Das Gesetz Nr. 6 von 2019 gibt Eigentümern zwei unterschiedlich lange Gewährleistungen: zehn Jahre ab der Fertigstellungsbescheinigung für Mängel an den tragenden Teilen und ein Jahr ab Übergabe der Einheit für mangelhafte Installationen. Und es fügt eine Regel hinzu, die man vor der Unterschrift kennen sollte: Eine dem Artikel widersprechende Vereinbarung ist nichtig. Dazu: Pflichtversicherung des Gebäudes, das Verfahren für Umbauten und die Bankgarantie der Verwaltung.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text des Gesetzes Nr. 6 von 2019 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jeder Regel und noch einmal am Ende. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und im Konfliktfall der arabische Text vorgeht. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkreter Mangel wird nach den Unterlagen des jeweiligen Gebäudes beurteilt.
Die Gewährleistung des Bauträgers in Dubai wird meist mit einem Wort abgehandelt: «zehn Jahre». Tatsächlich sind es zwei Gewährleistungen, unterschiedlich lang, ab unterschiedlichen Daten laufend und unterschiedliche Dinge deckend. Und am Ende des Artikels steht eine Regel, die jeden Versuch einer abweichenden Vereinbarung ins Leere laufen lässt.
Das Dokument ist das Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai, erlassen am 4. September 2019. Über das Hausgeld und die Eigentumsgrenze nach demselben Gesetz haben wir gesondert geschrieben.
Zwei Gewährleistungen, nicht eine
Artikel 40 trennt sie:
| Was gedeckt ist | Dauer | Läuft ab |
|---|---|---|
| Mängel an den tragenden Teilen des Objekts | 10 Jahre | dem Datum der Fertigstellungsbescheinigung des Projekts |
| mangelhafte Installationen: mechanische und elektrische Arbeiten, Sanitär- und Abwasserinstallationen und Ähnliches | 1 Jahr | dem Datum der Übergabe der Einheit an den Eigentümer |
Absatz (b) schließt das Schlupfloch der hinausgezögerten Abnahme: Verweigert der Eigentümer aus welchem Grund auch immer die Inbesitznahme, läuft die Jahresfrist ab dem Tag, an dem der Bauträger die Fertigstellungsbescheinigung erhalten hat. Die Abnahme hinauszuzögern, um die Gewährleistung zu verlängern, bringt also nichts — die Uhr läuft bereits.
Absatz (a) hält fest, dass die Haftung «vorbehaltlich der Bestimmungen über Werkverträge» im Bundesgesetz Nr. 5 von 1985 gilt. Diesen Bundestext behandeln und paraphrasieren wir hier nicht — er ist im Gesetz genannt und gesondert zu lesen.
Die Regel, wegen der man Artikel 40 zu Ende liest
Absatz (c): Nichts in diesem Gesetz schließt Rechte oder Gewährleistungen aus oder schmälert sie, die Eigentümern gegenüber Bauträgern nach anderen Vorschriften zustehen. Die beiden Fristen sind also ein Mindestmaß, keine Obergrenze.
Und Absatz (d):
«An agreement which is made after this Law comes into force and which contradicts, in any way, the provisions of this Article will be deemed null and void.»
«Eine nach Inkrafttreten dieses Gesetzes geschlossene Vereinbarung, die den Bestimmungen dieses Artikels in irgendeiner Weise widerspricht, gilt als nichtig.» — Gesetz Nr. (6) von 2019, Artikel 40(d)
«In irgendeiner Weise» erfasst sowohl die direkte Verkürzung der Frist als auch Umgehungen wie einen Anspruchsverzicht des Käufers. Eine Unterschrift darunter rettet die Klausel nicht.
Die Gebäudeversicherung ist Pflicht, nicht Option
Artikel 41 legt der Verwaltung drei Pflichten zugleich auf: das Objekt mit einer Police zu versichern, die Instandhaltung und Wiederaufbau bei Feuer, Beschädigung oder Zerstörung aus welchem Grund auch immer deckt; die Haftung für Schäden und Körperverletzungen von Bewohnern oder Dritten zu versichern; wobei Begünstigter der Gebäudeversicherung die Verwaltung selbst sein muss.
