Федеральная налоговая служба выпустила отдельный гид о недвижимости у физических лиц. Ключ в нём один и он не про сумму: доход исключён из корпоративного налога, если деятельность НЕ ведётся и НЕ обязана вестись по лицензии лицензирующего органа. Тогда размер, количество объектов и сумма дохода значения не имеют. Ejari гид прямо называет административной записью, а не лицензией; а собственное единоличное предприятие с лицензией на управление своими же объектами исключение снимает. Разбираем по тексту гида, с его собственной оговоркой: он не является юридически обязывающим документом.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: источник материала — руководство Федеральной налоговой службы ОАЭ «Real Estate Investment for Natural Persons, Corporate Tax Guide | CTGREI1», октябрь 2024 года, опубликованное на tax.gov.ae; в разделе обновлений самого документа указано «October 2024 — First version». Ссылки на закон и решения даны так, как их приводит гид. Это не налоговая консультация: гид сам оговаривает, что не является юридически обязывающим документом и что обстоятельства каждого лица оцениваются отдельно.
С введением корпоративного налога у собственников квартир в ОАЭ появился один и тот же вопрос: платить ли с арендного дохода. Ответ у Федеральной налоговой службы есть, и он изложен в отдельном руководстве целиком про недвижимость у физических лиц. Граница проходит не там, где её обычно ищут.
Сначала рамка
Гид опирается на Federal Decree-Law No. 47 of 2022 о налогообложении корпораций и бизнеса: закон издан 3 октября 2022 года, опубликован в выпуске №737 официальной газеты ОАЭ 10 октября 2022 года, а его положения применяются к налоговым периодам, начинающимся 1 июня 2023 года или позже.
Дальше — два правила про физическое лицо, которые надо читать вместе.
Первое. Физические лица подлежат корпоративному налогу и обязаны зарегистрироваться, только если совокупный оборот от бизнеса или предпринимательской деятельности в ОАЭ превышает 1 000 000 дирхамов за григорианский календарный год. Гид отдельно отмечает, что обязанность регистрации применяется начиная с календарного 2024 года.
Второе, и оно важнее. Для физического лица доход трёх категорий вообще не считается возникающим от бизнеса и не учитывается при определении оборота — независимо от суммы:
- заработная плата;
- доход от личных инвестиций;
- доход от инвестиций в недвижимость.
То есть спор идёт не про порог, а про то, попадает ли доход в третью категорию.
Что такое «инвестиция в недвижимость» по определению
Гид приводит определение из решения Кабинета министров №49 от 2023 года: инвестиция в недвижимость — это любая инвестиционная деятельность физического лица, прямо или косвенно связанная с продажей, сдачей в аренду, субарендой и наймом земли или недвижимости в ОАЭ, которая не ведётся и не обязана вестись по лицензии лицензирующего органа.
Разберём по частям, потому что каждая часть решает вопрос на практике.
Перечень действий закрытый. Инвестиционной деятельностью здесь считаются только продажа, сдача в аренду (наём) и субаренда. Гид добавляет существенное: доход должен извлекаться из использования самого объекта, а не из услуг, оказываемых в связи с объектом (например, услуг по управлению недвижимостью).
Что считается недвижимостью. Любой участок земли, на который можно создать права или интересы; любое здание, сооружение или инженерное сооружение, постоянно присоединённое к земле либо к морскому дну; любые приспособления и оборудование, составляющие постоянную часть объекта. В перечень примеров гид включает жилую недвижимость, меблированные дома для отдыха, коммерческую недвижимость, шоурумы, склады и кладовые, парковки и гаражи.
Размер не имеет значения. Формулировка гида прямая: независимо от размера, количества и стоимости принадлежащих объектов и от величины полученного дохода, такой доход не подлежит корпоративному налогу, пока он отвечает определению инвестиции в недвижимость.
География. Исключение применяется к инвестиционной деятельности, ведущейся в ОАЭ, — в отношении земли или недвижимости, расположенной как в ОАЭ, так и за их пределами.
Ключ ко всему — слово «лицензия»
Гид определяет лицензирующий орган как орган в ОАЭ, отвечающий за лицензирование ведения бизнеса, и приводит примеры: департаменты экономического развития эмиратов, Департамент экономики и туризма Дубая, Земельный департамент Дубая, Департамент регистрации недвижимости Шарджи и другие.
