Die Bundessteuerbehörde hat einen Leitfaden allein zu Immobilien natürlicher Personen veröffentlicht. Sein Schlüssel betrifft nicht die Größe: Die Einkünfte sind von der Körperschaftsteuer ausgenommen, wenn die Tätigkeit NICHT über eine Lizenz einer Lizenzbehörde ausgeübt wird und auch nicht ausgeübt werden muss. Dann spielen Zahl der Objekte, deren Wert und die Höhe der Einkünfte keine Rolle. Ejari nennt der Leitfaden ausdrücklich eine Verwaltungsaufzeichnung und keine Lizenz; ein eigenes Einzelunternehmen mit Lizenz zur Verwaltung der eigenen Objekte hebt die Ausnahme dagegen auf. Wir lesen ihn wörtlich — samt seiner eigenen Einschränkung: Der Leitfaden ist rechtlich nicht bindend.
Am 2026-09-15 anhand amtlicher Quellen geprüft: Quelle dieses Beitrags ist der Leitfaden der Bundessteuerbehörde der VAE „Real Estate Investment for Natural Persons, Corporate Tax Guide | CTGREI1", Oktober 2024, veröffentlicht auf tax.gov.ae; der Abschnitt Aktualisierungen des Dokuments selbst lautet „October 2024 — First version". Verweise auf Gesetz und Beschlüsse sind so wiedergegeben, wie der Leitfaden sie gibt. Dies ist keine Steuerberatung: Der Leitfaden hält selbst fest, dass er rechtlich nicht bindend ist und die Umstände jeder Person einzeln zu würdigen sind.
Seit Einführung der Körperschaftsteuer stellen Wohnungseigentümer in den VAE dieselbe Frage: Werden Mieteinnahmen besteuert? Die Bundessteuerbehörde hat darauf eine Antwort, dargelegt in einem Leitfaden, der ausschließlich Immobilien natürlicher Personen gewidmet ist. Die Grenze verläuft nicht dort, wo man sie üblicherweise sucht.
Zuerst der Rahmen
Der Leitfaden stützt sich auf das Federal Decree-Law No. 47 of 2022 über die Besteuerung von Körperschaften und Unternehmen: erlassen am 3. Oktober 2022, veröffentlicht in Ausgabe Nr. 737 des Amtsblatts der VAE am 10. Oktober 2022; seine Bestimmungen gelten für Steuerperioden, die am oder nach dem 1. Juni 2023 beginnen.
Dann zwei Regeln zur natürlichen Person, die zusammen zu lesen sind.
Erstens. Natürliche Personen unterliegen der Körperschaftsteuer und müssen sich registrieren nur dann, wenn der Gesamtumsatz aus in den VAE ausgeübter unternehmerischer Tätigkeit 1.000.000 Dirham in einem gregorianischen Kalenderjahr übersteigt. Der Leitfaden merkt gesondert an, dass die Registrierungspflicht ab dem Kalenderjahr 2024 gilt.
Zweitens, und das wiegt schwerer. Für eine natürliche Person gelten Einkünfte dreier Kategorien überhaupt nicht als aus einem Unternehmen stammend und bleiben bei der Ermittlung des Umsatzes unberücksichtigt — unabhängig von der Höhe:
- Arbeitslohn;
- Einkünfte aus privaten Kapitalanlagen;
- Einkünfte aus Immobilieninvestitionen.
Der Streit geht also nicht um die Schwelle, sondern darum, ob die Einkünfte in die dritte Kategorie fallen.
Was „Immobilieninvestition" bedeutet
Der Leitfaden zitiert die Definition aus dem Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023: Immobilieninvestition ist jede Investitionstätigkeit einer natürlichen Person, die unmittelbar oder mittelbar mit dem Verkauf, der Vermietung, der Untervermietung und der Vermietung von Grund oder Immobilien in den VAE zusammenhängt und nicht über eine Lizenz einer Lizenzbehörde ausgeübt wird und auch nicht ausgeübt werden muss.
Jeder Teil davon entscheidet echte Fälle.
Die Liste der Tätigkeiten ist abschließend. Nur Verkauf, Vermietung und Untervermietung zählen hier. Der Leitfaden ergänzt Wesentliches: Die Einkünfte müssen aus der Nutzung des Objekts selbst stammen, nicht aus Dienstleistungen im Zusammenhang damit (etwa Hausverwaltungsleistungen).
