ماذا اشتريت بالضبط: حدود الوحدة وموقف السيارة والحصّة في الأجزاء المشتركة

تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ القانون رقم 6 لسنة 2019 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل حكم وفي نهاية المقال. وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كل عقار يُقيَّم بمخطّطه ومستنداته.

يبدو سؤال «ما الذي يخصّني بالضبط» بديهياً إلى أن يقع أوّل تسرّب أو أوّل خلاف على موقف سيارة. وفي دبي رُسم الحدّ بين الخاص والمشترك بالقانون، وبالبنود — ومعرفته نافعة قبل الحاجة إليه.

الوثيقة هي Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai، الصادر في 4 سبتمبر 2019.

ما الذي يدخل في وحدتك

تعدّد المادة 9 مكوّنات الوحدة، وتفعل ذلك بتحفّظ لا يجوز تخطّيه: ما لم يُشَر إلى غير ذلك في مخطّط الموقع. أي أنّ القانون يضع الأصل، ومخطّط المبنى المعيّن قد يغيّره.

والأصل أنّ الوحدة تشمل:

• الأرضيات ومواد التغطية ومكوّناتها حتى قاعدة الروافد، والإنشاءات الحاملة للأرضية؛
• الأسقف الجبسية وسائر الأسقف، والإضافات المكوّنة لداخل الوحدة، والفراغات بين تلك الأسقف، والأسقف فوق الجدران الحاملة والإنشاءات داخل الوحدة، والجدران الفاصلة بين الوحدة وسائر أجزاء العقار أو الوحدات المجاورة أو الأجزاء المشتركة؛
• المساحة الداخلية والجدران الداخلية غير الحاملة والجدران المحيطة بالوحدة؛
• النوافذ والزجاج والتجهيزات المكوّنة للنوافذ الداخلية وأنظمة الإنارة والأبواب وإطاراتها وكل المعدّات والتجهيزات التي تخدم الوحدة؛
• دورات المياه وسائر الأجزاء المتّصلة بالوحدة كالشرفات والملحقات المخصّصة للمالك؛
• المرافق الملحقة أو المخصّصة للوحدة كالحدائق والمواقف والمخازن وغرف الحرّاس، ولو لم تكن ملاصقة لها، بشرط أن تكون ملحقة بها وألّا تدخل مساحتها في المساحة الصافية؛
• التوصيلات الداخلية التي تخدم الوحدة؛
• التجهيزات والتركيبات التي يضعها الشاغل؛
• الإضافات والتعديلات والتحسينات التي تُدخَل على الوحدة من وقت لآخر.

انتبه إلى البندين الثاني والثالث: الجدران غير الحاملة لك والحاملة ليست لك. وهذا هو الجواب العملي عمّا يجوز هدمه في التعديل وما لا يجوز مسّه أصلاً.

ما الذي يُعدّ جزءاً مشتركاً

تعدّد المادة 7 الأجزاء المشتركة، والتعداد مفتوح («على سبيل المثال لا الحصر»). ففي المبنى: المكوّنات الإنشائية من دعامات رئيسية وأساسات وأعمدة وجدران إنشائية وأسقف وروافد وسلالم وبيوت درج وواجهات وأسطح؛ والعتبات والصالات وممرّات المواقف والمداخل ومخارج الطوارئ ونوافذ الجدران الخارجية؛ وغرف الحرّاس والمرافق الترفيهية ومعدّاتها والمسابح والحدائق والمخازن والمكاتب والمواقف المخصّصة لجهة الإدارة أو لجنة الملّاك أو الزوّار؛ ومعدّات وأنظمة المرافق الرئيسية من مولّدات وإنارة وغاز ومياه باردة وساخنة وتدفئة وتبريد وتكييف وجمع نفايات ومعالجتها؛ والمصاعد والخزّانات والأنابيب والمداخن والمراوح ومجاري التهوية وضواغط الهواء؛ وشبكات المياه والصرف والغاز والكهرباء والاتصالات التي تخدم أكثر من وحدة؛ وأجهزة قياس الخدمات المرفقية؛ وأي أجزاء خارج حدود الوحدات لازمة لوجود العقار أو صيانته أو سلامته أو تشغيله.

