你买到的究竟是什么：单元的边界、车位与共有部分的份额

已于 2026-09-15 依官方来源核验：2019年第6号法律的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一条款旁及文末均附来源链接。门户注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准。本文不构成法律意见：具体房产以其自身的场地图与文件为准。

「究竟哪些是我的」这个问题，看起来一目了然——直到第一次漏水，或第一次为车位起争执。在迪拜，私有与共有的界线由法律逐项划定，值得在用到它之前就先弄清楚。

文件是 2019年第（6）号法律《关于迪拜酋长国共有不动产的所有权》，于2019年9月4日颁布。

你的单元包含什么

第9条列举单元的组成部分，并带有一个不能略过的保留：除场地图另有标示外。也就是说，法律给出的是默认规则，而具体楼盘的图纸可以改变它。

默认情况下，单元包括：

• 地面、地面材料及其构件，直至搁栅底部，以及支撑地面的结构；
• 石膏吊顶及其他各类顶棚、构成室内一部分的附加物、此类顶棚之间的空间、承重墙与室内结构之上的顶棚，以及将本单元与物业其他部分、相邻单元或共有部分隔开的墙体；
• 室内面积、非承重内墙以及单元的围合墙体；
• 窗、玻璃、构成内窗一部分的固定件、照明系统、门、门框，以及服务于该单元的全部设备与固定装置；
• 卫生间及单元的其他不可分部分，包括阳台与分配给业主的其他附属部分；
• 附属或分配给该单元的设施——花园、车位、储藏室或门卫室，即便并不与单元相邻，只要附属于它且其面积未计入单元净面积；
• 服务于该单元的内部管线连接；
• 由居住人安装的固定件与装置；
• 不时对单元所作的增添、改动与改善。

请留意第二、三项：非承重墙是你的，承重墙不是。这正是「装修时什么可以拆、什么根本不能碰」的实务答案。

什么属于共有部分

第7条列举共有部分，且该清单是开放的（「包括但不限于」）。在建筑物中包括：结构构件——主支撑、基础、柱、结构墙、楼板、楼板搁栅、楼梯、楼梯间、外立面与屋面；门槛、大堂、停车通道、出入口、紧急出口与外墙窗户；门卫室、休闲设施与设备、泳池、花园、储藏设施、办公室，以及供管理方、业主委员会或访客使用的车位；主要公用系统的设备与系统——发电机、照明、燃气、冷热水、供暖制冷、空调、垃圾收集与处理；电梯、水箱、管道、烟道、通风风机与风管、空压机组；服务于一个以上单元的给水、排污、燃气管道与电力通信线路；公用事业计量设备；以及单元边界之外、为物业的存续、维护、安全或运行所必需的任何部分。

就地块而言，共有部分包括道路、环岛、交叉口、步道、路缘、中央分隔带、高架与排水系统，以及——除场地图另有标示外——湖泊、水塘、运河、公园、喷泉及其他水景及其相关设备。

其中三项带有「除场地图另有标示外」的保留。这意味着场地图是一份值得细读的文件，而不只是合同。

车位：成交之前就该知道的一条

第10条的措辞比其他条文都更硬：

"The car parks allocated or designated to a Unit under the legislation applicable by the Competent Authority will be deemed an integral part of the Unit, and may not be separated, or sold independently, from that Unit."

「依主管机关适用之法规为某一单元分配或指定的车位，视为该单元不可分割的组成部分，不得与该单元分离或单独出售。」 — 2019年第（6）号法律第10条第a款

由此有两点实务后果：开发商必须将单元连同其指定车位一并登记在各业主名下；且无论如何，单元不得在不带其指定车位的情况下出售或处分。额外车位可以购买，但仅限于超出该物业全部单元所配置车位的部分，可购买的情形由总局长规定。

同一规则我们在楼花细则中从另一侧见过：那里车位被明文列入开发商须登记至买家名下的设施 — 2010年细则解读。

你在共有部分中的份额

第11条：业主——以及就未售出单元而言的开发商——对共有部分享有不可分割的份额，依单元面积与物业总面积之比确定。

「不可分割」在此是实打实的：份额不能实物分割，也不能脱离房屋单独出售。同一逻辑生出第17条的禁令：共有部分在任何情况下都不得转为私有、不得分割、不得在未取得土地局与主管机关事先批准的情况下，脱离其所附属的单元而全部或部分处分。

这一份额同时也决定你的物业服务费数额——另文详述。

单元的处分与分割

第12条：业主可以出售或以其他合法方式处分其单元，并可将其抵押给在本酋长国持牌的任何银行或融资机构。抵押本身如何运作，见2008年第14号抵押法。

第13条：由两人以上共有的单元，不得在共有人之间分割，除非主社区声明允许分割、取得土地局批准，且主管机关签发必要许可。三项条件须同时具备，而非择一。

共有人的优先购买权

第14、15条描述了一项在购买份额时鲜少被考虑的机制。

单元的共有人对另一共有人向非业主出售的份额享有优先购买权。数人行使的，各按其既有份额比例购买。向尊亲属、卑亲属、配偶、四等以内亲属及二等以内姻亲出售或处分的，不发生该项权利。

第15条的程序很严格：

步骤	期限与形式
出让人经公证人向其他共有人送达书面通知，载明第三方买受人的姓名住址与买卖条件	形式为强制性
共有人可以接受该等条件	自收到通知起30日；沉默即丧失权利
接受者经公证人通知出让人，并在土地局完成手续	自通知期届满起10个工作日

该权利不可分割：须整体行使或整体放弃，其中一人放弃的，按份额比例转归其余共有人。另有一重保障：若证实向第三方所作的买卖，其条件较通知所载对买受人更为优惠，共有人可就所受损害向租赁纠纷解决中心提起赔偿之诉。该中心的构造见另文。

如果你把房子出租

第16条：出租是允许的，但业主与租客双方仍须遵守章程、主社区声明与楼宇管理规约。关键在于：除租赁合同另有约定外，服务费由业主承担，且租客未缴不免除业主的责任。租赁双方的合同义务见租赁法解读。

本文不主张什么

• 清单是封闭的。 第7条明言「包括但不限于」，第7、9条又反复交由场地图决定。你的图纸可能作出不同划分。
• 装修中什么能改、什么不能改。 法律描述的是单元与共有部分的构成，而非报批流程；那是另一套规则与另一套许可。
• 份额计算方法的细节。 法律交由总局长决议规定，我们不予引用。
• 何时可以购买额外车位。 法律将此交由总局长认定，本身并未列举。
• 任何金额。 本文没有一个金额：讲的是权利的边界，而非价格。

来源

• Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：第7条（建筑物与地块共有部分的构成及场地图保留）、第9条（单元组成部分，含地面至搁栅底部、非承重墙、卫生间与阳台、不相邻的配属设施）、第10条（车位为单元不可分割部分、开发商登记义务、购买额外车位的条件）、第11条（按面积享有的不可分割份额）、第12条（单元的出售与抵押）、第13条（共有人分割单元的三项条件）、第14条（优先购买权及排除的亲等）、第15条（公证通知、30日、10个工作日、权利不可分割、条件更优惠时的赔偿）、第16条（出租；除另有约定外费用由业主承担）、第17条（共有部分不得转为私有或脱离单元处分）。颁布于2019年9月4日。