Das Gesetz Nr. 26 von 2007 ist das zentrale Mietgesetz Dubais, und seine amtliche Seite im Legislation Portal trägt den ursprünglichen Text von 2007. Das Gesetz Nr. 33 von 2008 hat jedoch elf seiner Artikel ERSETZT: Definitionen, Anwendungsbereich, Pflichtinhalt des Vertrags und dessen Registrierung, Bestimmung der Miete, Verlängerung, die 90-Tage-Mitteilung, Übergabe, Kündigung während und nach Ablauf der Laufzeit, das Weitervermietungsverbot und das Rückkehrrecht.
Geprüft am 15.09.2026 anhand amtlicher Quellen: die Texte des Gesetzes Nr. 26 von 2007 und des Gesetzes Nr. 33 von 2008, das einen Teil seiner Artikel ersetzt hat, stammen vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Quellenlinks stehen neben jeder Regel und noch einmal am Ende. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und im Konfliktfall der arabische Text vorgeht. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkreter Vertrag wird nach seinen eigenen Tatsachen beurteilt.
Das ist ein Fehler, der leicht passiert und schwer auffällt: Man öffnet die amtliche Seite des Gesetzes Nr. 26 von 2007, liest einen Artikel — und zitiert einen Text, der vor achtzehn Jahren ersetzt wurde. Die Seite des Gesetzes im Portal trägt die ursprüngliche Fassung von 2007; das Gesetz, das einen Teil seiner Artikel ersetzt hat, liegt als eigenes Dokument vor.
Was genau ersetzt wurde
Das Dokument ist das Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai, erlassen am 1. Dezember 2008. Sein Artikel 1 lässt keinen Auslegungsspielraum:
«Articles (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29), and (36) of the Original Law are hereby superseded by the following:»
«Die Artikel (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29) und (36) des ursprünglichen Gesetzes werden hiermit durch die folgenden ersetzt:» — Gesetz Nr. (33) von 2008, Artikel 1
Elf Artikel. Die übrigen Artikel des Gesetzes Nr. 26 — darunter Instandhaltung, Kaution und deren Rückgabe — wurden davon nicht berührt und sind aus dem Ursprungstext zu lesen; unsere Lesung der beiderseitigen Pflichten baut auf ihnen auf.
Der Vertrag: Was darin stehen muss und wo er registriert wird
Artikel 4 in geltender Fassung nennt den Pflichtinhalt und die Registrierungspflicht:
- eine Beschreibung des Mietobjekts, die keinen Raum für Ungewissheit lässt;
- den Zweck der Miete;
- die Vertragslaufzeit;
- die Miete und die Art ihrer Zahlung;
- den Namen des Eigentümers, wenn der Vermieter nicht der Eigentümer ist.
Und gesondert: Alle vom Gesetz erfassten Mietverträge und jede Änderung daran sind bei der RERA zu registrieren. Wie diese Registrierung praktisch aussieht: Ejari.
Punkt fünf sollte lesen, wer über einen Vertreter mietet: Das Gesetz verlangt den Eigentümer im Vertrag, nicht nur den Unterzeichner.
Die Miete: Woran sie sich bemisst, wenn sie nicht genannt ist
Artikel 9 in geltender Fassung behandelt zwei Lagen. Haben die Parteien die Miete nicht bestimmt und lässt sich das Vereinbarte nicht beweisen, gilt der Mietwert vergleichbarer Objekte. Diesen Wert bestimmt das Gericht, und der Artikel zählt auf, was dabei zu berücksichtigen ist:
- die von der RERA vorgegebenen Kriterien für den Prozentsatz der Mieterhöhung;
- die wirtschaftliche Lage im Emirat;
- den Zustand des Objekts;
- den üblichen Mietwert vergleichbarer Objekte auf vergleichbaren Märkten innerhalb desselben Gebiets;
- die Bestimmungen jeder im Emirat geltenden Regelung über Mieten;
- alle weiteren Faktoren, die das Gericht für angemessen hält.
Entscheidend ist, was der Artikel nicht enthält: keinen einzigen Prozentsatz. Die Erhöhungssätze setzt ein eigenes Instrument — Dekret Nr. 43 von 2013 — und wir tragen sie hier nicht ein.
