L'autorité fiscale fédérale a publié un guide consacré aux biens immobiliers détenus par des personnes physiques. Sa clé ne tient pas à la taille : les revenus sont exclus de l'impôt sur les sociétés lorsque l'activité N'EST PAS exercée et N'A PAS à être exercée sous licence d'une autorité de licence. Dans ce cas, le nombre de biens, leur valeur et le montant des revenus n'ont aucune incidence. Le guide qualifie expressément Ejari d'enregistrement administratif et non de licence ; en revanche, une entreprise individuelle titulaire d'une licence pour gérer ses propres biens fait tomber l'exclusion. Nous le lisons tel qu'il est écrit, avec sa propre réserve : ce guide n'est pas juridiquement contraignant.
Vérifié auprès des sources officielles le 2026-09-15 : la source de cet article est le guide de l'autorité fiscale fédérale des Émirats « Real Estate Investment for Natural Persons, Corporate Tax Guide | CTGREI1 », octobre 2024, publié sur tax.gov.ae ; la rubrique des mises à jour du document indique « October 2024 — First version ». Les renvois à la loi et aux décisions sont repris tels que le guide les donne. Ceci n'est pas un conseil fiscal : le guide précise lui-même qu'il n'est pas juridiquement contraignant et que la situation de chacun doit être appréciée séparément.
Depuis l'instauration de l'impôt sur les sociétés, les propriétaires d'appartements aux Émirats posent la même question : les revenus locatifs sont-ils imposés ? L'autorité fiscale y répond dans un guide entièrement consacré aux biens immobiliers détenus par des personnes physiques. La frontière ne passe pas là où on la cherche d'ordinaire.
Le cadre d'abord
Le guide s'appuie sur le Federal Decree-Law No. 47 of 2022 relatif à l'imposition des sociétés et des entreprises : publié le 3 octobre 2022, paru au numéro 737 du Journal officiel des Émirats le 10 octobre 2022, ses dispositions s'appliquant aux périodes fiscales ouvertes à compter du 1er juin 2023.
Ensuite, deux règles sur la personne physique, à lire ensemble.
Première. Les personnes physiques ne sont soumises à l'impôt sur les sociétés, et tenues de s'immatriculer, que si le chiffre d'affaires total tiré d'une activité d'entreprise exercée aux Émirats dépasse 1 000 000 de dirhams au cours d'une année civile grégorienne. Le guide relève à part que l'obligation d'immatriculation s'applique à compter de l'année civile 2024.
Seconde, et elle pèse davantage. Pour une personne physique, les revenus de trois catégories ne sont pas considérés comme provenant d'une entreprise et sont écartés du calcul du chiffre d'affaires — quel qu'en soit le montant :
- le salaire ;
- les revenus d'investissements personnels ;
- les revenus d'investissement immobilier.
Le débat ne porte donc pas sur le seuil, mais sur l'appartenance des revenus à la troisième catégorie.
Ce qu'est un « investissement immobilier »
Le guide cite la définition de la décision du Conseil des ministres n° 49 de 2023 : l'investissement immobilier est toute activité d'investissement d'une personne physique liée, directement ou indirectement, à la vente, la location, la sous-location et la mise en location de terrains ou de biens immobiliers aux Émirats, qui n'est pas exercée et n'a pas à être exercée sous licence d'une autorité de licence.
Chaque élément tranche des cas réels.
La liste des activités est limitative. Seules comptent ici la vente, la location et la sous-location. Le guide ajoute l'essentiel : les revenus doivent provenir de l'utilisation du bien lui-même, et non de services rendus en rapport avec lui (la gestion immobilière, par exemple).
Ce qui compte comme immobilier. Toute étendue de terrain sur laquelle des droits ou intérêts peuvent être constitués ; tout bâtiment, ouvrage ou ouvrage d'art rattaché à demeure au sol ou au fond marin ; tout équipement en formant une partie permanente. La liste d'exemples du guide comprend le résidentiel, les maisons de vacances meublées, le commercial, les showrooms, entrepôts et réserves, parkings et garages.
La taille est indifférente. Le guide est direct : quels que soient la taille, le nombre ou la valeur des biens détenus et le montant des revenus, ceux-ci ne sont pas soumis à l'impôt sur les sociétés tant qu'ils répondent à la définition de l'investissement immobilier.
Géographie. L'exclusion vise l'activité d'investissement exercée aux Émirats, portant sur des terrains ou biens situés aux Émirats et/ou hors des Émirats.
Tout tient au mot « licence »
Le guide définit l'autorité de licence comme une autorité des Émirats compétente pour autoriser l'exercice d'une activité d'entreprise, et cite en exemple les départements du développement économique des émirats, le Dubai Department of Economy and Tourism, le Dubai Land Department, le Sharjah Real Estate Registration Department et d'autres.
