Dubais Mietgesetz wird wegen der Räumungsgründe gelesen, dabei beantwortet es die weit häufigeren Fragen. Der Verkauf der Wohnung an einen neuen Eigentümer beendet einen befristeten Mietvertrag NICHT. Der Tod von Vermieter oder Mieter beendet ihn ebenso wenig — das Verhältnis läuft mit den Erben weiter. Die Versorgung abzustellen, um einen Mieter loszuwerden, ist ausdrücklich verboten, und das Gesetz nennt den Weg. Und eine Räumungsklage befreit den Mieter während des Verfahrens nicht von der Miete.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: der Text des Gesetzes Nr. 26 von 2007 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jeder Regel und noch einmal am Ende. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und im Konfliktfall der arabische Text vorgeht. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkreter Vertrag wird nach seinen eigenen Tatsachen beurteilt.
Man schlägt das Mietgesetz auf, wenn ein Konflikt näher rückt, und liest das Kapitel zur Räumung. Dabei stehen die häufigsten Alltagslagen — «die Wohnung wurde verkauft», «der Eigentümer ist gestorben», «das Wasser wurde abgestellt» — in anderen Artikeln, und ihre Antworten sind nicht naheliegend.
Das Dokument ist das Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai, erlassen am 26. November 2007.
⚠️ Welche Artikel von dieser Seite nicht gelesen werden dürfen
Zuerst die Grenze. Das Gesetz Nr. 33 von 2008 hat elf Artikel dieses Gesetzes ersetzt — 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 und 36 —, während die Portalseite die ursprüngliche Fassung von 2007 trägt. Alles Folgende stammt aus Artikeln, die diese Ersetzung nicht berührt hat: 23, 24, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35. Die ersetzten Artikel — darunter die Räumungsgründe und die 90-Tage-Mitteilung — behandeln wir aus dem geltenden Text; ihr Inhalt wird hier nicht übernommen.
Die Wohnung wurde verkauft — der Vertrag bleibt
Artikel 28 beantwortet die häufigste Sorge von Mietern:
«Transferring the ownership of Real Property to a new owner does not affect the Tenant's right to continue to occupy the Real Property by virtue of the Lease Contract entered into with the previous owner, provided that such Lease Contract has a fixed term.»
«Die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie auf einen neuen Eigentümer berührt das Recht des Mieters nicht, die Immobilie aufgrund des mit dem früheren Eigentümer geschlossenen Mietvertrags weiter zu nutzen, sofern dieser Vertrag eine feste Laufzeit hat.» — Gesetz Nr. (26) von 2007, Artikel 28
Eine Bedingung, und sie ist wesentlich: die feste Laufzeit. Ein befristeter Vertrag überdauert den Eigentümerwechsel; mehr verlangt der Artikel nicht. Die praktische Folge gilt für beide Seiten eines Kaufs: Eine laufende Miete steht nicht im Ermessen des neuen Eigentümers, sondern ist eine Tatsache, die in Preis und Planung gehört.
Der Tod beendet den Vertrag nicht
Artikel 27 ist ebenso direkt: Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod von Vermieter oder Mieter; das Vertragsverhältnis setzt sich mit den Erben fort. Eine Ausnahme gilt nur für eine Seite: Wollen die Erben des Mieters das Verhältnis beenden, dürfen sie das — die Beendigung wird jedoch frühestens dreißig Tage nach Mitteilung an den Vermieter wirksam, oder zum Ablaufdatum des Vertrags, je nachdem, was zuerst eintritt.
Beachten Sie die Asymmetrie: Das Austrittsrecht steht den Erben des Mieters zu, nicht denen des Vermieters.
Untermiete und Überlassung
Artikel 24: Soweit nichts anderes vereinbart ist, darf der Mieter die Nutzung nicht abtreten und die Immobilie nicht an Dritte untervermieten, ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters.
Artikel 30 schützt dann denjenigen, der mit dieser Zustimmung eingezogen ist: Hat das Gericht den Mietvertrag beendet und wird die Immobilie von einem Untermieter aufgrund eines mit dem Mieter geschlossenen und vom Vermieter genehmigten Vertrags genutzt, darf der Untermieter zu den Bedingungen seines Untermietvertrags weiter nutzen. Entscheidend sind die Worte «vom Vermieter genehmigt»: Die schriftliche Zustimmung aus Artikel 24 verwandelt sich hier in Schutz.
Einbauten bleiben beim Objekt
Artikel 23: Soweit nichts anderes vereinbart ist, darf der Mieter bei Räumung und Rückgabe des Besitzes die von ihm vorgenommenen Einbauten nicht entfernen. Die Regel ist dispositiv — «unless otherwise agreed» steht am Anfang —, weshalb das Schicksal eines teuren Ausbaus im Vertrag entschieden wird und nicht nach dem Auszug.
Die Räumungsklage setzt die Miete nicht aus
Artikel 31 schließt eine beliebte Taktik:
«Filing a claim to evict the Tenant does not exempt the Tenant from paying the Rent for the whole period during which the claim is considered, and until an award is rendered and executed.»