Was als Immobilie gilt. Jede Landfläche, an der Rechte oder Interessen begründet werden können; jedes Gebäude, Bauwerk oder Ingenieurbauwerk, das dauerhaft mit dem Grund oder dem Meeresboden verbunden ist; jede Einrichtung oder Ausstattung, die einen dauerhaften Bestandteil bildet. Die Beispielliste des Leitfadens umfasst Wohnimmobilien, möblierte Ferienwohnungen, Gewerbeimmobilien, Showrooms, Lager und Abstellräume, Parkplätze und Garagen.
Die Größe spielt keine Rolle. Der Leitfaden formuliert es direkt: unabhängig von Größe, Anzahl oder Wert der Objekte und von der Höhe der Einkünfte unterliegen diese nicht der Körperschaftsteuer, solange sie der Definition der Immobilieninvestition entsprechen.
Geografie. Die Ausnahme gilt für in den VAE ausgeübte Investitionstätigkeit — bezogen auf Grund oder Immobilien innerhalb und/oder außerhalb der VAE.
Alles hängt am Wort „Lizenz"
Der Leitfaden definiert die Lizenzbehörde als eine Behörde in den VAE, die für die Lizenzierung unternehmerischer Tätigkeit zuständig ist, und nennt Beispiele: die Wirtschaftsentwicklungsbehörden der Emirate, das Dubai Department of Economy and Tourism, das Dubai Land Department, das Sharjah Real Estate Registration Department und weitere.
Eine Lizenz ist jedes Dokument einer solchen Behörde, das die Ausübung eines Unternehmens gestattet. Und hier trifft der Leitfaden die Feststellung, die die häufigste Sorge des Eigentümers ausräumt:
„…the issuance of a tenancy contract information registration certificate or termination of tenancy contract through the relevant systems of each Emirate (for example, Ejari for Dubai, Tawtheeq for Abu Dhabi, etc.) are administrative records rather than permission to conduct Business, and so would not constitute a Licence for this purpose."
„…die Ausstellung einer Registrierungsbescheinigung über die Angaben eines Mietvertrags oder über dessen Beendigung über die jeweiligen Systeme der Emirate (etwa Ejari in Dubai, Tawtheeq in Abu Dhabi usw.) ist eine Verwaltungsaufzeichnung und keine Erlaubnis zur Ausübung eines Unternehmens und bildet daher für diese Zwecke keine Lizenz." — FTA, Real Estate Investment for Natural Persons, CTGREI1, Abschnitt 4.2.2.3
Die Registrierung eines Vertrags in Ejari ist für sich genommen keine Lizenz — und nimmt Mieteinnahmen daher für sich genommen nicht aus der Ausnahme heraus.
Die Kehrseite derselben Regel ist härter. Die Wendung „ausgeübt werden muss" erfasst den Fall, dass eine Lizenz erforderlich war, aber nicht erlangt wurde. Das Fehlen der Lizenz stellt die Tätigkeit nicht außerhalb der Körperschaftsteuer: Sie gilt als Unternehmen, und die Einkünfte sind — vorbehaltlich der Schwelle — steuerpflichtig, auch wenn die Person keine Lizenz hat.
Ein Makler verleiht dem Eigentümer seine Lizenz nicht
Die Tätigkeit kann unmittelbar oder mittelbar über einen Zwischenhändler ausgeübt werden — einen Makler oder eine Hausverwaltung. Der Leitfaden arbeitet das an einem Beispiel durch: Ein Wohnungseigentümer erhält Mieteinnahmen über eine Verwaltungsgesellschaft, in den Mietverträgen erscheint die natürliche Person als Vermieter, und die Gesellschaft sucht Mieter, registriert Verträge, bewirbt Objekte und zieht gegen Gebühr die Miete ein.
Das Ergebnis des Leitfadens: Der Einsatz eines Vertreters ändert weder die Natur der Einkünfte noch, wem sie zustehen. Dass der Vertreter eine eigene Lizenz hat, ist für den Eigentümer unerheblich — die Einkünfte bleiben Einkünfte aus Immobilieninvestition.
Das eigene Einzelunternehmen ändert dagegen alles
Hier liegt die Grenze, die sich am leichtesten unbemerkt überschreiten lässt. Ein Einzelunternehmen hat keine eigene Rechtspersönlichkeit: Steuerpflichtige Person ist für Zwecke der Körperschaftsteuer die natürliche Person, nicht das Unternehmen.
Im Beispiel des Leitfadens verliert daher eine Person, die ein Einzelunternehmen mit einer Lizenz zur Verwaltung der eigenen Objekte gegründet hat, die Ausnahme: Die Mieteinnahmen sind keine Einkünfte aus Immobilieninvestition mehr und werden steuerpflichtig, sobald die Schwelle von 1.000.000 Dirham im Kalenderjahr überschritten ist.