Une licence est tout document délivré par une telle autorité permettant d'exercer une activité. Et c'est ici que le guide lève la crainte la plus répandue chez le propriétaire :
« …the issuance of a tenancy contract information registration certificate or termination of tenancy contract through the relevant systems of each Emirate (for example, Ejari for Dubai, Tawtheeq for Abu Dhabi, etc.) are administrative records rather than permission to conduct Business, and so would not constitute a Licence for this purpose. »
« …la délivrance d'un certificat d'enregistrement des informations d'un contrat de bail ou de sa résiliation via les systèmes propres à chaque émirat (par exemple Ejari à Dubaï, Tawtheeq à Abou Dabi, etc.) constitue un enregistrement administratif et non une permission d'exercer une activité, et ne forme donc pas une licence à cette fin. » — FTA, Real Estate Investment for Natural Persons, CTGREI1, section 4.2.2.3
Enregistrer un contrat dans Ejari n'est pas, en soi, une licence — et ne fait donc pas sortir, en soi, les revenus locatifs de l'exclusion.
Le revers de la même règle est plus dur. L'expression « a à être exercée » vise le cas où une licence était requise sans avoir été obtenue. Son absence ne place pas l'activité hors de l'impôt : elle est traitée comme une entreprise, et les revenus sont imposables sous réserve du seuil — même sans licence.
L'agent ne prête pas sa licence au propriétaire
L'activité peut être exercée directement ou indirectement, par un intermédiaire : un agent ou une société de gestion. Le guide le déroule sur un exemple : un propriétaire d'appartements perçoit des loyers via une société de gestion, les baux le désignent comme bailleur, et la société cherche les locataires, enregistre les contrats, fait la publicité des biens et encaisse les loyers contre honoraires.
Conclusion du guide : le recours à un mandataire ne change ni la nature des revenus ni leur titulaire. Que le mandataire dispose de sa propre licence est sans incidence pour le propriétaire — les revenus restent des revenus d'investissement immobilier.
Sa propre entreprise individuelle, en revanche, change tout
C'est la frontière la plus facile à franchir sans le savoir. L'entreprise individuelle n'a pas de personnalité juridique distincte : aux fins de l'impôt, le contribuable est la personne physique, non l'entreprise.
Dans l'exemple du guide, une personne ayant créé une entreprise individuelle titulaire d'une licence de gestion de ses propres biens perd l'exclusion : les loyers cessent d'être des revenus d'investissement immobilier et deviennent imposables dès le franchissement du seuil de 1 000 000 de dirhams sur l'année civile.
À comparer avec l'exemple voisin : une personne exploite une boulangerie via une entreprise individuelle licenciée et loue par ailleurs deux appartements ne nécessitant aucune licence. Les loyers ne se rattachent pas à la licence de boulangerie — l'exclusion joue.
Le cas mixte : maisons de vacances et location ordinaire
L'exemple le plus utile du guide porte sur la séparation. Une propriétaire de 16 appartements à Dubaï :
- 14 appartements sont loués en maisons de vacances, sous permis du Dubai Department of Economy and Tourism. C'est une activité exercée sous licence, et les revenus entrent dans le champ de l'impôt ;
- 2 appartements sont loués à des locataires ordinaires avec contrats Ejari enregistrés. Aucune licence n'est requise, et les revenus restent hors champ.
Les frais communs doivent être répartis selon une méthode « équitable et cohérente » ; dans l'exemple, elle repose sur la valeur des biens. Le guide énumère les bases admissibles : effectifs, surface, usage, temps passé ou toute autre base mesurable et raisonnable. La méthode doit être appliquée de façon constante d'une période à l'autre, sauf changement des faits eux-mêmes.
Une conséquence est nommée à part et souvent oubliée : si les revenus sont exclus, les dépenses qui s'y rapportent ne sont pas déductibles non plus, et une perte n'ouvre droit à aucun allègement.
Indivision
En cas de copropriété, les revenus sont répartis entre les propriétaires et chacun apprécie sa part individuellement, selon sa propre situation. Dans l'exemple du guide, deux frères héritent de 25 villas : 22 sont louées en maisons de vacances (licence requise — imposables pour les deux), 3 sont louées en résidentiel ordinaire sans licence, ce qui reste hors champ pour chacun.