«Die Erhebung einer Räumungsklage befreit den Mieter nicht von der Mietzahlung für den gesamten Zeitraum der Verhandlung sowie bis zum Erlass und zur Vollstreckung der Entscheidung.» — Gesetz Nr. (26) von 2007, Artikel 31
Die Zahlung einzustellen, weil «man ohnehin vor Gericht steht», ist kein neutraler Schritt: Die Pflicht läuft bis zur Vollstreckung.
Die Versorgung darf nicht abgestellt werden — und das Gesetz nennt den Weg
Artikel 34 ist die praktischste Regel dieses Blocks:
«The Landlord may not disconnect services from the Real Property or disturb the Tenant in his use of the Real Property in any manner.»
«Der Vermieter darf die Versorgung der Immobilie nicht abstellen und den Mieter in der Nutzung der Immobilie in keiner Weise stören.» — Gesetz Nr. (26) von 2007, Artikel 34
Und dann zwei Adressen, die das Gesetz selbst nennt. Der Mieter kann die Polizeistation des Bezirks aufsuchen, in dem die Immobilie liegt, um den Verstoß abzustellen oder protokollieren zu lassen. Und er kann das Gericht mit einer Schadensersatzklage anrufen, gestützt auf amtliche Berichte, die den Verstoß belegen.
Dieselbe Logik — «den Weg der Beitreibung setzt das Gesetz, und das Abstellen des Zugangs gehört nicht dazu» — begegnete uns im Wohnungseigentumsgesetz beim Hausgeld.
Die Schiedsklausel
Artikel 32: Haben die Parteien vereinbart, Streitigkeiten aus der Vertragsdurchführung einem Schiedsgericht zu unterbreiten, darf keine von ihnen Handlungen vornehmen, die die Immobilie oder die Rechte und Pflichten der Parteien aus dem Vertrag berühren. Das Gericht kann auf Antrag einer Partei einstweilige Entscheidungen erlassen, um diese Rechte und die Rechtslage bis zum Schiedsspruch zu sichern.
Artikel 33 löst die Sackgasse: Haben sich die Parteien nicht auf Schiedsrichter geeinigt, oder verweigert ein vereinbarter Schiedsrichter die Arbeit, tritt zurück, wird abberufen oder ist verhindert, und fehlt eine Vereinbarung für diesen Fall, so bestellt das Gericht auf Antrag einer Partei den oder die Schiedsrichter — in einer Zahl, die der vereinbarten entspricht oder sie ergänzt.
Wer die Entscheidungen vollstreckt
Artikel 35 teilt die Vollstreckung: Entscheidungen über die Räumung der Immobilie werden über das Gericht nach den dafür erlassenen Regeln vollstreckt; alle übrigen Entscheidungen durch die Vollstreckungsabteilung der Dubai Courts.
Hier ist eine Anmerkung zum Namen nötig: «Gericht» meint im Text die durch Dekret Nr. 2 von 1993 gebildete Stelle, und dieses Dekret wurde durch Dekret Nr. 26 von 2013 ersetzt, das die Verfahren dem Zentrum für Mietstreitigkeiten übertrug. Das ist keine Auslegung: Die Ersetzung steht im Dekret von 2013 selbst und ist gesondert behandelt. Das praktische Einreichungsverfahren steht in einem eigenen Beitrag.
Was wir hier NICHT behaupten
- Den Inhalt der elf ersetzten Artikel. Sie gelten in der Fassung des Gesetzes Nr. 33 von 2008; von der Seite von 2007 zitieren wir sie nicht.
- Die Prozentsätze der Mieterhöhung. Sie setzt ein eigenes Instrument; in diesem Gesetz stehen sie nicht.
- Wie das Gericht die «Störung der Nutzung» bewertet. Das Gesetz nennt Verbot und Adressen, nicht den Beweismaßstab.
- Den heutigen Vollstreckungsweg. Artikel 35 beschreibt die Aufteilung, doch Regeln und Stelle haben sich geändert; das aktuelle Verfahren ist beim Zentrum zu prüfen.
- Irgendwelche Beträge. Hier steht keiner: Es geht um Rechte, Fristen und Adressen.
Quellen
- Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 23 (Einbauten bleiben, soweit nichts anderes vereinbart), Artikel 24 (Abtretung und Untermiete nur mit schriftlicher Zustimmung), Artikel 27 (der Tod beendet den Vertrag nicht; die Erben des Mieters können mit 30 Tagen Frist austreten), Artikel 28 (Eigentümerwechsel berührt einen befristeten Vertrag nicht), Artikel 30 (der genehmigte Untermieter darf bleiben), Artikel 31 (die Räumungsklage setzt die Miete bis zur Vollstreckung nicht aus), Artikel 32 (Schiedsklausel und einstweilige Entscheidungen), Artikel 33 (Bestellung der Schiedsrichter durch das Gericht), Artikel 34 (Verbot, die Versorgung abzustellen und die Nutzung zu stören; Polizei und Schadensersatzklage), Artikel 35 (Räumungsentscheidungen über das Gericht, übrige über die Vollstreckungsabteilung der Dubai Courts). Erlassen am 26. November 2007. Elf Artikel dieses Gesetzes gelten in der durch Gesetz Nr. 33 von 2008 ersetzten Fassung.
