联邦税务局发布了专门针对自然人持有房产的指南。其关键不在规模：只要该活动不是、也不需要通过许可机关的执照来开展，收入即排除在公司税之外。此时房产数量、价值与收入金额都无关紧要。指南明确称 Ejari 为行政记录而非执照；反之，自己名下持有管理自有房产执照的独资企业则会使该排除失效。我们照文本阅读，并附上它自己的保留：本指南不具法律约束力。
已于 2026-09-15 依官方来源核验：本文来源为阿联酋联邦税务局《Real Estate Investment for Natural Persons, Corporate Tax Guide | CTGREI1》，2024年10月，发布于 tax.gov.ae；该文件自身的更新栏写着「October 2024 — First version」。对法律与决定的援引均照指南所给出的方式呈现。本文不构成税务意见：指南自述其不具法律约束力，且每个人的具体情形须分别判断。
公司税实施以来，阿联酋的公寓业主反复问同一个问题：租金收入要不要交税。联邦税务局给出了答案，写在一份完全针对自然人持有房产的指南里。界线并不在人们通常寻找的地方。
先看框架
指南以 Federal Decree-Law No. 47 of 2022（公司与企业税法）为基础：该法于2022年10月3日颁布，于2022年10月10日刊载于阿联酋官方公报第737期，其规定适用于2023年6月1日或之后开始的税期。
接着是关于自然人的两条规则，必须一并阅读。
第一条。 只有当自然人在阿联酋从事经营或经营活动所得的营业额总额在一个公历年度内超过 100 万迪拉姆 时，才需缴纳公司税并办理登记。指南另行指出，登记义务自2024公历年度起适用。
第二条，分量更重。 对自然人而言，以下三类收入根本不视为源自经营，在确定营业额时予以排除——不论金额多少：
- 工资；
- 个人投资收入；
- 房地产投资收入。
所以争点不在门槛，而在收入是否落入第三类。
什么是「房地产投资」
指南引用2023年第49号内阁决定的定义：房地产投资是指自然人从事的、与阿联酋境内土地或房地产的出售、出租、转租及租赁直接或间接相关的任何投资活动，且该活动不是、也不需要通过许可机关颁发的执照来开展。
其中每一部分都在裁断真实案例。
活动清单是穷尽的。 此处只计出售、出租（租赁）与转租。指南补充了要害一点：收入须来自对房产本身的利用，而非来自与房产相关的服务（例如物业管理服务）。
何为房地产。 可在其上创设权利或权益的任何土地；永久附着于土地或海床的任何建筑物、构筑物或工程设施；构成其永久组成部分的任何固定装置或设备。指南的示例清单包括住宅房产、带家具的度假屋、商业房产、展厅、仓库与储藏室、停车场与车库。
规模无关。 指南表述直接：不论所持土地或房产的大小、数量或价值，也不论所得收入多寡，只要符合房地产投资的定义，该收入即不缴纳公司税。
地域。 该排除适用于在阿联酋开展的投资活动，涉及的土地或房产可位于阿联酋境内及／或境外。
一切系于「执照」二字
指南将许可机关定义为阿联酋境内负责为经营活动发照的机关，并举例：各酋长国的经济发展部门、迪拜经济与旅游部、迪拜土地局、沙迦房地产登记局等。
执照则是此类机关签发的、允许开展经营活动的任何文件。指南在此点出了消除业主最常见担忧的一句话：
「…the issuance of a tenancy contract information registration certificate or termination of tenancy contract through the relevant systems of each Emirate (for example, Ejari for Dubai, Tawtheeq for Abu Dhabi, etc.) are administrative records rather than permission to conduct Business, and so would not constitute a Licence for this purpose.」
「……通过各酋长国相关系统（如迪拜的 Ejari、阿布扎比的 Tawtheeq 等）签发的租赁合同信息登记证明或合同终止证明，属行政记录而非开展经营的许可，故就本目的而言不构成执照。」 — FTA, Real Estate Investment for Natural Persons, CTGREI1，第4.2.2.3节
在 Ejari 登记合同本身并非执照，因而本身也不会把租金收入推出排除范围。
同一规则的另一面更严。 「需要通过执照开展」涵盖的是应当取得执照却未取得的情形。此时缺少执照并不使该活动置于公司税之外：它被视为经营，收入在达到门槛时应税——即便当事人并无执照。
中介不会把执照「借」给业主
活动可以直接开展，也可以通过中介间接开展：代理人或物业管理公司。指南以一例说明：公寓业主通过管理公司收取租金，租赁协议中自然人为出租人，公司负责寻找租客、登记合同、推广房源并收取租金以换取报酬。
指南的结论：使用代理人既不改变收入的性质，也不改变收入归属于谁。代理人自己持有执照，对业主而言并不相关——收入仍是房地产投资收入。
