اجاره فراتر از تخلیه: فروش ملک، درگذشت یک طرف، اجارهٔ فرعی و قطع خدمات

راستی‌آزمایی‌شده در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی: متن قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae). پیوند منبع کنار هر حکم و در پایان مقاله آمده است. درگاه یادآور می‌شود که نسخهٔ انگلیسی ترجمه است و در صورت اختلاف متن عربی مقدّم است. این مشاورهٔ حقوقی نیست: هر قرارداد بر پایهٔ وقایع خودش سنجیده می‌شود.

قانون اجاره را معمولاً وقتی باز می‌کنند که کار به اختلاف کشیده و همان فصل تخلیه را می‌خوانند. اما پرتکرارترین وضعیت‌های زندگی — «آپارتمان را فروختند»، «مالک درگذشت»، «آب را قطع کردند» — در مواد دیگری آمده و پاسخ‌هایشان بدیهی نیست.

سند عبارت است از Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai که در ۲۶ نوامبر ۲۰۰۷ صادر شد.

⚠️ کدام مواد را نباید از این صفحه خواند

با مرز آغاز کنیم. قانون شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۰۸ یازده مادهٔ این قانون را جایگزین کرد — ۲، ۳، ۴، ۹، ۱۳، ۱۴، ۱۵، ۲۵، ۲۶، ۲۹ و ۳۶ — در حالی که صفحهٔ درگاه متن اصلی ۲۰۰۷ را دارد. هرچه در پی می‌آید از موادی است که آن جایگزینی به آن‌ها دست نزده: ۲۳، ۲۴، ۲۷، ۲۸، ۳۰، ۳۱، ۳۲، ۳۳، ۳۴ و ۳۵. مواد جایگزین‌شده — از جمله اسباب تخلیه و اخطار ۹۰ روزه — را از متن نافذ بررسی کرده‌ایم و مفادشان به اینجا منتقل نمی‌شود.

آپارتمان فروخته شد — قرارداد می‌ماند

مادهٔ ۲۸ به رایج‌ترین نگرانی مستأجر پاسخ می‌دهد:

«Transferring the ownership of Real Property to a new owner does not affect the Tenant's right to continue to occupy the Real Property by virtue of the Lease Contract entered into with the previous owner, provided that such Lease Contract has a fixed term.»

«انتقال مالکیت ملک به مالک جدید، حق مستأجر را در ادامهٔ تصرف ملک به موجب قرارداد اجارهٔ منعقده با مالک پیشین متأثر نمی‌کند، مشروط بر آنکه آن قرارداد مدت معیّن داشته باشد.» — قانون شمارهٔ (۲۶) سال ۲۰۰۷، مادهٔ ۲۸

شرط یکی است و اساسی: مدت معیّن. قرارداد مدت‌دار از تغییر مالک عبور می‌کند؛ و ماده جز این شرطی نمی‌آورد. نتیجهٔ عملی برای هر دو سوی معاملهٔ خرید و فروش: اجارهٔ جاری موضوعی «به صلاحدید مالک جدید» نیست، بلکه واقعیتی است که باید در قیمت و برنامه لحاظ شود.

درگذشت، قرارداد را پایان نمی‌دهد

مادهٔ ۲۷ به همان صراحت: قرارداد اجاره با درگذشت موجر یا مستأجر پایان نمی‌یابد و رابطهٔ قراردادی با وراث ادامه می‌یابد. تنها برای یک سو استثنا گذاشته شده: اگر وراث مستأجر بخواهند رابطه را پایان دهند می‌توانند — اما پایان‌دادن زودتر از سی روز پس از اطلاع به موجر، یا در تاریخ پایان قرارداد، هر کدام زودتر باشد، مؤثر نمی‌شود.

به ناهمسانی توجه کنید: حق خروج برای وراث مستأجر آمده، نه وراث موجر.

اجارهٔ فرعی و واگذاری

مادهٔ ۲۴: جز در صورت توافق دیگر، مستأجر حق ندارد استفاده از ملک را واگذار کند یا آن را به اشخاص ثالث اجارهٔ فرعی دهد، مگر با رضایت کتبی موجر.

و مادهٔ ۳۰ از کسی که با همان رضایت وارد شده حمایت می‌کند: اگر هیئت رأی به خاتمهٔ قرارداد اجاره دهد و ملک در تصرف مستأجر فرعی باشد که قراردادش با مستأجر مورد تأیید موجر بوده، مستأجر فرعی می‌تواند بر پایهٔ شروط قرارداد خود به تصرف ادامه دهد. واژهٔ کلیدی «مورد تأیید موجر» است: رضایت کتبی مادهٔ ۲۴ همین‌جا به حمایت بدل می‌شود.

بهسازی‌ها نزد ملک می‌ماند

مادهٔ ۲۳: جز در صورت توافق دیگر، مستأجر هنگام تخلیه و تحویل تصرف حق برداشتن بهسازی‌هایی را که انجام داده ندارد. این حکم تکمیلی است — عبارت «جز در صورت توافق دیگر» در آغاز آن است — پس سرنوشت بازسازی پرهزینه در قرارداد تعیین می‌شود نه پس از اسباب‌کشی.

دعوای تخلیه اجاره‌بها را متوقف نمی‌کند

مادهٔ ۳۱ تاکتیکی رایج را می‌بندد:

«Filing a claim to evict the Tenant does not exempt the Tenant from paying the Rent for the whole period during which the claim is considered, and until an award is rendered and executed.»

