Prix des appartements 2 chambres à Dubai Science Park en 2026

Le prix médian d'un appartement deux chambres à Dubai Science Park s'établit à 2 330 000 AED, soit 1 528 AED/sqft — à ce niveau de prix, une unité typique représente environ 1 520–1 530 sqft, ce qui correspond à un format familial à part entière. Au cours des 12 derniers mois, 554 transactions ont été enregistrées sur ce segment : un marché de niche, mais solide. L'acheteur d'un 2BR dans ce quartier est généralement un couple ou une jeune famille travaillant dans la zone franche ou dans les pôles d'affaires voisins, ou encore un investisseur ciblant la location longue durée auprès d'expatriés professionnels. La proximité des lieux de travail génère ici une demande pour des logements plus spacieux que dans les quartiers purement investisseurs.

Indicateurs clés (июль 2026)

Source : DLD area_roi_summary, июль 2026. Médianes pondérées par le nombre de transactions. Un bien individuel peut différer.

2 chambres (2BR) vs autres types de biens

Ce qui détermine les prix 2BR ici

Le prix au pied carré de 1 528 AED/sqft pour les 2BR est nettement inférieur au PSF des studios dans le même quartier (2 027 AED/sqft) et en dessous de la médiane globale du quartier à 1 729 AED/sqft. C'est l'effet classique de «décote au mètre» : plus l'unité est grande, moins on paie par pied carré en valeur absolue. Le prix absolu reste toutefois 70 % plus élevé que pour les appartements une chambre, ce qui explique la part de ce segment à environ 10 % du marché global du quartier. Structurellement, plusieurs facteurs soutiennent les prix. Dubai Science Park est une zone d'affaires dédiée à la pharmacie, la cosmétique et les entreprises technologiques : les locataires y sont prévisiblement solvables et attachent une grande importance à habiter près de leur lieu de travail. L'accès via Sheikh Mohammed Bin Zayed Road élargit la demande — les résidents travaillent également à Al Barsha, Motor City et JVC. La hausse des prix dans le quartier sur 12 mois est de +8,2 %, signe d'une demande organique plutôt que spéculative. Dans le contexte dubaiote, un PSF de 1 528 AED se situe au milieu de gamme : au-dessus des quartiers résidentiels de masse, mais sans surchauffe des prix. Le segment 2BR est ici davantage résidentiel que spéculatif : les acquisitions visent la location longue durée, non la revente rapide. Concernant le sur plan : les nouveaux projets dans la zone sont souvent lancés à des prix supérieurs au marché secondaire en phase de construction, avec des plans de paiement échelonnés ; le marché secondaire livré offre un flux locatif immédiat sans risque constructeur.

Risques à considérer

**La liquidité du segment est inférieure à celle des studios et des une pièce.** 554 transactions par an représentent en moyenne environ 46 par mois sur l'ensemble du marché 2BR du quartier. À titre de comparaison, les studios enregistrent plus de 200 transactions par mois. Si vous devez sortir de votre position dans un contexte de marché défavorable, le temps d'exposition d'un 2BR sera nettement plus long et la remise consentie pour une vente rapide, plus importante. **La demande locative dépend de l'activité économique de la zone.** Dubai Science Park n'est pas un quartier résidentiel polyvalent, mais un cluster centré sur un environnement d'affaires spécifique. Un recul du taux d'occupation des bureaux dans la zone franche, la relocalisation de grands locataires ou un ralentissement sectoriel dans la pharma/cosmétique affecteront directement la demande de logements. Les appartements deux chambres, dont le locataire cible est une famille de professionnels, ressentent ce choc plus vivement que les studios à l'audience plus diffuse. **Un potentiel de progression du PSF plus faible en cas d'appréciation générale du quartier.** Le PSF des 2BR (1 528 AED) est nettement inférieur à celui des studios (2 027 AED). Si le marché progresse d'un même pourcentage, le gain absolu par pied carré sera moindre pour un deux-pièces que pour un studio. L'investisseur qui table sur une plus-value doit anticiper cet écart dans ses projections.

Questions fréquentes

Quel est le prix d'un appartement deux chambres à Dubai Science Park ?

Selon les données DLD des 12 derniers mois, le prix médian d'un 2BR est de 2 330 000 AED, soit 1 528 AED/sqft. Cela correspond à une superficie d'environ 1 520–1 530 sqft au niveau médian. La fourchette réelle des transactions est plus large : les unités compactes ou vétustes se sont négociées en dessous, tandis que les nouveaux programmes sur plan avec paiement échelonné se sont positionnés au-dessus.

Quel rendement locatif peut-on attendre d'un 2BR dans ce quartier ?

Les données DLD ne distinguent pas le rendement propre au segment 2BR. Sur l'ensemble de Dubai Science Park, le rendement brut est de 6,3 % pour un loyer annuel médian de 66 000 AED. Pour un 2BR, le rendement est généralement inférieur à la moyenne du quartier : une unité plus grande génère moins de «rendement au mètre». Le chiffre précis doit être calculé pour chaque bien en fonction des loyers en vigueur.

Les deux-pièces se vendent-ils bien — est-il facile de se désengager ?

Sur 12 mois, 554 transactions ont été enregistrées sur le segment 2BR dans le quartier — soit environ 10 % du marché global. À titre de comparaison, les studios et les une pièce enregistrent 4 à 5 fois plus de transactions. Dans des conditions de marché normales, prévoyez 2 à 3 mois pour vendre ; en cas de ralentissement du marché, ce délai s'allongera.

Qui construit à Dubai Science Park et comment vérifier un promoteur avant d'acheter sur plan ?

Le quartier accueille aussi bien de grands promoteurs que des acteurs moins connus. Pour un achat sur plan : vérifiez l'enregistrement du projet dans le système Oqood sur le portail DLD ainsi que le bilan des livraisons passées du promoteur concerné. Sur le marché secondaire, le risque constructeur n'existe pas, mais il importe d'évaluer l'état de l'immeuble, la réputation du gestionnaire et le niveau des charges de copropriété.

Quel est le niveau des charges de copropriété pour un 2BR à Dubai Science Park ?

Les charges de copropriété couvrent l'entretien des parties communes, la sécurité, les ascenseurs et la gestion de la résidence. Le montant varie selon les immeubles. Pour un 2BR d'environ 1 500 sqft, les charges annuelles peuvent représenter un poste budgétaire non négligeable. Le taux exact en AED/sqft/an figure dans le passeport RERA de l'immeuble — une information publique disponible avant l'achat.