Закон №26 от 2007 года — основной закон об аренде в Дубае, и его официальная страница на портале законодательства несёт первоначальный текст 2007 года. Между тем закон №33 от 2008 года ЗАМЕНИЛ одиннадцать его статей: определения, сферу действия, содержание договора и его регистрацию, определение платы, продление, уведомление за 90 дней, передачу объекта, выселение до и после окончания срока, запрет пересдавать и право вернуться. Разбираем действующие редакции по официальному тексту.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: тексты закона №26 от 2007 года и заменившего его статьи закона №33 от 2008 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой нормы и в конце материала. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный договор оценивается по своим фактам.
Это тот случай, когда ошибиться легко и незаметно: открываете официальную страницу закона №26 от 2007 года, читаете статью — и цитируете текст, который заменён восемнадцать лет назад. Страница закона на портале несёт первоначальную редакцию 2007 года; отдельным документом лежит закон, заменивший часть его статей.
Что именно заменено
Документ — Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai, изданный 1 декабря 2008 года. Его статья 1 не оставляет места толкованию:
«Articles (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29), and (36) of the Original Law are hereby superseded by the following:»
«Статьи (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29) и (36) первоначального закона настоящим заменяются следующими:» — Law No. (33) of 2008, Article 1
Одиннадцать статей. Остальные статьи закона №26 — в том числе про обслуживание объекта, депозит и его возврат — этим законом не затрагивались и читаются по исходному тексту; разбор обязанностей сторон построен именно на них.
Договор: что в нём должно быть и где он регистрируется
Действующая статья 4 называет обязательный минимум содержания и обязанность регистрации:
- описание объекта, не оставляющее места неопределённости;
- цель аренды;
- срок договора;
- размер платы и способ её внесения;
- имя собственника объекта, если арендодатель не собственник.
И отдельным пунктом: все договоры аренды объектов, подпадающих под закон, и любые изменения к ним регистрируются в RERA. Как эта регистрация выглядит на практике — Ejari.
Пятый пункт стоит перечитать тому, кто снимает через представителя: закон требует назвать в договоре собственника, а не только того, кто подписывает.
Плата: чем определяется, когда она не названа
Действующая статья 9 описывает две ситуации. Если стороны не указали плату и доказать согласованный размер невозможно, платой считается арендная стоимость аналогичного объекта. А определяет эту стоимость трибунал, и статья перечисляет, что он при этом учитывает:
- критерии определения процента повышения платы, установленные RERA;
- экономическую обстановку в эмирате;
- состояние объекта;
- сложившуюся арендную стоимость аналогичных объектов на сопоставимых рынках в том же районе;
- положения любого действующего законодательства эмирата об арендной плате;
- любые иные факторы, которые трибунал сочтёт уместными.
Здесь важно, чего в статье нет: ни одного процента. Проценты повышения задаются отдельным актом — декретом №43 от 2013 года, и мы их сюда не переносим.
Продление и скрытый счётчик в 90 дней
Действующая статья 13: для целей продления договора арендодатель и арендатор вправе до истечения срока изменить любые его условия либо пересмотреть плату в сторону повышения или понижения. Если договориться не удалось, трибунал может определить справедливую плату по критериям статьи 9.
И следом — норма, из-за которой большинство споров о цене проигрывается ещё до начала:
«Unless otherwise agreed by the parties to a Lease Contract, where either party wishes to amend any of its terms pursuant to Article (13) of this Law, that party must notify the other party of this intent no less than ninety (90) days before the date on which the Lease Contract expires.»
«Если стороны договора аренды не согласовали иное, сторона, желающая изменить любое из его условий в порядке статьи (13) настоящего закона, обязана уведомить другую сторону о таком намерении не менее чем за девяносто (90) дней до даты истечения срока договора.» — Law No. (33) of 2008, Article 14
Три вещи в этой норме читаются не сразу. Во-первых, срок отсчитывается назад от даты окончания договора, а не вперёд от письма. Во-вторых, правило симметрично: девяносто дней нужны и арендодателю, поднимающему плату, и арендатору, который хочет её снизить или изменить условия. В-третьих, оговорка «если стороны не согласовали иное» стоит в самом начале — значит, ваш договор может назвать другой срок, и тогда действует он. Проверять надо договор, а не общее правило.
Передача объекта
Действующая статья 15 состоит из двух частей, и вторую обычно не цитируют. Первая: арендодатель обязан передать объект в хорошем состоянии, позволяющем арендатору пользоваться им полностью, как указано в договоре. Вторая: стороны вправе договориться об аренде объекта до завершения его строительства, и тогда достроить объект и привести его в пригодное состояние обязан арендатор, а в соглашении определяется, кто несёт расходы на достройку.
Выселение: девять оснований до срока и четыре после
Действующая статья 25 делит основания на две группы, и разница между ними принципиальна.
