یازده مادهٔ قانون اجارهٔ دبی به متنی که در صفحهٔ خودش چاپ شده نافذ نیست

راستی‌آزمایی‌شده در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی: متن قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ و قانون شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۰۸ که بخشی از مواد آن را جایگزین کرده، از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae). پیوند منبع کنار هر حکم و در پایان مقاله آمده است. درگاه یادآور می‌شود که نسخهٔ انگلیسی ترجمه است و در صورت اختلاف متن عربی مقدّم است. این مشاورهٔ حقوقی نیست: هر قرارداد بر پایهٔ وقایع خودش سنجیده می‌شود.

این از آن خطاهایی است که افتادن در آن آسان و دیدنش دشوار است: صفحهٔ رسمی قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ را باز می‌کنید، ماده‌ای می‌خوانید و متنی را نقل می‌کنید که هجده سال پیش جایگزین شده است. صفحهٔ قانون در درگاه، متن اصلی ۲۰۰۷ را دارد؛ قانونی که بخشی از مواد آن را جایگزین کرده سند جداگانه‌ای است.

دقیقاً چه چیزی جایگزین شد

سند عبارت است از Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai که در ۱ دسامبر ۲۰۰۸ صادر شد. مادهٔ ۱ آن جایی برای تفسیر نمی‌گذارد:

«Articles (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29), and (36) of the Original Law are hereby superseded by the following:»

«مواد (۲)، (۳)، (۴)، (۹)، (۱۳)، (۱۴)، (۱۵)، (۲۵)، (۲۶)، (۲۹) و (۳۶) قانون اصلی بدین‌وسیله با متون زیر جایگزین می‌شوند:» — قانون شمارهٔ (۳۳) سال ۲۰۰۸، مادهٔ ۱

یازده ماده. باقی مواد قانون شمارهٔ ۲۶ — از جمله نگهداری ملک، ودیعه و بازگرداندن آن — دست‌نخورده ماند و از متن اصلی خوانده می‌شود؛ بررسی ما از تکالیف دو طرف بر همان‌ها بنا شده است.

قرارداد: چه باید داشته باشد و کجا ثبت می‌شود

مادهٔ ۴ نافذ، حداقل مفاد لازم و تکلیف ثبت را می‌گوید:

۱. توصیف ملک اجاره‌ای به‌گونه‌ای که جایی برای ابهام نگذارد؛ ۲. هدف از اجاره؛ ۳. مدت قرارداد؛ ۴. اجاره‌بها و شیوهٔ پرداخت آن؛ ۵. نام مالک ملک، اگر موجر مالک نباشد.

و در بندی جداگانه: همهٔ قراردادهای اجارهٔ املاک مشمول این قانون و هر اصلاحیهٔ آن‌ها نزد نهاد ناظر ثبت می‌شود. این ثبت در عمل چگونه است: اِجاری.

بند پنجم را کسی که از راه نماینده اجاره می‌کند دوباره بخواند: قانون نام مالک را در قرارداد می‌خواهد، نه فقط نام امضاکننده.

اجاره‌بها: وقتی ذکر نشده، با چه تعیین می‌شود

مادهٔ ۹ نافذ دو وضعیت را می‌پوشاند. اگر طرفین اجاره‌بها را معیّن نکرده باشند و اثبات مبلغ توافقی ممکن نباشد، اجاره‌بها برابر ارزش اجارهٔ املاک مشابه است. این ارزش را هیئت تعیین می‌کند و ماده برمی‌شمارد که چه چیزهایی را در نظر می‌گیرد:

• معیارهای تعیین درصد افزایش اجاره‌بها که نهاد ناظر مقرر کرده است؛
• وضع اقتصادی حاکم بر امارت؛
• وضعیت ملک؛
• ارزش اجارهٔ رایج املاک مشابه در بازارهای مشابه در همان منطقه؛
• مقررات هر قانون جاری امارت دربارهٔ اجاره‌بهای املاک؛
• هر عامل دیگری که هیئت مناسب بداند.

آنچه اینجا مهم است، چیزی است که در ماده نیست: حتی یک درصد. درصدهای افزایش را سندی جداگانه معیّن می‌کند — فرمان شمارهٔ ۴۳ سال ۲۰۱۳ — و ما آن را به اینجا نمی‌آوریم.

تمدید و شمارندهٔ پنهان ۹۰ روزه

مادهٔ ۱۳ نافذ: برای تمدید قرارداد، موجر و مستأجر می‌توانند پیش از پایان مدت هر یک از شروط را اصلاح کنند یا در افزایش یا کاهش اجاره‌بها تجدید نظر کنند. اگر به توافق نرسند، هیئت می‌تواند اجاره‌بهای عادلانه را بر پایهٔ معیارهای مادهٔ ۹ تعیین کند.