أمّا في قطعة الأرض فتشمل الطرق والدوّارات والتقاطعات والممرّات وحوافّ الأرصفة والجزر الوسطية والجسور وأنظمة الصرف، و— ما لم يُشَر إلى غير ذلك في المخطّط — البحيرات والبرك والقنوات والحدائق والنوافير وسائر الممرّات المائية بمعدّاتها.

ثلاثة من هذه البنود مقيّدة بعبارة «ما لم يُشَر في المخطّط». ومعناها أنّ مخطّط الموقع مستند يستحقّ القراءة، لا العقد وحده.

الموقف: حكم يُعرَف قبل الصفقة

صيغت المادة 10 أشدّ من غيرها:

«The car parks allocated or designated to a Unit under the legislation applicable by the Competent Authority will be deemed an integral part of the Unit, and may not be separated, or sold independently, from that Unit.»

«تُعدّ مواقف السيارات المخصّصة للوحدة وفق التشريعات التي تطبّقها الجهة المختصّة جزءاً لا يتجزّأ من الوحدة، ولا يجوز فصلها عنها أو بيعها استقلالاً.» — القانون رقم (6) لسنة 2019، المادة 10(أ)

ويترتّب على ذلك أمران عمليان: على المطوّر تسجيل الوحدات ومواقفها المخصّصة بأسماء ملّاكها؛ وفي جميع الأحوال لا يجوز بيع الوحدة أو التصرّف فيها دون مواقفها. أمّا شراء مواقف إضافية فجائز، لكن فقط من المواقف الزائدة عن المخصّصة لجميع وحدات العقار، ويحدّد المدير العام حالات هذا الشراء.

وقد لقينا الحكم ذاته من جهة أخرى في لائحة البيع على الخارطة، حيث تُذكر المواقف بين ما يلزم المطوّر تسجيله باسم المشتري — عرض لائحة 2010.

حصّتك في الأجزاء المشتركة

المادة 11: يملك المالك — والمطوّر في الوحدات غير المباعة — حصّة شائعة في الأجزاء المشتركة، تتحدّد بنسبة مساحة الوحدة إلى المساحة الإجمالية للعقار.

وكلمة «شائعة» عاملة هنا: لا تُفرَز الحصّة ولا تُباع منفصلةً عن الوحدة. ومن المنطق ذاته ينشأ حظر المادة 17: لا يجوز بحال تحويل الأجزاء المشتركة إلى ملكية خاصة ولا قسمتها ولا التصرّف فيها كلياً أو جزئياً استقلالاً عن الوحدات التي تتبعها، دون موافقة مسبقة من الدائرة والجهة المختصّة.

وهذه الحصّة نفسها تحدّد مقدار رسوم الخدمات لديك — وذلك مبسوط على حدة.

التصرّف في الوحدة وقسمتها

المادة 12: للمالك بيع وحدته أو التصرّف فيها بأي طريق مشروع، ورهنها لأي بنك أو مؤسسة تمويل مرخّصة في الإمارة. وكيف يعمل الرهن نفسه يبيّنه قانون الرهن رقم 14 لسنة 2008.

المادة 13: الوحدة المملوكة لشخصين أو أكثر لا تجوز قسمتها بينهم ما لم يُجِز ذلك نظام المجمّع، وتُستحصل موافقة الدائرة، وتصدر التراخيص اللازمة من الجهة المختصّة. ثلاثة شروط مجتمعة لا على التخيير.

حقّ الشفعة للشريك

تصف المادتان 14 و15 آليةً قلّما يُفكَّر فيها عند شراء حصّة.