До истечения срока договора (пункт 1) — девять оснований, среди которых: невнесение платы в течение 30 дней с даты вручения требования; передача в субаренду без письменного согласия арендодателя (выселяются и арендатор, и субарендатор, причём у субарендатора остаётся право требовать возмещения с арендатора); использование объекта в незаконных целях или вопреки публичному порядку и морали; простой коммерческого помещения без уважительной причины 30 дней подряд или 90 дней суммарно за год; изменения, угрожающие безопасности объекта так, что вернуть его в прежнее состояние невозможно; использование не по назначению или с нарушением градостроительных правил; угроза обрушения, подтверждённая техническим заключением муниципалитета Дубая; неисполнение иной обязанности в течение 30 дней с вручения требования; решение уполномоченных органов о сносе и перестройке по требованиям городского развития. Уведомление вручается через нотариуса или заказным письмом.
По истечении срока (пункт 2) — всего четыре основания: собственник намерен снести и перестроить объект либо добавить постройки, мешающие пользованию (при наличии разрешений); объект требует восстановления или капитального обслуживания, невозможного при проживающем арендаторе (подтверждается техническим заключением муниципалитета); собственник намерен занять объект сам или поселить родственника первой степени, доказав, что у него нет другого подходящего объекта; собственник намерен продать объект. И общий срок:
«the Landlord must notify the Tenant of the eviction reasons at least twelve (12) months before the date of eviction»
«арендодатель обязан уведомить арендатора о причинах выселения не менее чем за двенадцать (12) месяцев до даты выселения» — Law No. (33) of 2008, Article 25(2)
Практический разбор оснований и формы уведомления — отдельно.
Две нормы, которые защищают арендатора после выселения
Действующая статья 26: если выселение состоялось по основанию «собственник займёт объект сам или поселит родственника первой степени», собственник не вправе сдать этот объект третьему лицу раньше чем через два года для жилой недвижимости и три года для нежилой, считая с момента возврата владения. Иначе арендатор вправе требовать у трибунала справедливой компенсации.
Действующая статья 29: если объект снесли и построили заново либо отремонтировали и восстановили, у прежнего арендатора есть право преимущественного возвращения, а плата определяется по критериям статьи 9. Воспользоваться этим правом нужно в течение 30 дней с даты уведомления арендодателем.
⚠️ Слово «трибунал» в действующем тексте указывает на орган, которого больше нет
Закон №33 от 2008 года называет орган, разрешающий споры, «Специальным трибуналом по спорам между арендодателями и арендаторами». Этот трибунал был образован декретом №2 от 1993 года, и декрет №26 от 2013 года заменил тот декрет, передав дела Центру разрешения арендных споров. Мы говорим это не в порядке толкования: замена названа в самом декрете 2013 года, и мы разобрали его отдельно.
Читая действующую редакцию закона об аренде, слово «трибунал» следует понимать как отсылку к органу, чьи функции сегодня исполняет Центр. Собственный порядок подачи — в практическом разборе.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Проценты повышения арендной платы. Их устанавливает отдельный акт, и в этом законе их нет; переносить их сюда мы не станем.
- Полный текст статей 2, 3 и 36. Они тоже заменены, но касаются определений, сферы действия и полномочия издавать подзаконные акты; мы называем сам факт замены, а не пересказываем их целиком.
- Что происходило со статьями закона после 2008 года. Мы сверили два документа — первоначальный закон и заменивший его статьи закон 2008 года. Если позже выходили другие изменения, они в этих двух текстах не отражены, и мы их не домысливаем.
- Практику применения. Как трибунал взвешивает «уважительную причину» простоя или достаточность доказательств отсутствия другого жилья у собственника, в законе не написано.
- Любые суммы. Ни одной в этом материале нет: речь о сроках, основаниях и обязательном содержании договора.
Источники
- Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 1 (перечень из одиннадцати заменённых статей), действующие редакции статей 4 (содержание договора и регистрация в RERA), 9 (критерии определения платы), 13 (продление и пересмотр платы), 14 (уведомление не менее чем за 90 дней), 15 (передача объекта и аренда до завершения строительства), 25 (девять оснований выселения до срока и четыре по его истечении, 12 месяцев уведомления), 26 (запрет сдавать два года для жилой и три для нежилой недвижимости), 29 (право преимущественного возвращения и 30 дней на его осуществление). Издан 1 декабря 2008 года.
- Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: первоначальный закон, издан 26 ноября 2007 года; страница несёт редакцию 2007 года, поэтому одиннадцать перечисленных статей по ней читать нельзя.
- Decree No. (26) of 2013 Concerning the Rent Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 29 (декрет заменяет декрет №2 от 1993 года об образовании Специального трибунала). Издан 18 сентября 2013 года.
