2023年第16号法律适用于酋长国的全部区域——包括特别开发区与自由区，并把迪拜国际金融中心明确列入其中。它还赋予2021年3月13日核准的《迪拜2040城市总体规划》以法律地位：该文件被确定为酋长国的结构规划，在与框架规划或导则冲突时优先适用。而未取得规划许可，不得实施任何开发工程。
已于 2026-09-15 依官方来源核验：2023年第16号法律的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一条款旁及文末均附来源链接。门户注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准。本文不构成法律意见：具体地块与具体许可以其自身文件为准。
买家很少读城市规划法规——这其实是个疏忽：正是它决定你家旁边能建什么、由谁批准、以及规划变更时会发生什么。2023年，迪拜的这一框架由一部法律重写。
文件是 2023年第（16）号法律《关于迪拜酋长国的城市规划》，于2023年7月7日颁布。第24条载明：本法自在官方公报公布之日起九十日后施行。
适用范围：没有哪个区被排除
第3条回答了通常最易生疑的问题：
"The provisions of this Law apply to: 1. all areas within the Emirate, including Special Development Zones and Free Zones, such as the Dubai International Financial Centre; and 2. all individuals and public and private entities performing development works in the Emirate."
「本法适用于：一、本酋长国境内的全部区域，包括特别开发区与自由区，例如迪拜国际金融中心；二、在本酋长国实施开发工程的全体个人以及公共与私营实体。」 — 2023年第（16）号法律第3条
自由区不是以概括表述带过，而是举了例，且所举之例正是 DIFC。在别处我们见过相反的安排：处理停工项目的特别法庭明文排除DIFC辖区内的房产——见我们对2020年第33号法令的解读。规划框架的构造不同，这一区分值得记住。
「迪拜2040」不是宣传册，而是结构规划
第11条把一份广为人知的文件移入法律层面：
"As of the effective date of this Law, the Dubai 2040 Urban Master Plan approved on 13 March 2021 will be deemed the Structure Plan of the Emirate."
「自本法施行之日起，2021年3月13日核准的《迪拜2040城市总体规划》视为本酋长国的结构规划。」 — 2023年第（16）号法律第11条
第10条说明何为结构规划：它是统辖本酋长国规划领域的综合性战略文件，是编制框架规划、指导编制导则、以及确立审定许可申请与签发总体规划许可之基本原则的依据。
由此产生第12条的实务效果：结构规划的政策、战略与目标同框架规划或导则相冲突的，以结构规划为准。这是位阶规则，而非宣示。
规划多久复审一次
第13条给出了规划图变化的节奏：
| 文件 | 复审周期 | 由谁复审 |
|---|---|---|
| 结构规划 | 自核准之日起至少每 10 年 一次 | 迪拜市政厅 |
| 框架规划 | 自核准之日起至少每 5 年 一次 | 市政厅与各主管机关在其职权范围内 |
每次复审须形成载有建议的报告，提交城市规划最高委员会。第c款另设弹性：修订认定为实质性与根本性的，可随时提出。
第14条设了双重锁：对结构规划或框架规划的任何修订，非经委员会核准并由执行委员会主席批准，不生效力。
无许可，不动工
第17条写成直接禁令：任何人未事先取得许可——总体规划许可、规划许可或总规编制许可——不得在本酋长国实施开发工程，亦不得容许他人实施；实施时须遵守现行法规与所获许可的条件。
第18条补上开发商在实务中才学到的一点：市政厅可在许可中加入附加要求——关于相邻场地工程的协调、公共空间与共用服务的提供及其使用条件、自然保护区的保全，以及对导则的遵守。
自由区：自行发证，但必须对表
第8条描述了这一平衡。监管特别开发区或自由区的机关自行签发许可——但须：将总体规划许可申请转交市政厅，以确认其与结构规划及框架规划相符；将实质性影响已核准总体规划的规划许可申请一并转交；并向市政厅提供其所签发全部许可的数据。发生冲突时，该机关与市政厅协调解决或达成折中方案。
航空另有例外（第9条）：本法之适用不妨碍迪拜航空城机场规划、设计、实施与建设主管机构的职能，但其发展规划须与结构规划相符。
对规划者的决定不服，去哪里
第19条设立了一个鲜为人知的去处：由城市规划最高委员会决议设立一个分委员会——城市规划申诉委员会，受理对市政厅与各主管机关依本法所作决定与措施的申诉。该决议同时规定提交与审结的时限、程序及分委员会的工作规则。
谁记录违法
第21条赋予市政厅与自由区机关的指定人员司法警察资格以记录违法：可进入并查验机构及其设施、查阅记录、以传统或电子方式记录违法、制作违法笔录，必要时请求警方协助。
⚠️ 罚款与规费我们不在此刊出
第20条的写法使法律本身不含数字。许可签发的规费依现行法规收取，即依另行的收费文件。而构成违法的行为及相应处罚与措施，由执行委员会主席的单独决议确定。
我们未读过该决议，故既不列金额，也不作「违法↔罚款」的对应。在此照搬转手或过时来源的数字，恰是我们所要避免的：把未经核实之物充作规则。
旧规则还留下什么
第23条把过渡处理得诚实且无缝。其他任何立法的规定，在与本法抵触的范围内废止。此前有关城市规划的决议、细则与规章，在不与本法抵触的范围内继续有效，直至新的取代性规定出台。依2021年第18号执行委员会决议设立的最高委员会，继续行使其职权及本法赋予的职能，直至依法重新组建。
这与买家何干
从条文可见三条关联。其一：地块上能建什么由规划决定，而非由合同决定，且规划按第13条的时间表复审。其二：外国人的所有权与逐一列名的地块绑定，那是另一套框架——2006年第3号永久产权区域细则。其三：规划项目可能整体影响地块，届时启动为公共利益的征收机制并涉及对建筑物的补偿。
本文不主张什么
- 《迪拜2040》总体规划本身的内容。 法律赋予其地位，但并未转录；其指标与分区属另一份文件，本文不予转述。
- 规费与罚款的数额。 法律中没有；它们在我们未读过的另行文件中。
- 导则与框架规划的内容。 法律规定的是其通过程序与位阶，而非其文本。
- 最高委员会当前的组成与议事规则。 由执行委员会主席决议确定；我们不引用此类决议。
- 申诉处理实践。 分委员会由法律设立，但其时限与程序出自我们未见过的委员会决议。
来源
- Law No. (16) of 2023 Concerning Urban Planning in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：第3条（适用于全部区域，含特别开发区与自由区，并明文包括DIFC；适用于所有实施开发工程者）、第4条（六项目标）、第5条（设立城市规划最高委员会）、第7条（主管机关的职责，含向统一地理空间数据库供数）、第8条（自由区许可与对市政厅的强制对表）、第9条（迪拜航空城）、第10条（结构规划作为依据）、第11条（2021年3月13日核准的《迪拜2040》视为结构规划）、第12条（冲突时结构规划优先）、第13条（复审：结构规划10年、框架规划5年）、第14条（修订经核准与批准方生效）、第15条（编制与修订程序，含与开发商、土地所有权人及社区的协商）、第16条（导则不得与结构规划冲突）、第17条（无许可不得实施开发工程）、第18条（许可中的附加要求）、第19条（城市规划申诉委员会）、第20条（规费依现行法规；违法与处罚由单独决议确定）、第21条（记录违法与查验的权力）、第23条（废止抵触规定；此前文件在不抵触范围内继续有效）、第24条（公布后90日施行）。颁布于2023年7月7日。