Verlängerung und die verborgene 90-Tage-Uhr
Artikel 13 in geltender Fassung: Zum Zweck der Verlängerung dürfen Vermieter und Mieter vor Ablauf jede Vertragsbedingung ändern oder eine Erhöhung oder Senkung der Miete neu erwägen. Kommt keine Einigung zustande, kann das Gericht nach den Kriterien des Artikels 9 eine faire Miete festsetzen.
Und dann folgt die Vorschrift, an der die meisten Preisstreitigkeiten schon vor Beginn verloren gehen:
«Unless otherwise agreed by the parties to a Lease Contract, where either party wishes to amend any of its terms pursuant to Article (13) of this Law, that party must notify the other party of this intent no less than ninety (90) days before the date on which the Lease Contract expires.»
«Soweit die Parteien des Mietvertrags nichts anderes vereinbart haben, muss die Partei, die eine seiner Bedingungen nach Artikel (13) dieses Gesetzes ändern will, die andere Partei darüber mindestens neunzig (90) Tage vor dem Ablaufdatum des Mietvertrags unterrichten.» — Gesetz Nr. (33) von 2008, Artikel 14
Drei Dinge liest man nicht auf Anhieb. Erstens läuft die Frist rückwärts vom Ablaufdatum, nicht vorwärts vom Brief. Zweitens ist die Regel symmetrisch: Die neunzig Tage braucht der Vermieter, der erhöht, ebenso wie der Mieter, der senken oder Bedingungen ändern will. Drittens steht «soweit nichts anderes vereinbart» am Satzanfang — Ihr Vertrag darf also eine andere Frist nennen, und dann gilt diese. Zu prüfen ist der Vertrag, nicht die allgemeine Regel.
Die Übergabe
Artikel 15 in geltender Fassung hat zwei Teile, und der zweite wird selten zitiert. Erstens: Der Vermieter ist verpflichtet, das Objekt in gutem Zustand zu übergeben, der dem Mieter die volle vertragsgemäße Nutzung erlaubt. Zweitens: Die Parteien dürfen die Miete eines Objekts vor Abschluss seines Baus vereinbaren; dann muss der Mieter den Bau fertigstellen und das Objekt gebrauchsfähig machen, und die Vereinbarung bestimmt, wer die Fertigstellungskosten trägt.
Kündigung: neun Gründe vor Ablauf, vier danach
Artikel 25 in geltender Fassung teilt die Gründe in zwei Gruppen, und der Unterschied ist grundlegend.
Vor Ablauf (Absatz 1) — neun Gründe, darunter: Nichtzahlung der Miete binnen 30 Tagen nach Zustellung einer Zahlungsaufforderung; Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters (Mieter und Untermieter werden geräumt, dem Untermieter bleibt ein Anspruch gegen den Mieter); Nutzung zu einem rechtswidrigen oder gegen öffentliche Ordnung und Sitten verstoßenden Zweck; Geschäftsräume ohne triftigen Grund 30 Tage am Stück oder 90 nicht zusammenhängende Tage im Jahr ungenutzt; Veränderungen, die die Sicherheit des Objekts so gefährden, dass der ursprüngliche Zustand nicht wiederherstellbar ist; zweckwidrige Nutzung oder Verstoß gegen Planungsvorschriften; Einsturzgefahr, belegt durch einen von der Stadtverwaltung Dubai ausgestellten oder bestätigten technischen Bericht; Nichterfüllung einer anderen Pflicht binnen 30 Tagen nach Aufforderung; sowie eine Entscheidung der zuständigen Behörden über zwingenden Abriss und Neubau nach Stadtentwicklungserfordernissen. Die Mitteilung erfolgt über einen Notar oder per Einschreiben.
Bei Ablauf (Absatz 2) — nur vier Gründe: Der Eigentümer will abreißen und neu bauen oder Bauten hinzufügen, die die Nutzung verhindern (mit den erforderlichen Genehmigungen); das Objekt erfordert eine Sanierung oder umfassende Instandhaltung, die bei bewohntem Objekt unmöglich ist (bestätigt durch technischen Bericht der Stadtverwaltung); der Eigentümer will das Objekt selbst nutzen oder einem Verwandten ersten Grades überlassen und weist nach, dass er kein geeignetes Ersatzobjekt besitzt; oder der Eigentümer will verkaufen. Und eine gemeinsame Frist:
«the Landlord must notify the Tenant of the eviction reasons at least twelve (12) months before the date of eviction»
«der Vermieter muss den Mieter mindestens zwölf (12) Monate vor dem Räumungsdatum über die Räumungsgründe unterrichten» — Gesetz Nr. (33) von 2008, Artikel 25(2)
Die praktische Durchsicht der Gründe und der Form der Mitteilung steht gesondert.