Zum Vergleich das Nachbarbeispiel: Eine Person betreibt eine Bäckerei über ein lizenziertes Einzelunternehmen und vermietet daneben zwei Wohnungen, für die keine Lizenz nötig ist. Die Wohnungseinkünfte hängen mit der Bäckereilizenz nicht zusammen — die Ausnahme greift.
Der gemischte Fall: Ferienwohnungen und gewöhnliche Vermietung
Das praktischste Beispiel des Leitfadens betrifft die Trennung. Eine Eigentümerin von 16 Wohnungen in Dubai:
- 14 Wohnungen werden als Ferienwohnungen mit Genehmigungen des Dubai Department of Economy and Tourism vermietet. Das ist ein Unternehmen mit Lizenz, und die Einkünfte fallen in den Anwendungsbereich der Körperschaftsteuer;
- 2 Wohnungen werden an gewöhnliche Mieter mit registrierten Ejari-Verträgen vermietet. Dafür ist keine Lizenz erforderlich, und die Einkünfte bleiben außerhalb des Anwendungsbereichs.
Gemeinkosten sind nach einer „fairen und einheitlichen" Methode aufzuteilen; im Beispiel richtet sie sich nach dem Wert der Objekte. Als zulässige Maßstäbe nennt der Leitfaden: Personalzahl, Fläche, Nutzung, aufgewendete Zeit oder jede andere messbare und vernünftige Grundlage. Die Methode ist von Periode zu Periode einheitlich anzuwenden, solange sich die Umstände nicht selbst ändern.
Eine Folge wird gesondert genannt und oft vergessen: Sind Einkünfte ausgenommen, so sind die darauf entfallenden Aufwendungen ebenfalls nicht abziehbar, und ein Verlust begründet keinen Anspruch auf steuerliche Entlastung.
Miteigentum
Bei Miteigentum werden die Einkünfte den Eigentümern zugeordnet, und jeder beurteilt seinen Anteil selbst, nach den eigenen Umständen. Im Beispiel des Leitfadens erben zwei Brüder 25 Villen: 22 werden als Ferienwohnungen vermietet (Lizenz erforderlich — bei beiden steuerpflichtig), 3 werden ohne Lizenz als gewöhnliche Wohnimmobilien vermietet, was bei beiden außerhalb des Anwendungsbereichs bleibt.
Die Grenze in der Übersicht
| Sachverhalt aus dem Leitfaden | Wohin die Einkünfte fallen |
|---|---|
| Vermietung einer Wohnung ohne Lizenz, Vertrag in Ejari registriert | außerhalb der Körperschaftsteuer — Immobilieninvestition |
| dieselbe Vermietung, aber über einen fremden Makler oder eine Verwaltung | außerhalb: Die Lizenz des Vertreters wird dem Eigentümer nicht zugerechnet |
| Vermietung über das EIGENE Einzelunternehmen mit Verwaltungslizenz | im Anwendungsbereich, sobald der Umsatz 1.000.000 Dirham im Kalenderjahr übersteigt |
| Ferienwohnungen mit Genehmigung des Department of Economy and Tourism | im Anwendungsbereich |
| Verkauf der eigenen Wohnung ohne Lizenz | außerhalb — eigenes Beispiel des Leitfadens zur Privatwohnung |
| Lizenz war erforderlich, wurde aber nicht erlangt | im Anwendungsbereich: Die fehlende Lizenz hilft nicht |
Und über allem steht die allgemeine Missbrauchsvorschrift: Die Behörde kann eine Gestaltung, der es an wirtschaftlicher Substanz fehlt und die die wirtschaftliche Realität nicht abbildet, neutralisieren oder anpassen, wenn einer ihrer Hauptzwecke ein Steuervorteil ist — einschließlich eben dieser Ausnahme.
Was wir hier NICHT behaupten
- Dass dieser Leitfaden das Gesetz ist. Er sagt das Gegenteil: rechtlich nicht bindend, nicht auf Vollständigkeit angelegt, keine abschließende Antwort in jedem Fall, gestützt auf die Rechtslage zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und ohne Ankündigung änderbar. Wir geben den Leitfaden wieder und setzen ihn nicht an die Stelle des Gesetzes.