و سپس حکمی می‌آید که بیشتر دعواهای قیمتی پیش از آغاز با آن باخته می‌شود:

«Unless otherwise agreed by the parties to a Lease Contract, where either party wishes to amend any of its terms pursuant to Article (13) of this Law, that party must notify the other party of this intent no less than ninety (90) days before the date on which the Lease Contract expires.»

«جز در صورتی که طرفین قرارداد اجاره به‌گونهٔ دیگری توافق کرده باشند، طرفی که می‌خواهد هر یک از شروط را بر پایهٔ مادهٔ (۱۳) این قانون اصلاح کند، باید دست‌کم نود (۹۰) روز پیش از تاریخ پایان قرارداد این قصد را به طرف دیگر اطلاع دهد.» — قانون شمارهٔ (۳۳) سال ۲۰۰۸، مادهٔ ۱۴

سه نکته در نگاه نخست خوانده نمی‌شود. نخست، مهلت از تاریخ پایان قرارداد به عقب شمرده می‌شود، نه از تاریخ نامه به جلو. دوم، قاعده دوسویه است: نود روز را هم موجری که اجاره را بالا می‌برد لازم دارد و هم مستأجری که می‌خواهد آن را پایین بیاورد یا شروط را عوض کند. سوم، عبارت «جز در صورتی که توافق دیگری باشد» در آغاز جمله است — یعنی قرارداد شما می‌تواند مهلت دیگری بگوید و همان جاری است. باید قرارداد را دید، نه قاعدهٔ عمومی را.

تحویل ملک

مادهٔ ۱۵ نافذ دو بخش دارد و بخش دوم کمتر نقل می‌شود. نخست: موجر مکلف است ملک را در وضعیت خوبی تحویل دهد که مستأجر بتواند بر پایهٔ آنچه در قرارداد آمده به‌طور کامل از آن بهره ببرد. دوم: طرفین می‌توانند بر اجارهٔ ملک پیش از پایان ساخت آن توافق کنند؛ در این صورت مستأجر باید ساخت را کامل و ملک را برای هدف موردنظر آماده کند و توافق تعیین می‌کند هزینهٔ اتمام با کیست.

تخلیه: نُه سبب پیش از پایان مدت و چهار سبب پس از آن

مادهٔ ۲۵ نافذ اسباب را به دو دسته می‌کند و تفاوت آن‌ها بنیادی است.

پیش از پایان مدت (بند ۱) — نُه سبب، از جمله: نپرداختن اجاره‌بها ظرف ۳۰ روز از ابلاغ اخطار مطالبه؛ اجارهٔ فرعی بدون موافقت کتبی موجر (هم مستأجر و هم مستأجر فرعی تخلیه می‌شوند و حق مطالبهٔ مستأجر فرعی از مستأجر محفوظ است)؛ استفاده از ملک برای هدف نامشروع یا مغایر نظم عمومی و اخلاق؛ خالی گذاشتن ملک تجاری بدون دلیل موجه ۳۰ روز پیوسته یا ۹۰ روز پراکنده در سال؛ ایجاد تغییری که ایمنی ملک را چنان به خطر بیندازد که بازگرداندن آن به حال نخست ممکن نباشد؛ استفاده برای هدفی جز آنچه اجاره داده شده یا برخلاف مقررات شهرسازی؛ احتمال ریزش ملک که با گزارش فنی صادره یا تأییدشدهٔ شهرداری دبی ثابت شود؛ عمل نکردن به تکلیفی دیگر ظرف ۳۰ روز از اخطار؛ و تصمیم مراجع دولتی صالح مبنی بر ضرورت تخریب و بازسازی بر پایهٔ الزامات توسعهٔ شهری. اخطار از راه دفتر اسناد رسمی یا پست سفارشی ابلاغ می‌شود.

پس از پایان مدت (بند ۲) — تنها چهار سبب: مالک بخواهد ملک را تخریب و بازسازی کند یا سازه‌هایی بیفزاید که بهره‌برداری را ناممکن کند (با مجوزهای لازم)؛ ملک نیازمند مرمت یا نگهداری اساسی باشد که با حضور مستأجر ممکن نیست (با گزارش فنی شهرداری)؛ مالک بخواهد ملک را برای استفادهٔ خود یا بستگان درجهٔ یک بازپس بگیرد، با اثبات اینکه ملک مناسب دیگری ندارد؛ مالک بخواهد ملک را بفروشد. و برای همهٔ این‌ها یک مهلت:

«the Landlord must notify the Tenant of the eviction reasons at least twelve (12) months before the date of eviction»

«موجر باید دلایل تخلیه را دست‌کم دوازده (۱۲) ماه پیش از تاریخ تخلیه به مستأجر اطلاع دهد.» — قانون شمارهٔ (۳۳) سال ۲۰۰۸، مادهٔ ۲۵(۲)

بررسی عملی اسباب و شکل اخطار جداگانه آمده است.

