی و سببی تا درجهٔ چهارم را در بر می‌گیرد.

۳. اختیارات مدیر اکنون ده‌تاست

هفت بند به ده بند رسید. تازه‌ها:

• پیشنهاد فرصت‌ها و پروژه‌های سرمایه‌گذاری برای رشد مالکیت خانوادگی (بند نخست تازه)؛
• افتتاح و ادارهٔ حساب‌های بانکی به نمایندگی از مالکیت خانوادگی؛
• گرفتن پروانه‌ها، مجوزها و موافقت‌ها از نهادهای دولتی برای فعالیت‌های مربوط به بهره‌برداری از مالکیت خانوادگی؛
• گرفتن موافقت‌هایی که به شرکا امکان اجاره دادن و ادارهٔ املاک بخشی از مالکیت خانوادگی را می‌دهد.

آنچه گسترده شد:

• نمایندگی: از «در برابر اشخاص ثالث» به «در برابر مراجع قضایی، نهادهای دولتی و اشخاص ثالث»؛
• مبنای درخواست اخراج شریک و فروش سهمش به دیگران: از «تخلف از تعهدات بر پایهٔ این قانون و قرارداد» به «بر پایهٔ این قانون، دیگر قوانین جاری امارت یا قرارداد».

و چارچوب فهرست عوض شد: نسخهٔ پیشین اختیارات را «بدون خدشه به مفاد قرارداد» می‌داد و نسخهٔ تازه «مگر در قرارداد خلاف آن توافق شده باشد». اکنون فهرست همچون مجموعه‌ای از قواعد تکمیلی خوانده می‌شود.

۴. مادهٔ اختلافات کوتاه‌تر شد — و این احتیاط می‌خواهد

مادهٔ ۲۳ پیشین هم نهاد را وصف می‌کرد و هم تشکیل آن را: دادگاه با تصمیم حاکم از میان کارشناسان حقوقی، مالی و مدیریت کسب‌وکار خانوادگی تشکیل می‌شود، در امارت صلاحیت انحصاری بر این اختلافات دارد، و تصمیم تشکیل، شیوهٔ انتصاب اعضا، وظایف و آثار حقوقی آرای آن را معین می‌کند.

نسخهٔ تازه کوتاه است: با رعایت مادهٔ ۳ تصمیم شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۲۳، دادگاه همهٔ اختلافات ناشی از قراردادهای مالکیت خانوادگی را بر پایهٔ آیین‌ها و قواعدی که خود می‌پذیرد رسیدگی می‌کند.

عبارت صلاحیت انحصاری در مادهٔ ۲۳ جایگزین‌شده نیامده است. اینکه مادهٔ ۳ تصمیم شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۲۳ چه می‌گوید نخوانده‌ایم، پس نه بقای انحصار را ادعا می‌کنیم و نه برداشته شدن آن را: این پرسشی است از متن آن تصمیم.

آنچه اینجا ادعا نمی‌کنیم

• محتوای تصمیم شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۲۳ دربارهٔ تشکیل دادگاه. از قانون تنها نام آن و ارجاع مادهٔ ۲۳ به مادهٔ ۳ آن را می‌دانیم.
• آیین، مهلت و هزینهٔ ثبت در دفتر ادارهٔ اقتصاد و گردشگری. قانون آن را به قواعد مصوب مدیرکل واگذار کرده است؛ ما آن قواعد را نخوانده‌ایم و رقمی نمی‌آوریم.
• سرنوشت قراردادهای منعقدشده پیش از ۴ سپتامبر ۲۰۲۴. در متن قانون شمارهٔ ۲۱ حکم انتقالی نیست و ما آن را نمی‌سازیم.
• محتوای اسناد فدرال مقدمه — قانون کسب‌وکارهای خانوادگی شمارهٔ ۳۷ سال ۲۰۲۲ و قانون تراست شمارهٔ ۳۱ سال ۲۰۲۳ و فرمان شمارهٔ ۴۵ سال ۲۰۲۲ دربارهٔ مرکز کسب‌وکارهای خانوادگی دبی. اینها مبنای صدور نام برده شده‌اند و از احکامشان نقل نمی‌کنیم.
• باقی مواد قانون شمارهٔ ۹ سال ۲۰۲۰. تنها مواد ۲، ۶، ۱۷ و ۲۳ جایگزین شده‌اند؛ مدت پانزده‌ساله، تعیین مدیر با دوسوم و حق تقدم بر سهم جداگانه بر پایهٔ متن ۲۰۲۰ بررسی شده است.

منابع

• Law No. (21) of 2024 Amending Law No. (9) of 2020 Regulating Family Property in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: صدور از سوی حاکم دبی در ۴ سپتامبر ۲۰۲۴ و لازم‌الاجرا شدن از روز صدور؛ جایگزینی مواد ۲، ۶، ۱۷ و ۲۳ (مادهٔ ۱)؛ مادهٔ ۲ جایگزین با تعریف دادگاه از راه تصمیم اداری شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۲۳ و تعریف خانواده تا درجهٔ چهارم؛ مادهٔ ۶ جایگزین با هفت شرط، از جمله ثبت در دفتر ادارهٔ اقتصاد و گردشگری بر پایهٔ قواعد مدیرکل آن و تأیید دفترخانه بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۴ سال ۲۰۱۳؛ مادهٔ ۱۷ جایگزین با ده اختیار مدیر، از جمله پیشنهاد پروژه‌های سرمایه‌گذاری، حساب‌های بانکی، گرفتن پروانه و موافقت، موافقت برای اجارهٔ املاک، نمایندگی در برابر مراجع قضایی و دولتی و مبنای گسترده‌شدهٔ اخراج شریک؛ مادهٔ ۲۳ جایگزین با ارجاع به مادهٔ ۳ تصمیم شمارهٔ ۱۴ سال ۲۰۲۳؛ ارجاع‌های مقدمه به فرمان‌های قانونی فدرال شمارهٔ ۳۷ سال ۲۰۲۲ و شمارهٔ ۳۱ سال ۲۰۲۳، قانون شمارهٔ ۴ سال ۲۰۱۳ دربارهٔ دفاتر اسناد رسمی، قانون شمارهٔ ۲۰ سال ۲۰۲۱ دربارهٔ ادارهٔ اقتصاد و گردشگری و فرمان شمارهٔ ۴۵ سال ۲۰۲۲.
• Law No. (9) of 2020 Regulating Family Property in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی، نسخهٔ پیشین مواد جایگزین‌شده: مادهٔ ۲ با تعریف دادگاه همچون نهادی که حاکم تشکیل می‌دهد؛ مادهٔ ۶ با شش شرط صحت؛ مادهٔ ۱۷ با هفت اختیار و عبارت «بدون خدشه به مفاد قرارداد»؛ مادهٔ ۲۳ با تشکیل از سوی حاکم از میان کارشناسان و تصریح صلاحیت انحصاری در امارت.