- Die Texte der Rechtsakte selbst. Wir haben den FTA-Leitfaden gelesen, nicht das Federal Decree-Law No. 47 of 2022, den Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 oder die Ministerialbeschlüsse Nr. 73 und Nr. 114 von 2023. Artikelverweise sind so wiedergegeben, wie der Leitfaden sie gibt.
- Die Voraussetzungen der Small Business Relief. Der Leitfaden erwähnt sie und nennt in einem Beispiel einen Umsatz von 3.000.000 Dirham als Grund dafür, dass die Entlastung dort nicht verfügbar war. Die Voraussetzungen selbst behandeln wir nicht: Sie stehen im Ministerialbeschluss Nr. 73 von 2023, den wir nicht gelesen haben.
- Den Steuersatz und die Ermittlung des steuerpflichtigen Einkommens. Dieser Beitrag betrifft allein die Grenze der Ausnahme.
- Andere Steuern. Die Mehrwertsteuer bei Immobiliengeschäften ist ein eigenes Thema und gesondert behandelt; ebenso die Wohngebühr auf der DEWA-Rechnung. Mit der Körperschaftsteuer sind sie nicht zu vermengen.
- Ein Ergebnis für einen einzelnen Eigentümer. Der Leitfaden verlangt ausdrücklich die Würdigung der Umstände jeder Person und bezeichnet seine eigenen Beispiele als Veranschaulichungen, auf die man sich für rechtliche oder steuerliche Beratung nicht verlassen darf.
- Aktualität zum heutigen Tag. Der Abschnitt Aktualisierungen enthält eine einzige Zeile — „October 2024, First version". Spätere Fassungen haben wir nicht abgeglichen; die geltende Fassung ist bei der Quelle einzusehen.
Quellen
- Real Estate Investment for Natural Persons — Corporate Tax Guide | CTGREI1, Oktober 2024 — Bundessteuerbehörde der VAE: Erlass des Körperschaftsteuergesetzes am 3. Oktober 2022, Veröffentlichung in Ausgabe Nr. 737 des Amtsblatts am 10. Oktober 2022 und Anwendung auf Steuerperioden ab dem 1. Juni 2023 (Abschnitt 2.1); Umsatzschwelle von 1.000.000 Dirham je gregorianischem Kalenderjahr und Registrierungspflicht ab dem Kalenderjahr 2024 (Abschnitte 3 und 4.3.1); die drei bei der Umsatzermittlung unabhängig von der Höhe unberücksichtigten Einkunftskategorien (Abschnitt 3); Definition der Immobilieninvestition unter Verweis auf den Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 (Abschnitt 4.1); abschließende Tätigkeitsliste und Abgrenzung der Nutzung des Objekts von Dienstleistungen (Abschnitt 4.2.1); Umfang von „Grund" und „Immobilie" einschließlich möblierter Ferienwohnungen, Lager, Parkplätze und Garagen sowie die ausdrückliche Unerheblichkeit von Größe, Anzahl und Wert (Abschnitt 4.2.2); Anwendung auf Objekte innerhalb und außerhalb der VAE (Abschnitt 4.2.2.1); Definition der Lizenzbehörde mit Beispielen einschließlich des Dubai Land Department (Abschnitt 4.2.2.2); Ejari und Tawtheeq als Verwaltungsaufzeichnungen und nicht als Lizenzen (Abschnitt 4.2.2.3); die Regel „erforderlich, aber nicht erlangt" (Abschnitt 4.2.2.4); mittelbare Ausübung über Makler oder Verwaltung und die Folgerung, dass deren Lizenz dem Eigentümer nicht zugerechnet wird (Abschnitt 4.2.3); das Einzelunternehmen als dieselbe Person und der Verlust der Ausnahme bei Lizenz zur Verwaltung der eigenen Objekte (Abschnitte 4.2.4 und 4.4); Nichtabziehbarkeit der auf ausgenommene Einkünfte entfallenden Aufwendungen und fehlende Verlustentlastung (Abschnitt 4.3); Fremdvergleichsgrundsatz bei Geschäften zwischen nahestehenden Personen (Abschnitt 4.3.2); der gemischte Ferienwohnungsfall mit Gemeinkostenaufteilung und Liste zulässiger Maßstäbe (Abschnitt 4.4.1); Zuordnung der Einkünfte bei Miteigentum und eigenständige Beurteilung jedes Miteigentümers (Abschnitt 4.5); allgemeine Missbrauchsvorschrift (Abschnitt 5); Status des Dokuments als rechtlich nicht bindend (Abschnitt 2.6) und Abschnitt Aktualisierungen mit dem einzigen Eintrag „October 2024 — First version" (Abschnitt 6).