Absatz (c) beantwortet die Folgefrage: Die von den Eigentümern zu zahlenden Prämien werden nach den mit den Versicherern geschlossenen Verträgen berechnet und sind im Hausgeld enthalten. Als zusätzliche Position obendrauf dürfen sie nicht erscheinen.
Umbauten: drei Genehmigungen, nicht eine
Artikel 39 ist streng: Unbeschadet des geltenden Baurechts darf ein Bewohner wesentliche Änderungen an Struktur oder äußerem Erscheinungsbild seiner Einheit oder an irgendeinem Teil des Objekts erst nach Zustimmung des Hauptbauträgers, des Land Department und der zuständigen Behörde vornehmen. Alle drei, nicht eine davon.
Wer dagegen verstößt, hat auf eigene Kosten und in der vom Hauptbauträger oder von der RERA vorgegebenen Weise jeden aus seinen Änderungen entstandenen Schaden zu beseitigen. Tut er es nicht, können RERA oder Hauptbauträger eine andere Stelle beauftragen und ihm die Kosten auferlegen.
Absatz (d) ergänzt eine Regel des Zusammenlebens: Bewohner und ihre Gäste dürfen die Gemeinschaftsteile nur bestimmungsgemäß und so nutzen, dass die Rechte anderer auf deren Nutzung nicht beeinträchtigt, diese nicht gestört und weder ihre Sicherheit noch die des Objekts gefährdet werden. Was Gemeinschaftsteil ist und was zu Ihrer Wohnung gehört, steht gesondert.
Womit die Verwaltungsgesellschaft haftet
Hier baut das Gesetz drei Stufen.
Die Bankgarantie (Artikel 36). Die Verwaltung muss eine Bankgarantie zugunsten des Land Department in der von diesem bestimmten Höhe stellen, für alle von ihr verwalteten Objekte. Sie dient als Sicherheit zur Behebung von Schäden an den Gemeinschaftsteilen, die durch Unterlassen oder Fahrlässigkeit der Verwaltung entstehen. Behebt die Verwaltung einen Schaden nicht in der von der RERA gesetzten Frist, kann die RERA eine andere Stelle beauftragen und die Kosten von der Bankgarantie abziehen.
Die Anordnung von Arbeiten (Artikel 35). Stellt die RERA fest, dass Gemeinschaftsteile nicht ordnungsgemäß instand gehalten oder nicht in gutem, sauberem und nutzbarem Zustand erhalten werden, stellt sie der Verwaltung eine schriftliche Aufforderung zu, die die erforderlichen Arbeiten sowie Beginn und Abschluss nennt. Bleibt die Verwaltung untätig, kann die RERA eine andere Stelle beauftragen und die Kosten dem Hausgeldkonto oder dem Nutzungsentgeltkonto belasten.
Der Austausch der Verwaltung (Artikel 38). Hält die RERA eine Verwaltungsgesellschaft für ungeeignet oder unfähig, kann sie eine Nachfolgerin bestellen — muss dabei aber vier Schritte einhalten: den Eigentümerausschuss über die Verstöße unterrichten und seine Meinung einholen; der Gesellschaft eine schriftliche Verwarnung mit ihren Fehlern zustellen, auf die diese binnen 14 Tagen antworten darf; eine akkreditierte Prüfgesellschaft mit der Prüfung des Hausgeldkontos und der Budgettreue beauftragen; und der Gesellschaft eine Frist zur Übergabe der Verwaltung setzen — 30 Tage ab der Entscheidung der RERA. Schäden aus Handlungen der ersetzten Gesellschaft trägt diese; sie werden von ihrer Bankgarantie abgezogen.
Zudem verlangt Artikel 34 von der Verwaltung, der RERA alle sechs Monate einen periodischen Bericht über Verwaltung und ausgeführte Instandhaltung vorzulegen und auf Anforderung Einnahmen- und Ausgabenaufstellungen zu den Entgelten zu liefern.