Zwei Regeln, die den Mieter nach der Räumung schützen
Artikel 26 in geltender Fassung: Erfolgte die Räumung mit der Begründung, der Eigentümer werde selbst einziehen oder einen Verwandten ersten Grades unterbringen, darf er das Objekt nicht vor Ablauf von zwei Jahren bei Wohnimmobilien und drei Jahren bei Nichtwohnimmobilien ab Wiedererlangung des Besitzes an Dritte vermieten. Andernfalls kann der Mieter beim Gericht eine faire Entschädigung verlangen.
Artikel 29 in geltender Fassung: Wurde das Objekt abgerissen und neu errichtet oder renoviert und instand gesetzt, hat der frühere Mieter ein Vorrecht auf Rückkehr, wobei die Miete nach den Kriterien des Artikels 9 bestimmt wird. Auszuüben ist es binnen 30 Tagen ab der Mitteilung des Vermieters.
⚠️ Das Wort «Gericht» im geltenden Text verweist auf eine Stelle, die es nicht mehr gibt
Das Gesetz Nr. 33 von 2008 nennt die Streitstelle «Sondergericht zur Entscheidung von Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern». Dieses Gericht wurde durch Dekret Nr. 2 von 1993 gebildet, und Dekret Nr. 26 von 2013 hat jenes Dekret ersetzt und die Fälle dem Zentrum für Mietstreitigkeiten übertragen. Das sagen wir nicht als Auslegung: Die Ersetzung steht im Dekret von 2013 selbst, das wir gesondert gelesen haben.
Beim Lesen des geltenden Mietgesetzes ist «Gericht» daher als Verweis auf die Stelle zu verstehen, deren Aufgaben heute das Zentrum wahrnimmt. Das Einreichungsverfahren selbst steht in unserem praktischen Leitfaden.
Was wir hier NICHT behaupten
- Die Prozentsätze der Mieterhöhung. Sie setzt ein eigenes Instrument, in diesem Gesetz stehen sie nicht; wir tragen sie nicht ein.
- Den vollen Text der Artikel 2, 3 und 36. Auch sie wurden ersetzt, betreffen aber Definitionen, Anwendungsbereich und die Befugnis zum Erlass untergesetzlicher Regeln; wir nennen die Tatsache der Ersetzung, ohne sie vollständig wiederzugeben.
- Was nach 2008 mit dem Gesetz geschah. Wir haben zwei Dokumente abgeglichen: das ursprüngliche Gesetz und das ersetzende Gesetz von 2008. Falls spätere Änderungen existieren, sind sie in diesen beiden Texten nicht abgebildet, und wir erfinden sie nicht.
- Die Anwendungspraxis. Wie das Gericht einen «triftigen Grund» für Leerstand oder die Beweiskraft fehlenden Ersatzwohnraums bewertet, steht im Gesetz nicht.
- Irgendwelche Beträge. Hier steht keiner: Es geht um Fristen, Gründe und den Pflichtinhalt des Vertrags.
Quellen
- Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 1 (Liste der elf ersetzten Artikel) sowie in geltender Fassung Artikel 4 (Vertragsinhalt und Registrierung bei der RERA), 9 (Kriterien der Mietbestimmung), 13 (Verlängerung und Neubewertung der Miete), 14 (Mitteilung mindestens 90 Tage vorher), 15 (Übergabe; Miete vor Fertigstellung), 25 (neun Gründe vor Ablauf, vier bei Ablauf, 12 Monate Vorlauf), 26 (Vermietungsverbot zwei Jahre bei Wohn-, drei Jahre bei Nichtwohnimmobilien), 29 (Vorrecht auf Rückkehr und 30 Tage zu dessen Ausübung). Erlassen am 1. Dezember 2008.
- Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: das ursprüngliche Gesetz, erlassen am 26. November 2007; die Seite trägt die Fassung von 2007, weshalb die elf genannten Artikel dort nicht gelesen werden können.
- Decree No. (26) of 2013 Concerning the Rent Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Artikel 29 (das Dekret ersetzt Dekret Nr. 2 von 1993 über die Bildung des Sondergerichts). Erlassen am 18. September 2013.