А лицензия — это любой документ такого органа, разрешающий вести бизнес. И здесь гид делает оговорку, которая снимает самый частый страх собственника:
«…the issuance of a tenancy contract information registration certificate or termination of tenancy contract through the relevant systems of each Emirate (for example, Ejari for Dubai, Tawtheeq for Abu Dhabi, etc.) are administrative records rather than permission to conduct Business, and so would not constitute a Licence for this purpose.»
«…выдача свидетельства о регистрации сведений договора аренды или о его расторжении через соответствующие системы каждого эмирата (например, Ejari в Дубае, Tawtheeq в Абу-Даби и т. д.) является административной записью, а не разрешением вести бизнес, и потому не образует лицензию для этих целей.» — FTA, Real Estate Investment for Natural Persons, CTGREI1, раздел 4.2.2.3
Регистрация договора в Ejari сама по себе лицензией не является — и, следовательно, сама по себе не выводит арендный доход из исключения.
Обратная сторона той же нормы жёстче. Фраза «обязана вестись по лицензии» означает ситуацию, когда лицензия требовалась, но получена не была. Отсутствие лицензии в таком случае не выводит деятельность из-под налога: она считается бизнесом, и доход облагается при превышении порога — даже если лицензии у человека нет.
Агент лицензию собственнику не «приносит»
Деятельность может вестись прямо или косвенно — через посредника: агента или компанию по управлению недвижимостью. Гид разбирает это на отдельном примере: собственник квартир получает арендный доход через управляющую компанию, в договорах аренды он указан как арендодатель, компания ищет арендаторов, регистрирует договоры, рекламирует объекты и собирает плату за вознаграждение.
Вывод гида: использование агента не меняет ни природу дохода, ни того, кому он принадлежит. То, что у агента есть своя лицензия, для собственника значения не имеет — доход остаётся доходом от инвестиции в недвижимость.
А вот собственное единоличное предприятие — меняет всё
Здесь проходит граница, которую легче всего перейти по незнанию. Единоличное предприятие (sole establishment) не имеет отдельной правосубъектности: для целей корпоративного налога налогоплательщиком является само физическое лицо, а не предприятие.
Поэтому в примере гида человек, создавший единоличное предприятие с лицензией на управление собственными объектами, теряет исключение: арендный доход перестаёт быть доходом от инвестиции в недвижимость и подлежит корпоративному налогу при превышении порога в 1 000 000 дирхамов за год.
Сравните с соседним примером: человек ведёт пекарню через единоличное предприятие с лицензией и отдельно сдаёт две квартиры, на которые лицензия не нужна. Доход от квартир с пекарной лицензией не связан — исключение работает.
Смешанный случай: дома для отдыха и обычная аренда
Самый практичный пример гида — про раздельный учёт. Владелица 16 квартир в Дубае:
- 14 квартир сдаются как дома для отдыха, на них получены разрешения Департамента экономики и туризма Дубая. Это бизнес по лицензии, и доход попадает в сферу корпоративного налога;
- 2 квартиры сдаются обычным арендаторам с зарегистрированными договорами Ejari. Лицензии это не требует, и доход остаётся вне сферы налога.
Общие расходы гид требует распределять «справедливым и последовательным» методом; в примере метод привязан к стоимости объектов. Допустимые основания распределения гид перечисляет: численность персонала, площадь, использование, затраченное время или иная измеримая и разумная база. Метод должен применяться последовательно из периода в период, пока не изменились сами обстоятельства.
Отдельно названо следствие, о котором забывают: если доход исключён, то и расходы, относящиеся к нему, не вычитаются, а убыток не даёт права на налоговые льготы.
Совместная собственность
При совместном владении доход распределяется между собственниками, и каждый оценивает свою долю самостоятельно, по своим обстоятельствам. В примере гида двое братьев наследуют 25 вилл: 22 сдаются как дома для отдыха (нужна лицензия — доход у обоих облагается), 3 сдаются как обычное жильё без лицензии — эта часть остаётся вне сферы налога у каждого.