Wohin der Streit geht
Artikel 42 lässt keine Wahl des Forums:
«the RDSC will have the exclusive jurisdiction to hear and determine all disputes and disagreements related to the rights and obligations stipulated in this Law»
«Das Zentrum für Mietstreitigkeiten ist ausschließlich zuständig, alle Streitigkeiten und Meinungsverschiedenheiten über die in diesem Gesetz vorgesehenen Rechte und Pflichten zu verhandeln und zu entscheiden.» — Gesetz Nr. (6) von 2019, Artikel 42
Der Name klingt nach Miete, doch die Zuständigkeit reicht hier weiter: Auch Eigentümerstreitigkeiten nach diesem Gesetz gehen dorthin. Wie das Zentrum aufgebaut ist, steht in unserer Lesung des Dekrets Nr. 26 von 2013.
⚠️ Zu den Bußgeldern in Artikel 44 — und was wir darüber nicht wissen
Artikel 44 nennt eine Spanne: ein Bußgeld von nicht weniger als einer Million Dirham, bei Wiederholung desselben Verstoßes innerhalb eines Jahres verdoppelt, jedoch höchstens zwei Millionen Dirham. Das sind die Zahlen des Gesetzes selbst, und wir geben sie als dessen Text wieder.
Was wir nicht sagen können: welche konkrete Handlung welches Bußgeld auslöst. Absatz (b) desselben Artikels verweist die Liste der Verstöße und das jeweilige Bußgeld auf einen eigenen Beschluss des Vorsitzenden des Exekutivrats. Diesen Beschluss haben wir nicht gelesen; wir ordnen daher weder Verstöße Beträgen zu noch behaupten wir etwas über die Praxis.
Was wir hier NICHT behaupten
- Den Inhalt des Bundesgesetzes Nr. 5 von 1985 über Werkverträge. Es ist in Artikel 40 als Rahmen genannt; seine Vorschriften zitieren wir nicht.
- Welches Bußgeld zu welchem Verstoß gehört. Das ist ein eigener Beschluss des Exekutivrats, den wir nicht gelesen haben.
- Die Höhe der Bankgarantie der Verwaltung. Das Land Department bestimmt sie; im Gesetz steht keine Zahl.
- Die praktische Anwendung der Zehnjahresfrist. Was im Streitfall ein Mangel der «tragenden Teile» ist, entscheidet ein Gutachten, nicht der Text.
- Änderungen nach 2019. Wir haben den Text gelesen, wie ihn das Portal veröffentlicht.
Quellen
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 34 (Verträge der Verwaltung und halbjährlicher Bericht an die RERA), Artikel 35 (Aufforderung zu Arbeiten und Belastung des Entgeltkontos), Artikel 36 (Bankgarantie zugunsten des Land Department und Abzug davon), Artikel 38 (Austausch der Verwaltungsgesellschaft: Unterrichtung des Ausschusses, 14 Tage zur Antwort, Prüfung, 30 Tage zur Übergabe), Artikel 39 (drei Genehmigungen für wesentliche Änderungen, Haftung für Schäden, Nutzungsregeln der Gemeinschaftsteile), Artikel 40 (zehn Jahre auf tragende Teile, ein Jahr auf Installationen, Fristbeginn bei verweigerter Inbesitznahme, Fortbestand von Rechten aus anderen Vorschriften, Nichtigkeit einer widersprechenden Vereinbarung), Artikel 41 (Pflichtversicherung von Objekt und Haftung, Prämien im Hausgeld enthalten), Artikel 42 (ausschließliche Zuständigkeit des Zentrums für Mietstreitigkeiten), Artikel 44 (Bußgeld mindestens 1.000.000 AED, Verdopplung bei Wiederholung, Höchstbetrag 2.000.000 AED; Verstoßliste durch eigenen Beschluss). Erlassen am 4. September 2019.