دو حکمی که پس از تخلیه از مستأجر حمایت می‌کند

مادهٔ ۲۶ نافذ: اگر تخلیه به سبب «استفادهٔ شخصی مالک یا بستگان درجهٔ یک» انجام شده باشد، مالک حق ندارد آن ملک را پیش از گذشت دو سال برای ملک مسکونی و سه سال برای غیرمسکونی از تاریخ بازپس‌گیری تصرف، به شخص ثالث اجاره دهد. در غیر این صورت مستأجر می‌تواند از هیئت جبران عادلانه بخواهد.

مادهٔ ۲۹ نافذ: اگر ملک تخریب و از نو ساخته یا بازسازی و مرمت شود، مستأجر پیشین حق تقدم بازگشت دارد و اجاره‌بها بر پایهٔ معیارهای مادهٔ ۹ تعیین می‌شود. این حق باید ظرف ۳۰ روز از تاریخ اطلاع موجر اعمال شود.

⚠️ واژهٔ «هیئت» در متن نافذ به نهادی اشاره دارد که دیگر وجود ندارد

قانون شمارهٔ ۳۳ سال ۲۰۰۸ نهاد رسیدگی را «هیئت ویژهٔ فصل اختلافات میان موجران و مستأجران» می‌نامد. آن هیئت با فرمان شمارهٔ ۲ سال ۱۹۹۳ تشکیل شد و فرمان شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۱۳ جایگزین آن فرمان شد و پرونده‌ها را به مرکز حل اختلافات اجاره سپرد. این را به‌عنوان تفسیر نمی‌گوییم: جایگزینی در خود فرمان ۲۰۱۳ آمده و ما آن را جداگانه بررسی کرده‌ایم.

پس هنگام خواندن قانون نافذ اجاره، واژهٔ «هیئت» را باید ارجاع به نهادی دانست که وظایفش را امروز مرکز انجام می‌دهد. خود آیین طرح دعوا در راهنمای عملی ما آمده است.

آنچه اینجا ادعا نمی‌کنیم

• درصدهای افزایش اجاره‌بها. سندی جداگانه آن‌ها را معیّن می‌کند و در این قانون نیستند؛ به اینجا نمی‌آوریمشان.
• متن کامل مواد ۲، ۳ و ۳۶. آن‌ها هم جایگزین شده‌اند اما به تعاریف، قلمرو و اختیار وضع مقررات مربوط‌اند؛ خود واقعهٔ جایگزینی را می‌گوییم و متن را بازگو نمی‌کنیم.
• آنچه پس از ۲۰۰۸ بر قانون رفته است. ما دو سند را سنجیده‌ایم: قانون اصلی و قانون جایگزین‌کنندهٔ ۲۰۰۸. اگر اصلاحات بعدی وجود دارد، در این دو متن بازتاب ندارد و ما از خود نمی‌سازیم.
• رویهٔ اجرا. اینکه هیئت «دلیل موجه» خالی ماندن یا کفایت دلیل نداشتن ملک جایگزین را چگونه می‌سنجد، در قانون نیامده است.
• هیچ مبلغی. در این مقاله مبلغی نیست: سخن از مهلت‌ها، اسباب و مفاد لازم قرارداد است.

منابع

• Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۱ (فهرست یازده مادهٔ جایگزین‌شده) و متون نافذ مواد ۴ (مفاد قرارداد و ثبت نزد نهاد ناظر)، ۹ (معیارهای تعیین اجاره‌بها)، ۱۳ (تمدید و تجدید نظر در اجاره‌بها)، ۱۴ (اخطار دست‌کم ۹۰ روزه)، ۱۵ (تحویل؛ اجاره پیش از پایان ساخت)، ۲۵ (نُه سبب پیش از پایان مدت، چهار سبب پس از آن، ۱۲ ماه اخطار)، ۲۶ (ممنوعیت اجاره برای دو سال مسکونی و سه سال غیرمسکونی)، ۲۹ (حق تقدم بازگشت و ۳۰ روز برای اعمال آن). صادر در ۱ دسامبر ۲۰۰۸.
• Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: قانون اصلی، صادر در ۲۶ نوامبر ۲۰۰۷؛ صفحه متن ۲۰۰۷ را دارد، پس یازده مادهٔ نام‌برده را نمی‌توان از آن خواند.
• Decree No. (26) of 2013 Concerning the Rent Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۲۹ (این فرمان جایگزین فرمان شمارهٔ ۲ سال ۱۹۹۳ دربارهٔ تشکیل هیئت ویژه می‌شود). صادر در ۱۸ سپتامبر ۲۰۱۳.