للشريك في الوحدة حقّ الشفعة في شراء حصّة شريك آخر إذا عُرضت على غير مالك. وإذا استعمله أكثر من شريك اشترى كلٌّ بنسبة حصّته. ولا ينشأ الحقّ في البيع للأصول والفروع والزوج والأقارب حتى الدرجة الرابعة والأصهار حتى الدرجة الثانية.

والإجراء في المادة 15 دقيق:

الخطوة	المهلة والشكل
يُخطر البائع الشركاء عبر الكاتب العدل باسم المشتري وعنوانه وشروط البيع	الشكل ملزم
للشركاء قبول تلك الشروط	30 يوماً من الاستلام؛ والسكوت إسقاط للحقّ
يُخطر القابل البائعَ عبر الكاتب العدل ويتمّ الإجراءات لدى الدائرة	10 أيام عمل من انقضاء مهلة الإخطار

ولا يتجزّأ الحقّ: يُستعمل أو يُسقَط كاملاً، وإسقاط أحدهم ينتقل إلى الباقين بنسبة حصصهم. وحماية إضافية: إذا ثبت أنّ البيع تمّ بشروط أفضل للمشتري ممّا ورد في الإخطار، جاز للشركاء رفع دعوى تعويض أمام مركز فضّ المنازعات الإيجارية عمّا لحقهم من ضرر. وكيف يعمل المركز على حدة.

إن كنت تؤجّر وحدتك

المادة 16: التأجير جائز، لكن المالك والمستأجر يبقيان ملتزمين بالنظام الأساسي ونظام المجمّع ونظام إدارة المبنى. والأهمّ: ما لم ينصّ عقد الإيجار على غير ذلك، يتحمّل المالك رسوم الخدمات، ولا يُعفى إن لم يسدّد المستأجر. أمّا التزامات طرفي الإيجار التعاقدية ففي عرض قانون الإيجار.

ما لا نزعمه هنا

• أنّ التعدادات مغلقة. فالمادة 7 تقول صراحةً «على سبيل المثال لا الحصر»، والمادتان 7 و9 تحيلان مراراً إلى مخطّط الموقع. ومخطّطك قد يوزّع الحدود على نحو آخر.
• ما يجوز تغييره في التعديلات الإنشائية. فالقانون يصف مكوّنات الوحدة والأجزاء المشتركة لا إجراءات الترخيص؛ وتلك قواعد وتراخيص أخرى.
• تفاصيل احتساب الحصّة. يحيلها القانون إلى قرارات المدير العام، ولا ننقل نصّها.
• حالات شراء موقف إضافي. يحيل القانون تحديدها إلى المدير العام ولا يعدّدها.
• أي مبالغ. لا يرد في المقال مبلغ واحد: الحديث عن حدود الحقّ لا عن الأسعار.

المصادر

• Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 7 (مكوّنات الأجزاء المشتركة في المبنى وقطعة الأرض وتحفّظات المخطّط)، المادة 9 (مكوّنات الوحدة ومنها الأرضيات حتى قاعدة الروافد والجدران غير الحاملة ودورات المياه والشرفات والمرافق المخصّصة غير الملاصقة)، المادة 10 (الموقف جزء لا يتجزّأ، والتزام المطوّر بتسجيله باسم المالك، وشروط شراء مواقف إضافية)، المادة 11 (الحصّة الشائعة في الأجزاء المشتركة بالمساحة)، المادة 12 (البيع والرهن)، المادة 13 (ثلاثة شروط لقسمة الوحدة بين الشركاء)، المادة 14 (حقّ الشفعة والاستثناءات بدرجات القرابة)، المادة 15 (الإخطار عبر الكاتب العدل، 30 يوماً، 10 أيام عمل، عدم تجزّؤ الحقّ، التعويض عند شروط أفضل)، المادة 16 (التأجير؛ الرسوم على المالك ما لم يُتّفق على غير ذلك)، المادة 17 (حظر تحويل الأجزاء المشتركة إلى ملكية خاصة والتصرّف فيها استقلالاً). صدر في 4 سبتمبر 2019.