Сводка границы
| Ситуация из гида | Где оказывается доход |
|---|---|
| сдача квартиры без лицензии, договор зарегистрирован в Ejari | вне сферы корпоративного налога — инвестиция в недвижимость |
| та же сдача, но через стороннего агента или управляющую компанию | вне сферы налога: лицензия агента собственнику не вменяется |
| сдача через СВОЁ единоличное предприятие с лицензией на управление недвижимостью | в сфере налога при обороте свыше 1 000 000 дирхамов за год |
| дома для отдыха по разрешению Департамента экономики и туризма | в сфере налога |
| продажа личного жилья без лицензии | вне сферы налога — пример гида о продаже личной резиденции |
| лицензия требовалась, но не получена | в сфере налога: отсутствие лицензии не спасает |
И поверх всего — общее правило против злоупотреблений: налоговая вправе пересмотреть сделку или соглашение, лишённое коммерческого существа и не отражающее экономическую реальность, если одна из главных целей — получить налоговое преимущество, включая само это исключение.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Что этот гид — закон. Он сам говорит обратное: документ не является юридически обязывающим, не претендует на полноту, не даёт окончательного ответа в каждом случае и основан на законодательстве по состоянию на дату публикации; изменения возможны без уведомления. Мы пересказываем гид, а не заменяем им закон.
- Тексты самих актов. Мы читали руководство FTA, а не Federal Decree-Law No. 47 of 2022, решение Кабинета министров №49 от 2023 года, министерские решения №73 и №114 от 2023 года. Ссылки на их статьи приведены так, как их даёт гид.
- Условия льготы для малого бизнеса (Small Business Relief). Гид упоминает её и в одном из примеров называет оборот 3 000 000 дирхамов как причину недоступности льготы в тех обстоятельствах. Условий самой льготы мы не разбираем: они в министерском решении №73 от 2023 года, которого мы не читали.
- Ставку корпоративного налога и порядок расчёта налогооблагаемого дохода. Эта статья только о границе исключения, а не о том, как считается налог.
- Другие налоги. НДС по сделкам с недвижимостью — отдельная тема и разобрана отдельно; жилищный сбор в счёте DEWA — тоже. Смешивать их с корпоративным налогом нельзя.
- Индивидуальный вывод по конкретному собственнику. Гид прямо требует оценивать обстоятельства каждого лица отдельно, а примеры в нём сам называет иллюстрациями, на которые нельзя полагаться как на юридическую или налоговую консультацию.
- Актуальность на сегодня. В разделе обновлений гида стоит единственная строка — «October 2024, First version». Более поздних редакций мы не сверяли; действующую версию следует смотреть у источника.
Источники
- Real Estate Investment for Natural Persons — Corporate Tax Guide | CTGREI1, октябрь 2024 — Федеральная налоговая служба ОАЭ: издание закона о корпоративном налоге 3 октября 2022 года, публикация в выпуске №737 официальной газеты 10 октября 2022 года и применение к налоговым периодам с 1 июня 2023 года (раздел 2.1); порог оборота 1 000 000 дирхамов за григорианский календарный год и применимость обязанности регистрации с календарного 2024 года (разделы 3 и 4.3.1); три категории дохода, не учитываемые при определении оборота независимо от суммы (раздел 3); определение инвестиции в недвижимость со ссылкой на решение Кабинета министров №49 от 2023 года (раздел 4.1); закрытый перечень действий и отделение дохода от использования объекта от дохода за услуги (раздел 4.2.1); состав понятий «земля» и «недвижимость», включая меблированные дома для отдыха, склады, парковки и гаражи, и прямое указание на безразличие размера, количества и стоимости (раздел 4.2.2); применение к объектам в ОАЭ и за их пределами (раздел 4.2.2.1); определение лицензирующего органа с примерами, включая Земельный департамент Дубая (раздел 4.2.2.2); квалификация Ejari и Tawtheeq как административных записей, а не лицензий (раздел 4.2.2.3); правило «лицензия требовалась, но не получена» (раздел 4.2.2.4); косвенное ведение деятельности через агента или управляющую компанию и вывод о том, что лицензия агента собственнику не вменяется (раздел 4.2.3); единоличное предприятие как то же лицо и утрата исключения при лицензии на управление своими объектами (разделы 4.2.4 и 4.4); невычитаемость расходов, относящихся к исключённому доходу, и отсутствие права на льготы по убытку (раздел 4.3); требование рыночных условий по сделкам со связанными сторонами (раздел 4.3.2); смешанный случай домов для отдыха и обычной аренды с распределением общих расходов и перечнем допустимых баз распределения (раздел 4.4.1); распределение дохода при совместной собственности и самостоятельная оценка каждым сособственником (раздел 4.5); общее правило против злоупотреблений (раздел 5); статус документа как не являющегося юридически обязывающим (раздел 2.6) и раздел обновлений с единственной записью «October 2024 — First version» (раздел 6).