La frontière, en résumé
| Situation tirée du guide | Où tombent les revenus |
|---|---|
| location d'un appartement sans licence, contrat enregistré dans Ejari | hors impôt sur les sociétés — investissement immobilier |
| même location, mais via un agent ou une société de gestion tiers | hors champ : la licence du mandataire n'est pas imputée au propriétaire |
| location via SA PROPRE entreprise individuelle licenciée en gestion immobilière | dans le champ dès que le chiffre d'affaires dépasse 1 000 000 de dirhams sur l'année civile |
| maisons de vacances sous permis du Department of Economy and Tourism | dans le champ |
| vente de sa résidence personnelle sans licence | hors champ — exemple du guide sur la résidence personnelle |
| licence requise mais non obtenue | dans le champ : l'absence de licence ne sauve pas |
Et par-dessus tout cela, la règle générale anti-abus : l'autorité peut neutraliser ou ajuster une opération dépourvue de substance commerciale et ne reflétant pas la réalité économique lorsque l'un de ses buts principaux est un avantage fiscal — y compris cette exclusion même.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Que ce guide soit la loi. Il dit l'inverse : il n'est pas juridiquement contraignant, ne se veut pas exhaustif, ne donne pas de réponse définitive dans chaque cas et repose sur la législation en vigueur à sa date de publication ; il peut changer sans préavis. Nous restituons le guide, nous ne le substituons pas à la loi.
- Le texte des actes eux-mêmes. Nous avons lu le guide de la FTA, non le Federal Decree-Law No. 47 of 2022, la décision du Conseil des ministres n° 49 de 2023 ni les décisions ministérielles n° 73 et n° 114 de 2023. Les renvois aux articles sont donnés tels que le guide les donne.
- Les conditions de l'allègement pour petites entreprises. Le guide le mentionne et, dans un exemple, cite un chiffre d'affaires de 3 000 000 de dirhams comme raison de son indisponibilité dans ces circonstances. Nous n'exposons pas ses conditions : elles figurent dans la décision ministérielle n° 73 de 2023, que nous n'avons pas lue.
- Le taux de l'impôt et le calcul du revenu imposable. Cet article ne traite que de la frontière de l'exclusion.
- Les autres impôts. La TVA sur les opérations immobilières est un sujet distinct, traité à part ; la taxe d'habitation sur la facture DEWA également. Il ne faut pas les mêler à l'impôt sur les sociétés.
- Une conclusion pour un propriétaire donné. Le guide exige expressément d'apprécier la situation de chacun et qualifie ses propres exemples d'illustrations sur lesquelles on ne peut fonder un conseil juridique ou fiscal.
- L'actualité à ce jour. La rubrique des mises à jour ne comporte qu'une ligne — « October 2024, First version ». Nous n'avons pas vérifié d'éditions ultérieures ; la version en vigueur est à consulter à la source.
Sources
- Real Estate Investment for Natural Persons — Corporate Tax Guide | CTGREI1, octobre 2024 — autorité fiscale fédérale des Émirats : promulgation de la loi sur l'impôt des sociétés le 3 octobre 2022, publication au numéro 737 du Journal officiel le 10 octobre 2022 et application aux périodes fiscales ouvertes à compter du 1er juin 2023 (section 2.1) ; seuil de chiffre d'affaires de 1 000 000 de dirhams par année civile grégorienne et obligation d'immatriculation à compter de l'année civile 2024 (sections 3 et 4.3.1) ; les trois catégories de revenus écartées du chiffre d'affaires quel qu'en soit le montant (section 3) ; définition de l'investissement immobilier par renvoi à la décision n° 49 de 2023 (section 4.1) ; liste limitative des activités et distinction entre revenus tirés de l'utilisation du bien et revenus de services (section 4.2.1) ; portée des notions de terrain et de bien immobilier, y compris maisons de vacances meublées, entrepôts, parkings et garages, et indifférence expresse de la taille, du nombre et de la valeur (section 4.2.2) ; application aux biens situés aux Émirats et hors des Émirats (section 4.2.2.1) ; définition de l'autorité de licence avec exemples dont le Dubai Land Department (section 4.2.2.2) ; Ejari et Tawtheeq comme enregistrements administratifs et non licences (section 4.2.2.3) ; règle « requise mais non obtenue » (section 4.2.2.4) ; exercice indirect par agent ou société de gestion et conclusion que leur licence n'est pas imputée au propriétaire (section 4.2.3) ; l'entreprise individuelle comme même personne et la perte de l'exclusion en cas de licence de gestion de ses propres biens (sections 4.2.4 et 4.4) ; non-déductibilité des dépenses se rapportant aux revenus exclus et absence d'allègement au titre des pertes (section 4.3) ; principe de pleine concurrence pour les opérations entre parties liées (section 4.3.2) ; cas mixte des maisons de vacances avec répartition des frais communs et liste des bases admissibles (section 4.4.1) ; répartition des revenus en indivision et appréciation individuelle par chaque copropriétaire (section 4.5) ; règle générale anti-abus (section 5) ; statut du document comme non juridiquement contraignant (section 2.6) et rubrique des mises à jour avec l'unique entrée « October 2024 — First version » (section 6).
