驱逐之外的租赁：房产出售、一方离世、转租与断供

已于 2026-09-15 依官方来源核验：2007年第26号法律的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一条款旁及文末均附来源链接。门户注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准。本文不构成法律意见：具体合同以其自身事实为准。

人们通常在冲突临头时才打开租赁法，读的也是驱逐那一章。可现实中最常见的处境——「房子被卖了」「业主去世了」「水被停了」——恰恰写在别的条文里，而答案并不显而易见。

文件是 2007年第（26）号法律《关于规范迪拜酋长国房东与租客关系》，于2007年11月26日颁布。

⚠️ 哪些条文不能从本页阅读

先划边界。2008年第33号法律替换了本法十一条——第2、3、4、9、13、14、15、25、26、29、36条——而门户页面载的是2007年原始版本。以下内容全部取自那次替换未触及的条文：第23、24、27、28、30、31、32、33、34、35条。被替换的条文——包括驱逐事由与90日通知——我们已依现行文本解读，其内容不在此转述。

房子卖了——租约仍在

第28条回答了租客最常见的担忧：

"Transferring the ownership of Real Property to a new owner does not affect the Tenant's right to continue to occupy the Real Property by virtue of the Lease Contract entered into with the previous owner, provided that such Lease Contract has a fixed term."

「不动产所有权移转于新所有权人，不影响租客依其与原所有权人订立之租赁合同继续占有该不动产的权利，但以该租赁合同定有期限者为限。」 — 2007年第（26）号法律第28条

条件只有一个，且是实质性的：定有期限。定期租约可以越过所有权变更；条文所提出的要求仅此一项。由此对买卖双方都有一个实务结论：现存租约不是新业主可自行斟酌之事，而是须计入价格与计划的事实。

一方去世不终止租约

第27条同样直白：租赁合同不因房东或租客死亡而终止，合同关系由继承人延续。只为一方设了例外：若租客的继承人愿意终止该关系，可以终止——但自通知房东之日起三十日内不生效，或以租约到期日为准，以较早者为准。

请注意其中的不对称：退出权给的是租客的继承人，而非房东的继承人。

转租与权利转让

第24条：除双方另有约定外，租客不得将房产的使用权转让或转租给第三人，除非取得房东的书面同意。

第30条随后保护经此同意入住之人：法庭裁决终止租约，而房产由次租客依其与租客订立、并经房东核准的合同占有的，该次租客可依其转租合同条款继续占有。关键在「经房东核准」——第24条中的书面同意，在此正转化为保护。

装修改良留予房产

第23条：除另有约定外，租客于腾退并交还占有时，不得拆走其所作的租赁改良。该规则属任意性规定——「除另有约定外」置于句首——因此昂贵装修的归属应在合同中解决，而非在搬走之后。

驱逐之诉不暂停租金

第31条堵住了一种常见策略：

"Filing a claim to evict the Tenant does not exempt the Tenant from paying the Rent for the whole period during which the claim is considered, and until an award is rendered and executed."

「提起驱逐租客之诉，并不免除租客于该诉讼审理期间，直至裁决作出并执行为止，支付租金的义务。」 — 2007年第（26）号法律第31条

因为「反正都打官司了」而停付，并非中性之举：义务持续至裁决执行完毕。

不得断供——法律写明了去处

第34条是本组中最具实务意义的规定：

"The Landlord may not disconnect services from the Real Property or disturb the Tenant in his use of the Real Property in any manner."

「房东不得切断该不动产的各项服务，亦不得以任何方式干扰租客对该不动产的使用。」 — 2007年第（26）号法律第34条

随后是法律自己指出的两个去处：租客可前往该不动产所在辖区的警察局，以制止该违法行为或作成笔录固定；亦可向法庭提起损害赔偿之诉，并以证明该违法行为存在的官方记录作为佐证。

同样的逻辑——「追索路径由法律设定，断供不在其中」——我们在共有不动产法关于物业服务费的规定中也见过。

仲裁条款

第32条：双方约定将履行租约产生的争议提交仲裁的，任何一方均不得作出影响该不动产或双方依租约所享权利与所负义务的行为。法庭可依任一方请求作出其认为适当的临时裁定，以在仲裁裁决作出前保全该等权利与法律地位。

第33条解开僵局：双方未就仲裁员达成一致，或已约定的仲裁员拒绝任事、辞任、被免除或丧失资格，而对此情形并无约定的，法庭可依任一方请求指定仲裁员，其人数应与约定人数相等或补足之。

由谁执行裁决

第35条对执行作了区分：腾退房产的裁决，依为此制定的规则经法庭执行；其余裁决则由迪拜法院执行科执行。

此处需就名称作一说明：文本中的「法庭」指1993年第2号法令设立的机构，而该法令已由2013年第26号法令取代，案件移交租赁纠纷解决中心。这不是解释：取代关系写在2013年法令本身，我们已另文解读。实务提交程序见另一篇文章。

本文不主张什么

• 被替换的十一条的内容。 它们以2008年第33号法律的文本为现行；我们不据2007年页面引用，也不在此转述。
• 租金涨幅百分比。 由另一份文件规定，本法中并无。
• 法庭如何认定「干扰使用」。 法律给出禁令与去处，而非证明标准。
• 今日的执行路径。 第35条描述了分工，但规则与机构均已变化；现行程序应向中心查证。
• 任何金额。 本文没有金额：讲的是权利、期限与去处。

来源

• Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：第23条（除另有约定外不得拆走改良）、第24条（转让与转租须书面同意）、第27条（死亡不终止租约；租客继承人可提前30日通知退出）、第28条（所有权变更不影响定期租约）、第30条（经房东核准的次租客可继续占有）、第31条（驱逐之诉不暂停租金，直至裁决执行）、第32条（仲裁条款与临时裁定）、第33条（由法庭指定仲裁员）、第34条（禁止断供与干扰；可诉诸警察局与损害赔偿之诉）、第35条（腾退裁决经法庭执行，其余由迪拜法院执行科执行）。颁布于2007年11月26日。本法十一条以2008年第33号法律替换后的文本为现行。