Цена 2-комн. (2BR) в Science Park 2026 — данные DLD

Медианная цена двухкомнатной квартиры в Dubai Science Park составляет 2 330 000 AED при PSF 1 528 AED/sqft — при такой цене типичный юнит занимает около 1 520–1 530 sqft, что соответствует полноценному семейному формату. За последние 12 месяцев здесь прошло 554 сделки по этому сегменту: рынок нишевый, но устойчивый. Покупатель 2BR в этом районе — как правило, пара или небольшая семья, работающая в свободной зоне или в соседних деловых кластерах, либо инвестор, ориентированный на долгосрочную аренду профессиональным экспатам. Близость к рабочим местам формирует здесь спрос на жильё большего метража, чем в чисто инвестиционных районах.

Ключевые показатели (июль 2026)

Источник: DLD area_roi_summary, июль 2026. Взвешенные медианы по числу сделок. Индивидуальный юнит может отличаться.

2-комн. (2BR) vs другие типы юнитов

Что формирует цену 2BR

PSF в 1 528 AED/sqft для 2BR заметно ниже студийного PSF в этом же районе (2 027 AED/sqft) и ниже общерайонной медианы в 1 729 AED/sqft. Это стандартный эффект «скидки за метр»: чем крупнее юнит, тем меньше платят за каждый квадратный фут в абсолюте. Абсолютная цена при этом на 70% выше, чем у однокомнатных квартир, что объясняет долю сегмента около 10% от всего рынка района. Структурно цену поддерживают несколько факторов. Dubai Science Park — это деловая зона для фармацевтики, косметики и технологических компаний: арендаторы здесь предсказуемо платёжеспособны и ценят возможность жить рядом с офисом. Выход через Sheikh Mohammed Bin Zayed Road расширяет спрос — жильцы работают также в Al Barsha, Motor City и JVC. Рост цен в районе за 12 месяцев составил +8,2%, что говорит об органическом, а не спекулятивном спросе. В контексте Дубая PSF 1 528 AED — это середина рынка: выше массовых спальных районов, но без ценового перегрева. Сегмент 2BR здесь ближе к жилому, чем к инвестиционно-спекулятивному рынку: покупают под долгосрочную аренду, а не под быструю перепродажу. По off-plan: новые проекты в зоне часто выходят по ценам выше вторичного рынка на стадии строительства, предлагая рассрочку; готовая вторичка даёт немедленный арендный денежный поток без строительного риска.

Риски

**Ликвидность сегмента ниже, чем у студий и однушек.** 554 сделки в год — это в среднем около 46 в месяц на весь рынок 2BR района. Для сравнения: студии закрывают более 200 сделок в месяц. Если понадобится выйти из позиции в неблагоприятный момент рынка, время экспозиции на 2BR будет заметно длиннее, а дисконт для скорой продажи — больше. **Зависимость арендного спроса от бизнес-активности зоны.** Dubai Science Park — это не универсальный жилой район, а кластер вокруг конкретной деловой среды. Снижение офисной заполняемости свободной зоны, релокация крупных арендаторов или отраслевой спад в фарма/косметика-секторе напрямую ударят по спросу на жильё. Двушки, целевой арендатор которых — профессиональная семья, чувствуют это острее, чем студии с более размытой аудиторией. **Более низкий потенциал роста PSF при общем удорожании района.** PSF 2BR (1 528 AED) существенно ниже студийного (2 027 AED). Если рынок вырастет на одинаковый процент, абсолютный прирост стоимости на квадратный фут у двушки будет меньше, чем у студии. Инвестору, рассчитывающему на капитальный прирост, стоит моделировать это расхождение заранее.

Частые вопросы

Сколько стоит двухкомнатная квартира в Dubai Science Park?

По данным DLD за последние 12 месяцев медианная цена 2BR составляет 2 330 000 AED при PSF 1 528 AED/sqft. Это соответствует площади около 1 520–1 530 sqft на медианном уровне. Реальный диапазон сделок шире: компактные или устаревшие юниты уходили ниже, новые off-plan с рассрочкой — выше.

Какую доходность от аренды даёт 2BR в этом районе?

Отдельная доходность по сегменту 2BR в данных DLD не выделяется. По всему Dubai Science Park gross yield составляет 6,3% при медиане аренды 66 000 AED/год. Для 2BR доходность, как правило, ниже среднерайонного значения: более крупный юнит даёт меньше «отдачи на метр». Точную цифру стоит считать под конкретный объект с учётом актуальных ставок аренды.

Насколько активно продаются двушки — легко ли выйти из инвестиции?

За 12 месяцев в районе прошло 554 сделки по 2BR — примерно 10% от общего рынка. Для сравнения, студии и однушки закрывают в 4–5 раз больше сделок. В нормальных рыночных условиях закладывайте 2–3 месяца на продажу; в замедлившемся рынке этот срок растянется.

Кто строит в Dubai Science Park и как проверить застройщика перед покупкой off-plan?

В районе работают как крупные, так и менее известные девелоперы. Для off-plan: проверьте регистрацию проекта в системе Oqood на портале DLD и историю завершённых объектов конкретного застройщика. На вторичке строительный риск отсутствует, но важно смотреть на состояние здания, репутацию управляющей компании и ставку service charge.

Каков уровень service charge для 2BR в Dubai Science Park?

Service charge покрывает обслуживание общих зон, охрану, лифты и работу управляющей компании. Ставка варьируется по зданиям. Для 2BR площадью около 1 500 sqft ежегодные расходы на service charge могут быть весомой статьёй бюджета. Точную ставку в AED/sqft/год смотрите в RERA-паспорте здания — это открытые данные, доступные до покупки.