«طرح دعوای تخلیهٔ مستأجر، او را از پرداخت اجاره‌بها در تمام مدت رسیدگی و تا صدور و اجرای رأی معاف نمی‌کند.» — قانون شمارهٔ (۲۶) سال ۲۰۰۷، مادهٔ ۳۱

قطع پرداخت به این دلیل که «به هر حال در دادگاهیم» حرکتی بی‌اثر نیست: تعهد تا اجرای رأی برقرار می‌ماند.

قطع خدمات ممنوع است — و قانون مقصد را نام می‌برد

مادهٔ ۳۴ کاربردی‌ترین حکم این بخش است:

«The Landlord may not disconnect services from the Real Property or disturb the Tenant in his use of the Real Property in any manner.»

«موجر حق ندارد خدمات ملک را قطع کند یا به هر شکلی در استفادهٔ مستأجر از ملک اخلال کند.» — قانون شمارهٔ (۲۶) سال ۲۰۰۷، مادهٔ ۳۴

و سپس دو مقصد که خود قانون نام می‌برد: مستأجر می‌تواند به کلانتری حوزهٔ ملک برود تا تخلف را متوقف یا با صورت‌جلسه ثبت کند؛ و می‌تواند با دادخواست جبران خسارت به هیئت مراجعه کند و آن را با گزارش‌های رسمیِ مثبت تخلف پشتیبانی کند.

همین منطق — «راه وصول را قانون می‌کشد و قطع دسترسی از آن نیست» — را در قانون مالکیت مشترک دربارهٔ شارژ خدمات هم دیدیم.

شرط داوری

مادهٔ ۳۲: اگر طرفین توافق کرده باشند اختلافات ناشی از اجرای قرارداد به داوری برود، هیچ‌یک حق ندارد اقدامی کند که بر ملک یا بر حقوق و تکالیف طرفین بر پایهٔ قرارداد اثر بگذارد. هیئت می‌تواند به درخواست هر یک، آرای موقتی برای حفظ آن حقوق و وضع حقوقی تا صدور رأی داوری صادر کند.

مادهٔ ۳۳ بن‌بست را می‌گشاید: اگر طرفین بر داوران توافق نکرده باشند، یا داور مورد توافق از کار سر باز زند، استعفا دهد، برکنار یا فاقد صلاحیت شود و توافقی برای این حالت نباشد، هیئت به درخواست هر یک داور یا داوران را تعیین می‌کند، به شماری برابر با شمار مورد توافق یا مکمل آن.

چه کسی آرا را اجرا می‌کند

مادهٔ ۳۵ اجرا را تفکیک می‌کند: آرای مربوط به تخلیهٔ ملک از راه هیئت و بر پایهٔ قواعد مقرر اجرا می‌شود؛ و دیگر آرای آن را بخش اجرای دادگاه‌های دبی اجرا می‌کند.

اینجا یادآوری دربارهٔ نام لازم است: واژهٔ «هیئت» در متن به نهاد تشکیل‌شده با فرمان شمارهٔ ۲ سال ۱۹۹۳ اشاره دارد، و آن فرمان با فرمان شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۱۳ جایگزین شده که پرونده‌ها را به مرکز حل اختلافات اجاره سپرد. تفسیر نمی‌کنیم: جایگزینی در خود فرمان ۲۰۱۳ آمده و جداگانه بررسی شده است. آیین عملی طرح دعوا در مقالهٔ جداگانه.

آنچه اینجا ادعا نمی‌کنیم

• مفاد یازده مادهٔ جایگزین‌شده. آن‌ها با متن قانون شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۰۸ نافذند؛ از صفحهٔ ۲۰۰۷ نقلشان نمی‌کنیم.
• درصدهای افزایش اجاره‌بها. سندی جداگانه آن‌ها را معیّن می‌کند و در این قانون نیستند.
• اینکه هیئت «اخلال در استفاده» را چگونه می‌سنجد. قانون ممنوعیت و مقصد را می‌گوید نه معیار اثبات را.
• مسیر اجرای امروز. مادهٔ ۳۵ تقسیم کار را وصف می‌کند، اما قواعد و خود نهاد تغییر کرده؛ آیین جاری را باید از مرکز پرسید.
• هیچ مبلغی. در این مقاله مبلغی نیست: سخن از حقوق، مهلت‌ها و مقصدهاست.

منابع

• Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۲۳ (برنداشتن بهسازی‌ها جز با توافق دیگر)، مادهٔ ۲۴ (واگذاری و اجارهٔ فرعی تنها با رضایت کتبی)، مادهٔ ۲۷ (درگذشت قرارداد را پایان نمی‌دهد؛ وراث مستأجر با اطلاع ۳۰ روزه می‌توانند خارج شوند)، مادهٔ ۲۸ (تغییر مالک بر قرارداد مدت‌دار اثر ندارد)، مادهٔ ۳۰ (ادامهٔ تصرف مستأجر فرعیِ مورد تأیید موجر)، مادهٔ ۳۱ (دعوای تخلیه تا اجرای رأی از اجاره‌بها معاف نمی‌کند)، مادهٔ ۳۲ (شرط داوری و آرای موقت)، مادهٔ ۳۳ (تعیین داور توسط هیئت)، مادهٔ ۳۴ (ممنوعیت قطع خدمات و اخلال؛ مراجعه به کلانتری و دادخواست جبران)، مادهٔ ۳۵ (اجرای آرای تخلیه از راه هیئت و بقیه از راه بخش اجرا). صادر در ۲۶ نوامبر ۲۰۰۷. یازده مادهٔ این قانون با متن قانون شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۰۸ نافذ است.