但自己名下的独资企业会改变一切
这是最容易在不知情中越过的界线。独资企业没有独立法人资格：就公司税而言，纳税人是自然人，而非该企业。
因此在指南的例子中，设立了持有管理自有房产执照的独资企业的人失去了排除：租金收入不再是房地产投资收入，一旦公历年度营业额超过100万迪拉姆即须纳税。
对比相邻的例子：某人通过持照独资企业经营面包店，另外出租两套无需执照的公寓。公寓收入与面包店执照无关——排除依然成立。
混合情形：度假屋与普通出租
指南最实用的例子是关于区分的。迪拜一位拥有16套公寓的业主：
- 14套作为度假屋出租，持有迪拜经济与旅游部的许可。这是持照开展的经营，收入落入公司税范围；
- 2套以登记的 Ejari 合同出租给普通租客。这不需要执照，收入仍在范围之外。
共同费用须按「公平且一致」的方法分摊；例中方法以房产价值为基础。指南列出可接受的基准：人数、面积、使用情况、投入时间，或任何其他可衡量且合理的基础。除非事实本身发生变化，该方法应在各税期间保持一致。
另有一项后果被单列且常被忘记：收入一旦被排除，与之相关的支出同样不可扣除，亏损也不享有任何税收减免。
共有
房产共有时，收入应在各所有人之间分配，每人依自身情形各自判断其份额。指南例中两兄弟继承25栋别墅：22栋作为度假屋出租（需要执照——对两人均应税），3栋无需执照作普通住宅出租，对两人而言均在范围之外。
界线一览
| 指南中的情形 | 收入落在何处 |
|---|---|
| 无执照出租公寓，合同在 Ejari 登记 | 公司税范围之外——房地产投资 |
| 同样出租，但通过第三方代理或管理公司 | 范围之外：代理人的执照不归属于业主 |
| 通过业主本人持有物业管理执照的独资企业出租 | 营业额于公历年度超过100万迪拉姆即在范围之内 |
| 持经济与旅游部许可的度假屋 | 范围之内 |
| 无执照出售自用住宅 | 范围之外——指南关于自用住宅的自有例子 |
| 应当取得执照却未取得 | 范围之内：没有执照并不能免责 |
凌驾于这一切之上的是一般反滥用规则：对于缺乏商业实质、不反映经济现实，且其主要目的之一在于取得税收利益（包括这项排除本身）的交易或安排，税务局可予以抵销或调整。
我们在此不作的断言
- 这份指南不是法律。 它自己说得很清楚：不具法律约束力，不求详尽，并非在每种情形下都给出确定答案，且以发布时的立法为基础，可不经通知而变更。我们复述指南，并不以之取代法律。
- 各法律文件本身的文本。 我们读的是联邦税务局的指南，而非 Federal Decree-Law No. 47 of 2022、2023年第49号内阁决定，或2023年第73号与第114号部长决定。条款援引均照指南所给。
- 小企业减免的条件。 指南提及该减免，并在一个例子中以300万迪拉姆的营业额说明在该情形下无法适用。我们不展开其条件：条件在2023年第73号部长决定中，而我们未曾阅读。
- 税率与应税所得的计算方式。 本文只讲排除的界线。
- 其他税种。 房地产交易的增值税是另一主题，已另文论述；DEWA 账单上的住房费亦然。二者不可与公司税混为一谈。
- 对某位具体业主的结论。 指南明确要求逐一考量每个人的具体情形，并称其自身示例仅为说明，不得作为法律或税务意见依赖。
- 截至今日的时效。 指南更新栏只有一行——「October 2024, First version」。我们未核对更晚的版本；现行版本应向来源查证。
来源
- Real Estate Investment for Natural Persons — Corporate Tax Guide | CTGREI1，2024年10月 — 阿联酋联邦税务局：公司税法于2022年10月3日颁布、2022年10月10日刊载于官方公报第737期，并适用于2023年6月1日或之后开始的税期（第2.1节）；每公历年度100万迪拉姆的营业额门槛，以及登记义务自2024公历年度起适用（第3节与第4.3.1节）；确定营业额时不论金额一概排除的三类收入（第3节）；援引2023年第49号内阁决定的房地产投资定义（第4.1节）；活动清单的穷尽性，以及利用房产所得与服务所得的区分（第4.2.1节）；「土地」与「房地产」的范围，包括带家具的度假屋、仓库、停车场与车库，并明确大小、数量与价值均不相干（第4.2.2节）；适用于阿联酋境内外的房产（第4.2.2.1节）；许可机关的定义及包括迪拜土地局在内的示例（第4.2.2.2节）；Ejari 与 Tawtheeq 属行政记录而非执照（第4.2.2.3节）；「应当取得却未取得」规则（第4.2.2.4节）；通过代理或管理公司间接开展，以及其执照不归属于业主的结论（第4.2.3节）；独资企业与自然人同一，以及持有管理自有房产执照时排除的丧失（第4.2.4节与第4.4节）；与被排除收入相关的支出不可扣除且无亏损减免（第4.3节）；关联方交易的公平交易原则（第4.3.2节）；度假屋混合情形下共同费用的分摊及可接受基准清单（第4.4.1节）；共有房产的收入分配与各共有人的独立判断（第4.5节）；一般反滥用规则（第5节）；文件不具法律约束力的地位（第2.6节），以及更新栏中唯一一条「October 2024 — First version」（第6节）。
